11·3대책, 지방 부동산시장엔 미풍?

11·3 종합대책으로 서울·수도권 부동산시장의 투자가치가 올라간 반면 지방 부동산시장은 대책의 영향권에서 사실상 벗어난 것으로 분석됐다.

지방 부동산시장의 경우 실질적인 수요 진작책이 없는 한 앞으로도 투자수요가 몰리는 서울·수도권에 비해 상대적으로 침체를 벗어나지 못할 수밖에 없기 때문이다.


◇투자수요 서울·수도권 몰릴 듯

11.3 종합대책에도 불구하고 지방 부동산시장이 침체를 벗어나지 못할 것이라는 전망이 나오는 것은 투자 자금이 서울·수도권으로 몰릴 수밖에 없기 때문이다.

이번 대책으로 서울 강남 재건축시장이 다시 살아나는 전기가 마련된 데다, 수도권 미분양단지와 현재 분양중인 단지에 대한 대기 수요의 기대감이 잔뜩 높아졌다.


실제로 11·3 종합대책이 발표된 이후 서울 강남 재건축시장은 매물이 자취를 감추고 호가가 상승하고 있으며, 조기 사업화 바람까지 불고 있다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 "부동산시장이 살아나서 가치를 발휘할 수 있는 지역은 서울과 수도권"이라며 "돈 있는 투자자들이 집 2가구를 보유할 수 있다면 서울 강남 재건축 지분으로 돈이 몰릴 것"이라고 말했다.

강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "서울과 수도권의 규제를 풀면 지방에 대한 투자가 줄어 자금 이동이 막힐 수밖에 없다"고 강조했다.

지규현 GS건설경제연구소 책임연구원은 "주택 보유자가 실수요 목적의 지방 미분양주택을 살 때 제시된 규제완화가 수요를 얼마나 유인할 지가 문제"라며 "11월말 발표될 지방경기 활성화대책이 지방 부동산경기 회복을 좌우할 것"이라고 지적했다.

◇지방은 실수요 진작책 있어야

전문가들은 지금까지 발표된 부동산대책으로는 지방 부동산시장 침체를 해소하기 어렵다며 실질적인 수요 진작책이 필요하다고 지적했다.

지방 부동산시장은 고분양가와 함께 공급과잉이 혼재된 만큼 실질적인 수요 진작책 제시와 함께 건설사 유동성 위기를 부추기고 있는 미분양아파트를 얼마나 정책적으로 줄여줄 수 있는 지가 관건이라는 것이다.

지규현 책임연구원은 "서울·수도권은 규제 완화만으로도 수요가 자극되고 있지만, 지방은 생애최초 주택마련대출 부활이나 저리의 보금자리론 확대 등 실수요자들의 구매력을 향상시킬 수 있는 보완책이 있어야 한다"고 말했다.

강민석 수석연구원은 "건설사 유동성 지원을 위한 환매조건부 미분양아파트 매입 및 미분양펀드도 궁극적으로는 개인이 사는 것이 지방 부동산경기 활성화 차원에서 유리하다"며 "개인에게 어떤 인센티브를 줄 것인가가 문제"라고 지적했다.

한편 11.3 종합대책에도 불구하고 지방 부동산경기가 직접적인 수혜가 사실상 불가능하다는 분석이 나옴에 따라 건설사들도 대책을 고민 중이다.

대형건설사는 부동산경기가 다시 살아날 것으로 예상되는 내년 하반기까지 버티기에 돌입할 전망이다.

대형건설사 관계자는 "이번 대책으로 현재 진행 중인 지방 미분양아파트 판촉이 사실상 무의미한 것으로 판단된다"며 "내년 하반기까지 끌고 갈 여력이 있는 만큼 경기 회복 시점을 기다릴 계획"이라고 말했다.

한 중견건설사 관계자는 "유동성 확보나 지방 미분양아파트 해소 차원에서 환매조건부 미분양아파트 매입이나 미분양아파트를 활용한 회사채 발행 등에 집중할 방침"이라고 설명했다.