집 파는 이유를 정확하게 뀌뚫고 '딜'하라

부동산 급매물 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산시장의 장기 침체로 부동산 거래가 뜸해지면 시세보다 싼 가격에 나오는 매물이 증가하고 있기 때문이다.

분위기는 상반기보다 훨씬 썰렁하다. 윤재호 스피드뱅크 투자자문센터 센터장은 "최근 부동산 침체와 가격 하락이 맞물리면서 예년 대비 10~15% 이상 급매물 물량이 늘어난 상황"이라고 전했다.


내년 상반기까지는 이러한 급매물 출회가 꾸준히 이어질 것이라는 게 부동산 전문가들의 전망이다. 양지영 내집마련정보사 정보분석실 팀장은 "최근 기획재정부가 발표한 세제 개편안 등으로 그동안 세금 부담 때문에 매도하지 못했던 매물이 쏟아져 나올 것으로 보인다"며 "매물이 대량으로 쏟아지게 되면 급매물 중에서도 더 싼 매물을 고를 수 있다"고 말했다.

실수요자 입장에선 지금이 급매물로 내집을 마련할 수 있는 기회라는 뜻일 수 있다. 하지만 값이 싸다고 덜컥 사들였다가는 '값싼 비지떡'이 걸릴 수 있다. 경매나 공매보다 더 싸면서도 안전하게 급매물을 고르는 방법을 알아본다.

◆'무늬만 급매물'을 가려내라


주부 이모(35)씨는 지난 2월 초 급매로 나온 수도권의 A아파트 109㎡를 4억5000만원에 매입했다. 평균 5억원 안팎에 거래되던 아파트였다. 평소 살고 싶었던 아파트였던데다 부동산 중개업소에서 "구두로 이미 계약 의사를 전해온 사람이 있다"는 말에 서둘러 계약했다.

하지만 이씨는 요즘 '무늬만 급매물이 아니었나?' 의심하고 있다. 이씨는 "불과 6~7개월 사이에 아파트 시세가 3억9000만원까지 내려갔고, '4층'의 위치를 감안하면 구입 당시에도 그리 저가가 아니었던 같다"고 말했다.

급매물을 구입하려는 사람들이 가장 먼저 맞닥뜨리는 문제가 바로 이러한 "급매물이 맞나?"하는 근본적 물음이다.

만일 부동산 중개업소에 붙은 급매물 게시판을 보고 '혹'하는 마음이 들었다면 더욱 신중을 기할 필요가 있다.

부동산 전문가들은 "알짜 급매물은 어지간해서 드러나지 않는다"고 입을 모은다. 심지어 "진짜 급매물은 형제는 커녕 부자간에게도 주지 않는다"는 말이 있을 정도. 특급 매물의 경우 중개업소 차원에서 매입해버리거나 VIP고객에게만 은밀하게 연락해 처리해버린다.

따라서 중개업소나 생활정보지, 인터넷 등에서 대대적으로 광고하는 매물은 '무늬만 급매물' 혹은 '고객유인용 매물'이 아닌지 주의를 기울여야 한다.

사실 파는 사람 입장에선 모든 매물이 다 급매물이다. 따라서 투자자는 파는 사람의 입장이나 중개업소의 말만 듣고 판단해선 안된다. 때문에 급매물 협상에서 유리한 고지를 점하려면 평소 관심지역 내 중개업자와 친분을 쌓아, 중개업자를 내 편으로 만드는 전략이 중요하다.

또한 급매물 거래에선 적정가를 파악하는 것이 핵심 관건이 된다.

윤재호 센터장은 "급매물이라고 해서 계약을 서두르지 말고 최소 3~4곳의 중개업소에 들러 거래 동향이나 시세 등의 정보를 수집하라"고 당부했다.

통상 최근 거래시세보다 10~20% 정도 싸게 나온 매물을 급매물로 볼 수 있다. 환금성이 떨어지는 토지나 대형 아파트 등은 거래 시세보다 30% 이상 싸게 나오기도 한다.

혹여 시장이 더 떨어질 것 같아 매입이 망설여진다면 주변 시장의 동향을 살펴봐야 한다. 윤 센터장은 "한동안 정체돼 있던 지역 내의 아파트 급매물이 1~2개 팔려나갈 때가 단기저점을 찍었다는 신호일 수 있다"고 말했다.

