개발호재ㆍ경기회복ㆍ전매허용이 '열쇠'

부동산시장이 가라앉으면서 관망 분위기가 더욱 짙어졌다. 집이 필요한 사람들은 아직도 값이 덜 내렸다고 기다리는 분위기이고, 집을 갖고 있는 사람들은 값이 다시 오를 때까지 지켜보는 양상이다. 투자를 염두에 둔 사람들도 어느 부동산이 유망할지 헷갈린다.

정부가 부동산 경기를 살리기 위해 그동안 옥죄었던 규제를 과감히 풀고 있어 그에 따른 시장변화도 세심하게 읽어야 하는 상황이다.


부동산 전문가들은 주택 실수요자의 경우 교통이나 기반시설이 잘 갖춰져 있고 개발호재도 있는 곳을 물색하라고 권한다. 경기 흐름에 민감한 상가 투자에는 더욱 주의를 기울여야 한다는 의견들이다. 이에 비해 오피스텔은 향후 바뀌는 정책에 따라 몸값을 높일 여지가 있다고 관측하고 있다.

◆아파트는 교통ㆍ기반시설ㆍ호재 등 따져야

주택시장은 말이 아니다. 강남권 아파트값이 급락하더니 이제는 실수요자들이 탄탄한 강북권 아파트마저 하락세를 보이고 있다. 내집마련을 계획하고 있는 수요자들은 지금 사자니 더 떨어질 것 같고, 미루려니 저점 시기를 놓칠까 두렵다.


아파트값이 전반적으로 크게 떨어졌다고 하지만 수도권 아파트값은 소형 아파트도 2억원을 훌쩍 넘어 서민들에게 여전히 부담스럽기만 하다. 정부가 서민들을 위해 시세보다 저렴한 보금자리주택 등의 공급계획을 내놓고 있지만 청약통장이 없거나 무주택기간이 짧은 사람들에게는 꿈일 수밖에 없다.

하지만 이들에게도 내집마련 기회는 있다. 수도권 내 저평가돼 있으면서도 향후 미래가치가 있는 주택들이 잘 찾아보면 있다. 교통이 좋고 기반시설이 잘 갖춰진 대단지 아파트를 골라야 하며 탄탄한 개발 호재가 있는 곳이면 더욱 좋다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "장기화된 금융 불안 등으로 침체가 장기화하고 있지만, 정부가 각종 부동산 규제 완화책을 내놓고 있어 정책 시너지 효과가 내년에는 나타날 가능성이 있기 때문에 올 연말이 내집마련 적기가 될 수도 있다"고 말했다.

◆경기 따라 침체의 길로 접어든 상가

상가시장에는 그늘이 드리워져 있다. 불황 여파로 상가에 대한 관심이 어느 때보다 크게 떨어졌다. 그동안 가장 큰 인기를 구가했던 주공 단지내상가마저 유찰사례를 빚고 있다. 그만큼 지금의 경기상황에서는 상가투자의 매력이 반감하고 있다.

박대원 상가투자연구소장은 "최근에는 오히려 보유하고 있던 상가를 팔겠다는 문의가 많이 들어오고 있다"며 "예전과 같은 상가매입 상담은 크게 줄어든 편"이라고 말했다.

지난 10월20~21일 수도권, 지방 등 전국 18곳에 공급됐던 주공상가 78개 점포 가운데 21.7%인 17개 점포만이 낙찰되고 나머지는 무더기 유찰됐다. 주공상가로서는 상당히 이례적인 일이다. 경제 불안과 함께 찾아온 투자심리의 위축이 가장 큰 이유라는 게 전문가들의 분석이다.

그럼에도 장기적으로 본다면 지금의 상황이 그다지 나쁘지만은 않다는 것이 전문가들의 의견이다. 역세권이 신설되는 곳이나 아파트 입주와 맞물린 택지지구의 상업지구 등은 전망이 어둡지 않다. 특히 최근 상가 입찰에서 유찰되는 물량의 경우 상대적으로 저렴한 가격에 투자할 수 있는 기회가 되기도 한다.

상가투자의 가장 큰 장점은 소비층이 두터운 투자처만 발굴해 선점하면 장래에 안정적인 월수입과 시세차익을 함께 기대해 볼 수 있다는 점이다. 특히 주공 단지내상가의 경우 배후단지 규모가 커서 수익성이 어느 정도 보장되는 투자처로 주목받아왔다.

다만 테마상가의 경우에는 특별한 주의가 요구된다. 테마상가는 한때 1억원대 안팎의 소액 투자로 관심을 모았으나 잇따른 활성화 실패로 투자성이 하향곡선을 그리고 있다.

한 부동산 전문가는 "상가는 다른 부동산보다 특히 경기를 많이 타는 특성이 있다"며 "소비자들이 주머니를 닫기 시작하면 상가에서 수익을 찾기가 쉽지 않으므로 현재로서는 장기적인 안목으로 접근할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

◆전매제한 완화 노리는 오피스텔

최근 부동산시장에서 그나마 '선방'을 하고 있는 것이 오피스텔이다. 오피스텔은 임대수익과 시세차익을 함께 노릴 수 있다.

무엇보다 전매제한에서 상대적으로 자유롭다는 점도 장점이다. 정부는 오피스텔시장의 과열을 막기 위해 지난 9월 22일부터 서울 등 전국 9개 도시에서 100실 이상의 오피스텔에 대해 소유이전등기 때까지 전매를 금지해왔다. 그러나 10ㆍ21 부동산대책에 따라 투기과열지구에서 해제되는 지역에서는 오피스텔 전매제한 역시 풀릴 것으로 예상된다.

최근 아천세양건설이 서울 관악구 신림역 인근에서 분양한 아르비체 오피스텔의 경우 26대 1로 청약을 마감했으며 계약률도 100%를 기록했다. 분양가가 3.3㎡당 790만~910만원으로 비교적 저렴한 점, 소형평형이 80%선으로 높은 점, 전매가 자유로운 점 등이 장점으로 꼽혔다.

신경희 부동산뱅크 팀장은 "오피스텔은 주변에 공장 학교 등이 있어 유동인구 및 임대수요가 많은 곳을 찾아야 하며 특히 교통이 편리한 역세권이 유리하다"고 조언했다.