리츠 주가 급락, 오피스시장도 본격 한파?

상장 오피스 리츠인 맥쿼리센트럴과 코크렙7·8호 주가가 급락하면서 오피스가격 하락도 본격화되는 게 아니냐란 지적이다. 리츠 주가가 10% 이상 급락한 것은, 2002년 간접투자 상품이 생긴 이후 처음 있는 일이다.

리츠 주가는 오피스 공실률이 사실상 제로에 가까울 정도로 임대수요가 풍부해 안정적인 수익률을 유지해 옴에 따라 코스피 주가가 요동쳐도 전혀 동요되지 않고 꾸준한 상승세를 유지해 왔다.


하지만 금융위기로 인해 투자자들이 실물자산에 대한 투자를 망설이면서 오피스가 된서리를 맞았고 이는 리츠 주가 하락으로 이어지고 있다는 분석이다.

◇리츠 주가 10% 이상 급락… 관련 상품 출시이후 처음
현재 주식시장에 상장된 대표적 오피스 리츠는 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사(이하 맥쿼리센트럴), 코크렙제7호 및 제8호위탁관리부동산투자회사 등 3개다.

한때 1만2400원까지 상승하기도 한 맥쿼리센트럴 주가는 미국발 금융위기 이후 하락세를 타기 시작, 최근 극동빌딩 매각이 무산되면서 6100원까지 떨어진 바 있다. 지난달 31일 종가는 7500원이다.


코크렙7호와 코크렙8호도 각각 7900원과 6900원까지 올랐었지만, 글로벌 금융위기가 전해지면서 최대 33~40%까지 주가가 밀렸다. 이후 등락을 거듭하며 지난달 말 종가는 코크렙7호가 5100원, 코크렙8호가 4850원을 각각 기록했다.

이처럼 리츠 주가가 10% 이상 급락한 것은 2002년 간접투자상품 출시 이후 처음. 코람코자산신탁 관계자는 "그동안 오피스시장이 좋아 리츠 주가는 증시와 상관없이 형성돼 왔으나, 최근 금융위기 소식 이후 경제 전반이 타격을 입으면서 (리츠 주가에까지) 악영향을 미치고 있다"고 말했다.

◇오피스 가격 하락 국면 맞나?
오피스가격이 급락한 원인은 금융위기 이후 투자자 모집이 끊겼기 때문이다. 오피스가격 하락이 예상돼서다.

투자자들은 오피스 투자를 위한 수익률 산정때 매각 차익을 가장 중요시 여긴다. 매입한 오피스가격이 하락할 경우 매각 차익은 고사하고 손해만 볼 가능성이 높기 때문에 투자를 꺼린다.

실제 맥쿼리센트럴이 매각하려던 극동빌딩의 경우 우선협상대상 1순위였던 코람코-STX 컨소시엄이 투자자 모집에 어려움을 겪으며 포기한 데 이어, 2순위였던 GE자산운용-국민연금 컨소시엄 역시 투자자를 모집하지 못해 결국 매각이 무산됐다.

매각 금액도 3880억~4000억원대를 예상했었지만, 국민연금과의 계약금액은 3250억에 불과했다. 시장에선 오피스가격 하락의 신호탄으로 받아들여지고 있다. 이어 미래에셋생명 마포사옥도 투자자가 가격을 큰 폭으로 깎는 바람에 매각이 이뤄지지 않았다.

특히 오피스가격 추가 하락을 전망하는 결정적인 이유는 연내 오피스 매물이 급증할 것으로 예상되기 때문. 최근들어 GE 리얼에스테이트가 서울 강남과 경기 분당, 대구 등지의 빌딩 매물을 한꺼번에 내놓았다. 건설사들과 일반기업들은 구조조정용도로 사옥을 속속 매물로 내놓고 있다. 군인공제회 등 일부 투자기관들도 유동성 확보를 위해 오피스를 팔 계획이다.

한 투자자문 관계자는 "기업들이 오피스를 대거 매물로 내놓을 경우 가격이 추가로 하락할 것이란 예상이 나오면서 투자자들이 관망세로 돌아섰다"며 "리츠 주가가 빠지는 이유도 오피스 가격 하락 전망이 반영된 것"이라고 설명했다.

KB자산운용 관계자는 "외환위기 때는 외국계가 매물로 나온 오피스를 대거 매입했었지만 지금은 외국계가 물건을 내놓고 있고, 국내 금융기관은 자금이 없어 살 여력이 없다보니 가격 하락을 부추길 가능성이 있다"고 강조했다.

부동산업계에서는 싱가포르투자청, 아센다스, 론스타 등 한국 간접투자시장을 경험해본 투자사들이 가격이 어느 정도 하락한 시점에 대거 오피스 매집에 나설 가능성이 높을 것이란 예상을 내놓고 있다.

이런 가운데 일각에서는 탄탄한 임대수요가 받쳐주고 있기 때문에 오피스가격 하락폭은 제한적일 것이란 전망을 내놓고 있다. 유동화를 위한 자금유입이 막히다보니 수익 확보가 어려워졌지만 오피스 임대수요가 충분해 임대수익만 유지되면 가격 하락까지는 없을 것이란 분석이다.

실제 GE 리얼에스테이트가 매물로 내놓은 오피스는 시장가격 이상인 것으로 알려졌다. 코람코자산신탁 관계자는 "가격이 상투라고 보는 시각도 있지만 임대 가격은 떨어지지 않았기 때문에 임대수요를 목표로 추가 매수에 나서는 투자자도 있다"고 설명했다.