'역전세난' 세입자 피해 이렇게 피하자

#사례. 서울 반포에 전세로 살고 있는 김방일씨(가명·46)는 요즘 발만 동동 구르고 있다. 분양받은 아파트 입주가 이미 시작돼 이사를 가야하는 데, 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않고 있어서다.

계약이 이미 만료됐지만 새 세입자를 못 구한 집주인은 묵묵부답이다. 제때에 입주를 못할 경우 연체 이자에다가 관리비까지 물어야할 판이기 때문에, 분통이 터진 김씨는 '법적 대응'까지 고려하고 있다.


경기 침체가 장기화되면서 세입자가 없어 전셋집이 남아돌고 전셋값이 떨어지는 '역전세난'이 심화되고 있다. 집주인들은 거래가 되지 않는 바람에 전세금을 내주지 못하고, 세입자들은 계획했던 대로 이사를 하지 못해 분쟁이 급증하는 상황이다.

부동산써브 나인성 연구원은 "역전세난 때문에 계약 기간이 끝났는데도 세입자들이 보증금을 되돌려 받지 못하거나, 집이 경매에 넘어가 세입자들이 보증금을 잃을 가능성이 높아졌다"며 "보증금 등 임차권을 보장받기 위해선 관련 법률지식과 대응 요령을 숙지할 필요가 있다"고 조언했다.

◆전세 보증금 문제 "일단 대화부터" = 집주인이 전세 보증금을 내놓지 않을 경우 가장 최선의 방법은 집주인과 대화를 통해 합의를 보는 것이다. 소송까지 이어질 경우 시간과 비용은 물론 정신적 스트레스까지 부담이 만만찮기 때문.


내집마련정보사 양지영 팀장은 "집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 일단 대화를 시도하고 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치 의지가 담긴 '내용증명'을 집주인 앞으로 보내야 할 필요가 있다"고 말했다.

내용 증명이란 일정한 의사표시 또는 의사 통지의 존재 및 날짜를 증거로 남기는 우체국의 우편물 특수 취급제도를 말한다. 이는 공적인 서면으로서 만일 소송이 제기될 경우 법적 증거로도 사용이 가능하다.

◆'임차권 등기'는 꼭 챙겨라 = 피치 못할 사정으로 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야할 경우에는 이사 전에 꼭 '임차권 등기 명령'을 신청해야 한다. 임차권 등기를 하면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인의 대항력과 우선 변제권이 유지돼, 보증금을 되돌려 받을 수 있게 된다.

임차권 등기명령은 계약만료 후엔 집주인 동의가 없어도 가능하지만, 계약기간 내에는 집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있다.

만일 임차권 등기명령 신청에 대해 집주인이 이의를 제기할 경우 지급명령을 신청해야 한다. 지급명령이란 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대해 서류만을 가지고 법원이 심사해 채권 분쟁을 해결해 주는 제도를 말한다.

이 제도는 법정 출두 없이 저렴한 비용으로 신속하게 문제를 처리할 수 있는 게 장점이다. 지급 명령을 받은 채무자가 일정기간(2주)내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정되며, 채무자 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있다.

◆막다른 골목에선 '반환 청구 소송' = 임차인이 임대인에 대해 제기하는 보증금 반환청구 소송은 법원의 '소액사건 심판절차'에 따라 진행된다. 소를 제기하기 위해선 우선 집주인에게 계약해지 의사를 담은 내용증명을 우편으로 전달하고, 법원에 소장을 접수해야 한다.

재판은 1차례 이뤄지며. 피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소 판결이 내려진다. 판결에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매 신청이 가능하다. 그러나 전세금이 2000만원 이상일 경우 단독 사건으로 분류돼 재판이 한 달 이상 길어질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

한편 집주인이 대출 이자 상환 부담을 견디다 못해 집이 경매에 넘어가더라도, 일정 금액 이하의 소액 임차인은 우선 변제를 받을 수 있다.

현재 소액 보증금 범위는 수도권 과밀억제권이 보증금 6000만원, 광역시(군·인천 제외)는 5000만원 등이며 해당 세입자는 확정 일자를 받지 않았어도 대항력만 갖추면 우선 보증금을 변제 받을 수 있다. 다만 담보 물건이 어느 시점에 설정됐느냐에 따라 보호 범위가 달라질 수 있다.

이밖에 전세금 분쟁이 생겼을 경우 국토해양부 전월세 지원센터(1577-3399, //jeonse.jugong.co.kr)나 소비자 시민모임(02-739-5441) 등에 문의하면 관련 해결 방법에 대한 자문을 구할 수 있다.

◆임대차 계약때부터 꼼꼼히 살펴보라 = 전문가들은 세입자들이 전세 보증금 관련 피해를 최소화하기 위해선, 임대차 계약을 할 때부터 주의를 할 필요가 있다고 입을 모은다.

우선 계약을 맺을 때 집주인의 대출 규모를 따져볼 필요가 있다. 계약 전에 해당 주택의 근저당권 등 대출금을 확인해 봐야 한다. 근저당보다 자신의 임대차 계약이 후순위인 경우 보증금을 모두 돌려받지 못하는 최악의 경우가 발생할 수도 있다. 나인성 연구원은 "자신의 전세금과 집주인의 대출금(근저당 채권최고액)을 합한 금액이 주택가액의 70%를 넘어서는 경우 주의할 필요가 있다"고 말했다.

또 등기가 나지 않은 신축 주택의 경우 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는 요건인 '대항력'을 갖출 수 없게 되므로 주의가 요구된다. 아울러 무허가 건물이나 미등기 주택은 편의상 호칭하는 호수로 전입신고를 하면 대항력이 인정되지만, 향후 등기 주소가 변경되면 계약서상의 주소를 수정하고 확정 일자를 다시 받아야 혹시 있을지 모를 분쟁을 예방할 수 있다.

◆'역전세 난'에 대처하는 乙의 전략 = 역전세난 속에서 집주인은 '을(乙)'이 된다. 따라서 세입자를 구하기 위해선 별도의 노력이 필요하다. 우선 집을 '리모델링' 해두면 세입자를 구하는데 유리할 수 있다. 도배를 하거나 장판과 보일러를 교체하는 등 집수리를 통해 깨끗한 집을 제공해야 세입자의 관심을 끌 수 있다.

또 전셋값을 내리는 것도 세입자의 눈길을 끄는 좋은 방법이다. 양지영 팀장은 "아무리 최근 전셋값이 내렸다곤 하지만 그동안 많이 올랐던 상태기 때문에 세입자들의 보증금 부담은 여전하다"며 "전셋값을 내리면 기존 세입자와 재계약이 될 수 있고, 그렇지 않다고 하더라도 새 세입자를 찾기가 훨씬 쉬워진다"고 말했다.