모기지 금리↓, 美주택시장 회복 견인차되나?

패니매와 프레디맥에 대해 2000억달러에 달하는 사상 최대 규모의 구제 금융 지원이 주택 금융 시장을 정상화하는데 도움을 줄 것이란 기대가 봇물처럼 터져 나오며 모기지 대출 금리가 낮아졌다.

시장 조사기관 뱅크 레이트에 따르면 30년 만기 모기지 금리는 지난주 6.26%에서 구제 조치 발표 후 6.08%로 0.18%포인트 하락했다.


블룸버그통신은 전문가들의 분석을 인용해 이르면 올 연말이나 늦어도 미국인들의 이사 수요가 몰리는 내년 4월까지는 모기지 금리가 5.5%까지 떨어질 수 있다고 전했다.

그러나 이 같은 모기지 금리 하락에도 불구하고 고통을 겪고 있는 미국 주택 시장이 회복될지 여부는 아직까지 불투명한 것으로 나타났다.

CNN머니는 8일(현지시간) 미국 정부의 패니매와 프레디맥 인수 조치는 부동산 시장이 파국으로 치닫는 것을 막아줬지만, 금융 시장 전문가들은 이 같은 지원책이 주택 시장 회복으로 곧바로 연결되지는 않을 것이라고 지적하고 있다고 전했다.


◇ 구제 금융 발표 불구 주택 시장은 여전한 부진

월가 전문가들은 구제 금융 발표 이후에도 주택 시장은 이전과 똑같이 여전히 부진한 모습이라고 지적하고 있다.

증권 연구 기관인 퓨전 IQ의 배리 리솔츠 주식 연구 소장겸 최고경영자(CEO)는 "이번 조치는 환자를 치료하는게 아니다. 이번 조치는 환자가 살아남을 수 없는 새로운 문제로 발전되는 것을 막기 위한 조치다"고 밝혔다.

리솔츠와 다른 일부 전문가들은 여전히 심각한 주택 시장의 폐해를 지적했고, 패니매와 프레디맥이 할 수 있는 것이 별로 없다고 지적했다. 실업률과 고용손실이 증가하는 것은 이미 은행권, 증권회사, 건축업체 등 주택 부문과 관련된 여타 부문의 우려를 키우고 있다.

딘 베이커 경제정책연구센터(CEPR) 공동 국장은 "미국 경제는 현재 침체에 빠졌다"고 지적했다. 베이커는 주택 가격은 대공황 이후 가장 빠른 속도로 하락하고 있으며, 주택 시장 거품은 아직 완전히 제거되지 않았다고 덧붙였다.

일부에서는 1996년과 2006년까지 10년간 주택 가격 상승세를 같은 기간의 인플레이션, 소득, 렌트비 증가율과 비교할 경우 집값이 또 다시 50% 가량 떨어져야 정상으로 돌아가는 것이라는 분석을 내놓고 있다.

◇ 모기지 금리 인하 한줄기 빛 될 수도

물론 패니매와 프레디맥의 지원안이 도움이 되는 것도 있다. 패니매와 프레디맥의 지원안은 모기지 금리를 낮추는 데는 도움을 줄 것으로 보인다. 이는 모기지 금리와 미국재무부채권금리의 스프레드를 줄이는데 도움을 줄 전망이다. 이 스프레드는 최근 급속히 증가하며 모기지 디폴트가 증가할 것이라는 투자자들의 우려를 키웠다.

패니매와 프레디맥은 또 지난달 손실을 처리하기 위해 필요한 자본 보유액을 유지하기 위해 모기지 대출 포트폴리오 증가율을 줄일 수 있다고도 경고했다. 재무부가 이제 패니매와 프레디맥에 공적 자금을 투입해 국유화하기로 결정함에 따라 대부분 전문가들은 모기지 대출이 순조로워질 것으로 예상하고 있다.

모기지 금리가 낮아지고 모기지 대출이 순조로워질 것으로 예상됨에 따라 일각에서는 구제금융이 주택 시장의 문제를 풀지는 못하더라도 돕는데 도움을 줄 것이라고 예상하고 있다.

회계 법인인 아이스너의 자산운용 부문 자회사의 대표인 티모시 스페이스는 "주택 시장의 의미있는 회복을 위해서는 다른 이슈들에 대한 대책이 꾸준히 필요하다"면서 "그러나 중요한 것은 이번 구제금융 조치가 대출 증가에 도움을 주는 등 바른 방향으로 가고 있다는 것"이라고 밝혔다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석이코노미스트는 "NAR 경제학자들은 모기지 금리 하락이 주택의 잠재적 구입자들이 태도를 변화시키는데 도움을 줄 것"이라고 밝혔다.

그는 "이번 구제안이 주택금융시장의 게임을 바꿀수 있을지는 말할 수 없지만, 모기지 금리가 어느정도 떨어지는지 혹은 모기지 금리가 떨어지는데도 투자자들의 심리가 여전히 좋지 않은지 여부를 면밀히 지켜봐야할 것"이라고 강조했다.

그러나 이번 구제금융이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 주더라도 제한된 효과만을 발휘할 것이란 관측도 있었다. 아르거스 리서치의 리치 야마론 경제연구 책임자는 "구제금융이 주택 회복을 이끄는 마법의 지팡이가 절대 아니다"고 지적했다.