◆'현지사정모르쇠형' '상속형'...유형별 허를 찔러라

"부동산에 아파트 구입 건으로 갔더니 급매물이 나왔다며 사라고 하더군요. 99㎡ 아파트인데 8000만원하는 아파트를 6500만원에 사라고 합니다. 급매물 이유를 묻자 구입의사가 있으면 알려준다고 하는데 뭔가 좀 이상해서 확답을 안하고 집에 돌아왔습니다. 급매물 구입 시 주의 사항 좀 알려주세요."

지방에 산다는 한 네티즌이 한 포털사이트 게시판에 올린 글이다. 이런 경우라면 어떻게 해야 할까? 해당 매물이 마음에 든다고 해도 일단 '한 발 뒤로 물러나' 생각해보는 게 현명하다.

'지피지기면 백전백승' 이라는 격언은 급매물 협상 전술에서도 기본이다. 양지영 팀장은 "급매물을 더 싸게 구입하기 위해선 매도자가 집을 파는 이유를 정확하게 아는 것이 도움이 된다"며 "1가구 다주택자인지, 아니면 융자금 부담, 직장 이동 등 어떤 이유로 집을 팔려고 하는지 알아보라"고 했다.

다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약을 했을 경우 등에는 협상력이 더욱 높아질 수 있다는 것이다. 파는 사람이 상당히 급한 상황이기 때문에 당초 제시한 금액보다 더 싸게 요구해도 계약이 맺어질 수 있다.

윤재호 센터장은 이러한 급매물을 각기 유형에 따라 '세금회피형', '자금압박형', '상속증여형', '현지사정 모르쇠형', '개인사정형' 등으로 분류한다.

이 중 윤 센터장이 꼽는 급매물시장의 인기 상품은 '상속증여형'이다. 부모로부터 물려받은 부동산을 즉시 현금화하려는 경우다. 상속받은 부동산의 경우 이해관계자들이 얽히는 경우가 많아 보유하려는 마음보다 빨리 팔려는 경향이 강하다. 통상 시세대비 20 % 이상 싼 가격에 거래된다. 대형 아파트나 토지는 경매가보다 더 싼 가격에 나올 수 있다.

'현지사정 모르쇠형'도 경매시장의 A급 유형. 매도자가 장기 해외 출장이나 해외 이민을 갔거나 외지 사람이 투자 목적으로 사둔 매물이다. 중소도시 대형주택이나 토지 등에서 이러한 매물이 많이 나온다. 특히 해외 투자자가 내놓은 부동산은 현지 시세에 둔감하고, 한 중개업소에 매도 권리를 넘겨놓은 매물이 많아 더욱 값싸게 살 수 있는 기회가 많다.

아파트의 경우 수도권 입주물량이 많은 곳과 입주 2년이 지난 단지를 노려볼 만 하다. 투자 목적으로 구입한 경우 세금 부담 등으로 시세대비 10% 이상 싼 급매물과 분양가 원가 수준의 매물이 꾸준히 공급되는 특성이 있다.

◆유별나게 싸다면 일단 경계해라

급매물이라고 해서 무조건 싼 매물이 좋은 것은 아니다. "유별나게 싸다면 왜 싼지 확인하라."

양지영 팀장은 "싸다고 해도 입지여건과 향후 발전 가능성 등이 낮다면 급매물로서의 매력은 급감하게 된다"고 말했다. 또한 등기부등본의 주인이 자주 바뀐 매물이나 저당 외에도 가등기, 압류 등 복잡한 권리 관계가 있는 매물은 피하는 것이 바람직하다.

윤 센터장은 "급매물도 일반 매물과 같이 권리 분석 및 물건 분석을 철저히 하고, 대출을 안고 급매물을 구입할 경우에는 직접 은행을 찾아 대출 승계 여부를 확인해야 한다"고 말했다.

반대로 대출 등이 하나도 없는데 급매물로 나온 '지나치게 깨끗한 급매물'에도 경계를 늦추지 말아야 한다. 뭔가 급한 사정이 있어야 급매물로 나오는 법. 그렇지 않다면 극단적으로는 사기 매물일 가능성도 있다.

윤 센터장은 "계약 시에는 등기부상 부동산 소유주와 계약할 주인이 동일한지를 확인하는 절차를 잊지 말라"고 조언했다. 주민등록 진위여부는 ARS 1382를 통해 확인할 수 있다.