1조 규모 초대형 부동산PF 좌초 위기

-시행사 디폴트 가능성
-연기금·펀드 등 대규모 손실 우려


미국발 신용경색과 부동산시장 침체로 1조원이 넘는 초대형 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)가 좌초 위기에 처했다. 이로 인해 연기금, 금융기관, 부동산펀드 등 투자자들은 대규모 손실 위험에 직면했고, 부동산 개발 및 채무인수를 책임진 건설사들은 부도 우려가 제기되고 있다.


15일 금융권에 따르면 양재동 복합유통센터 개발사업(이하 양재동 프로젝트)이 시행사의 디폴트(채무불이행) 가능성으로 비상이 걸렸다.

1-2차 사업으로 나눠 진행되고 있는 양재동 프로젝트는 사업부지가 9만6017㎡(2만9045평)에 달하는 초대형 부동산 개발사업으로 파이시티와 파이랜드가 시행을 맡고 있으며, 대우자동차판매, 성우종합건설 등이 시공을 담당하고 있다.

초대형 부동산 개발사업인 만큼 PF 규모도 메머드급이었다. 부동산펀드 6400억원, ABCP(자산유동화기업어음) 2200억원, ABL(자산유동화대출) 200억원, 일반 대출 100억원 등 총 8900억원이 투자됐다.


문제는 투자자금의 만기가 일시에 몰리면서 터졌다. 본지가 단독 입수한 양재동 프로젝트 여신현황 자료에 의하면 총 8900억원중 6400억원이 오는 16일 만기가 도래한다. 당초 시행사는 리파이낸싱(2차 투자자 모집)을 통해 이를 상환하려 했지만 미국발 신용경색과 부동산경기 악화로 투자자를 찾지 못했고, 결국 채무불이행 위기에 처한 것으로 전해졌다.

금융권 한 고위관계자는 “양재동 프로젝트는 총 투자금액에 개발이익까지 합치면 총 1조원이 넘는 초대형 부동산 개발사업”이라며 “미국발 신용경색으로 부동산시장이 침체되고, 투자자금의 만기가 일시에 몰리면서 문제가 발생하게 됐다”고 설명했다.

시행사가 디폴트 상황에 놓이면서 채무인수를 약속한 대우차판매 (0원 %), 성우종합건설, 우리은행 등도 난관에 부딪쳤다. 채무인수 규모는 대우자동차판매와 성우종합건설이 각각 1830억원(부동산펀드+ABCP), 우리은행이 880억원(ABCP). 이중 성우종합건설의 채무인수분에 대해서는 모회사인 현대시멘트 (14,000원 ▼40 -0.28%)가 추가 지급보증을 섰다.

증권사 한 관계자는 "최근 건설사마다 심각한 자금난을 겪고 있어 채무인수가 여의치 않은 상황"이라며 "채무인수를 못할 경우 건설사 부도는 물론 부동산펀드 등 투자자들도 막대한 손해가 불가피한 상황"이라고 전했다.

상황이 악화되자 시공사와 금융주선을 주도한 우리은행은 부동산펀드 판매사(증권사)들에게 연 19% 선이자를 지급하는 조건으로 2개월 채무상환 연장을 요청한 상태다. 또 ABCP 등 여타 채무에 대해서도 내년 3월까지 만기연장을 요구한 것으로 알려졌다.

하지만 증권사들이 만기연장에 부정적인 입장을 보이고 있어 사태해결이 쉽지 않은 상황이다. 증권사들은 침체된 부동산시장과 건설업계의 신용위기를 감안하면 만기연장을 해도 사실상 채무상환이 불가능하다는 판단이다.