강남 중층 및 지방 재건축단지 '희색'

정부가 소형주택 및 임대주택 의무비율 등 재건축 핵심 규제를 풀기로 하면서 지지부진했던 재건축시장이 상당히 활성화될 것으로 예상된다.

참여정부 때 만들어진 양대 규제는 재건축을 막는데 강력한 효력을 발휘해왔다. 웬만한 재건축 추진단지치고 이 규제에 막혀 사업을 중도 보류하거나 중단하지 않은 곳이 없을 정도다.


11·3경제난국 극복 종합대책에 따르면 정부는 재건축 때 적용하던 소형주택 및 임대주택 의무 건설 규제를 법으로 강제하지 않고 지방자치단체 조례에 위임하기로 했다. 지역 현실에 맞게 소형주택이나 임대주택 비율을 줄여도 되는 등 이 규제를 대폭 완화하겠다는 것이다.

◇강남 중층 및 지방 재건축단지 '수혜'

이번 제도 개선에 따라 우선 서울 강남지역의 12층 이상 중고층 재건축아파트가 가장 큰 혜택을 볼 전망이다.


이들 단지는 용적률 한계로 재건축을 해도 가구수가 늘어나지 않는 이른바 '1대1 재건축'이 많다. 상황이 이런데도 '소형주택 의무 건설비율'로 인해 재건축을 하면 오히려 지금 주택크기보다 면적이 줄어드는 모순이 발생, 조합들이 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 지자체에 소형주택 자율권이 확대되면 재건축시 주민들의 이런 불만이 일시에 해소될 가능성이 크다.

늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야하는 의무비율이 폐지되면 지방 재건축시장에 숨통이 트일 전망이다. 지방시장에선 임대수요가 거의 없는데도 임대주택을 의무적으로 지어야 해 조합들의 불만이 컸다.

바른재개발재건축전국연합(재건련)의 이영환 기획국장은 "임대주택을 적게 지을 경우 일반 분양물량이 많아져 수익성이 좋아지며 일반적으로 해당단지의 가치 상승 요인이 된다"고 말했다.

◇재건축 하락세 주춤해지나

국토해양부가 전격적으로 재건축 핵심규제 완화에 나선 배경에는 지금과 같은 부동산 폭락장세에서 이런 정책을 써도 별 부작용이 없을 것이란 확신이 깔려있다. 그 전까지는 투기가 살아나고 가격이 폭등하지 않을 까하는 우려에서 핵심규제 완화에 신중한 입장을 보여왔다.

참여정부는 부동산 투기를 억제하고 집값 상승의 진원지 역할을 해온 재건축단지 가격 상승을 막기 위한 장치로 이들 규제를 활용해왔다. 그러나 주택가격 하락기에서 이들 규제는 별 효과가 없으면서 주민들의 불편만 키운다는 지적을 받아왔다.

전문가들은 규제 완화가 부동산 하락세를 막기에는 역부족일 것이라고 진단한다. 부동산써브의 정태희연구원은 "하락세를 일시적으로 주춤하게 만들겠지만 전세계적인 부동산 조정시기로 볼 때 하락 대세를 막는 기능은 하지 못할 것"이라고 말했다.