부동산시장·건설사 회생 대책 절실

- 31개 건설사 PF 우발채무 50조원 상회
- 건설사 자구노력과 정부 실질대책 필요

"금융위기와 이에 따른 실물경기 침체로 부동산시장과 건설사들의 위기가 임박했다."


"서울 강남 등 버블세븐을 중심으로 하락하기 시작한 주택가격, 231조원에 달하는 은행권 주택담보대출 잔액, 16만가구를 넘어선 미분양아파트와 97조원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 상환압력에 시달리는 건설사들의 유동성 부족 등이 그 증거다."

"이번 위기를 넘기기 위해서는 유효 수요에 대한 철저한 분석 없이 주택을 과도하게 공급한 건설사의 자구 노력과 함께 수요를 되살릴 수 있는 정부의 실질적인 부동산대책이 필요하다."

머니투데이와 더벨(thebell)이 29일 '건설사 유동성 위기의 원인과 해법'을 주제로 개최한 '2008 건설부동산 포럼'에서 김현아 건설산업연구원 연구위원과 지규현 GS건설경제연구소 책임연구원은 이구동성으로 이같이 지적했다.


김현아 연구위원과 지규현 연구원은 부동산시장과 건설사 유동성 위기의 원인으로 주택가격 하락, 과도한 주택담보대출의 부실 우려, 미분양과 PF대출 증가에 따른 건설사 유동성 부족 등을 꼽았다.

우선 부동산가격 하락과 관련 두 전문가는 버블세븐지역의 경우 이미 2007년부터 하락국면이 진행됐고, 서울 강남은 구매능력 저하로 매수세가 실종되면서 가격 하락세가 커지고 있다고 지적했다.

김현아 연구위원은 “버블세븐 지역의 경우 2007년 1분기 순환주기상 하향국면에 접어든 이후 가격 하락이 확대되고 있으며 하락폭은 아직 미미하지만 고가주택이 집중돼 있는 서울 강남도 하락 폭이 커지고 있다"고 설명했다.

또 김 연구위원과 지 연구원은 2008년 7월말 현재 은행권 주택담보대출 잔액이 231조원에 달하는 상황에서 금리마저 상승, 가계신용의 부실화 우려가 커지고 신규 대출수요마저 줄어들어 부동산시장으로의 자금유입이 끊겼다고 지적했다.

지 연구원은 "순자산, 연소득 등을 고려해 적정 주택담보인정비율(LTV)와 구입가능 주택가격을 계산한 결과 연소득 3789만원(3분위)인 가구의 경우 적정 LTV는 금리 5%때 47.6%에서 9%때 40.0%로 줄어들었고, 구입가능 주택가격도 3억3000만원에서 2억9000만원으로 12.6% 하락했다"고 설명했다.

특히 미분양아파트와 부동산 PF대출 증가가 부동산시장과 건설사 위기를 부추기고 있다는 게 두 전문가의 분석이다.

미분양아파트는 외환위기 당시인 1998년 10만2701가구를 초과해 16만가구를 넘어선지 오래고 준공후 미분양아파트가 늘어나면서 건설사들의 현금흐름을 악화시키고 있다.

이는 부동산PF대출 증가와 맞물려 건설사들의 유동성 부족을 부추겨 부도압력을 높이고 있다.

김현아 연구위원은 "국내 31개 건설사의 PF우발채무와 관련된 PF보증규모는 42조원에 달하며 재무제표에 담긴 차입금 14조원을 합하면 50조원을 상회할 것으로 추정된다"고 지적했다.

그는 "부동산 경기 침체와 금융환경 악화로 PF부실 우려가 높아지고 있는 상황에서 금융위기로 금융기관들이 자금운용을 축소할 경우 시공사 부담으로 작용해 부도 가능성을 높일 수 있다"고 강조했다.

두 전문가는 글로벌 신용경색이 회복돼 금융시장이 안정되고 국내 실물경기가 회복되면 부동산시장과 건설사 유동성의 안정이 기대되지만, 최악의 경우 부동산가격 하락과 금융부실을 초래할 수 있다며 정부와 건설사의 대응방안 마련을 촉구했다.

김 연구위원은 미분양 해소와 주택거래 활성화를 위한 주택수요 정상화, 건설사 자금난 해소, 분양가상한제 완화 또는 폐지를 통한 안정적인 주택공급 기반 확충, 주택공급체제 개편, 부동산 개발금융 선진화 등을 주문했다.

지 연구원은 주택을 구입할 수 있는 시장 여건 마련을 위해 부동산관련 규제의 추가 완화와 과거 내집마련 촉진 수단으로 사용된 생애최초주택마련대출의 부활이 필요하다고 지적했다.

지 연구원은 "건설사의 경우 미분양아파트는 정부의 대책과 연계해 적극적인 축소 전략을 마련해야 하며, 자기자본 및 수익 대비 적정수준의 PF대출 규모를 관리할 필요가 있다"고 강조했다.

김 연구위원은 "시행사의 도산으로 인해 시공사에 전가되는 채무인수 및 보증이 적절하게 분산될 수 있도록 주거래 금융기관들의 조정과 지원이 필요하다"고 지적했다.