규제없는 부동산시장, 되살아 날까

빠르면 연내 민영주택 분양가상한제 폐지와 서울 강남3구에 대한 주택투기지역 및 투기과열지구 해제 등 마지막 남은 시장 규제 완화 조치가 단행될 전망이다. 특히 미분양주택 구입시 5년간 한시적으로 적용키로 한 양도소득세 면제 대상지역에 수도권도 포함될 것으로 보인다.

또 내년 3월부터 판교와 파주신도시 등 수도권 공공택지 내 분양권 전매제한 기간이 추가로 완화되고 민영주택 당첨자도 2년간 다른 민간주택에 청약할 수 있는 기회가 주어진다.


이로써 지난 참여정부가 집권기간 5년동안 만들어 놓은 부동산 규제 장치가 모두 사라진다. 다만 이 같은 조치가 글로벌 금융쇼크와 실물경기 침체라는 큰 파고를 넘어야 하는 부동산시장에 당장 활기를 불어넣을 수 있을 지에 대해선 여전히 부정적 시각이 많다.

◇부동산시장에 규제는 없다=그동안 부동산 거래나 보유 등에 있어 걸림돌내지 부담이 돼 왔던 대부분 규제가 대부분 사라진다. 국토해양부가 22일 대통령 업무보고를 통해 마련한 방안은 투기 우려를 명분으로 마지막까지 남겨뒀던 대책들로, 나름의 상징성을 갖고 있다는 점에서 주목된다.

우선 민영주택 분양가상한제 폐지와 강남3구에 대한 투기 해제 방안은 공급과 거래를 활성화시키는 촉매제가 될 것으로 보인다. 특히 이날 보고에서 눈에 띄는 대목은 미분양주택 해소 차원에서 검토해 왔던 양도세의 한시적 면제 기간을 5년으로 확정하고 당초 지방으로 한정하려던 대상지역도 수도권을 포함한 전국으로 확대키로 한 점이다.


다만 수도권 과밀억제권역은 대상에서 제외한다는 게 국토부의 방안이다. 과밀억제권역은 서울을 비롯해 인천(일부 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외) 등이다.

이에 따라 용인을 비롯해 파주신도시, 김포 한강신도시의 미분양주택을 매입할 경우 내년부터 5년간 양도차액에 대해 비과세 될 것으로 보인다. 즉 이들 지역 미분양주택을 산 뒤 5년 이내에 팔면 양도세를 완전 면제해 주는 것. 5년 이후에 팔 경우 5년간의 차액에 대해서만 면제해 준다.

이 조치는 IMF 외환위기 당시 정부가 채택한 바 있으며 서울 강남구 도곡동 타워팰리스를 비롯해 3만여 가구의 미분양주택을 해소시키는 효과를 보기도 했다.

이와 함께 국토부가 이날 확정한 민영주택 청약시 재당첨 제한 2년간 한시적 배제와 공공택지 내 분양권 전매제한 기간 추가 단축 조치도 신규분양단지를 중심으로 한 주택시장 활성화에 상당한 도우미 역할을 할 것이란 평가다.

◇실물경기 회복 등이 관건=하지만 정부가 지난 8월 이후 단행한 6번의 대책과 함께 이번 조치를 취했음에도 불구하고 부동산시장이 당장 활성화되기는 어려울 것이란 전망이 상당하다.

그만큼 시장을 둘러싼 각종 악재가 너무 많다는 지적이다. 대표적인 게 기업 구조조정에 따른 대규모 실업사태와 증시, 펀드 등에 묶여 있는 수요 자금 문제다. 여기에 금융권이 대출 문턱을 높이고 있는 것도 시장 활성화를 가로막는 요인으로 꼽힌다. 물론 전세계적인 불황도 어느 정도 해소돼야 한다는 전제도 필요하다.

기존 대책과 함께 새로운 조치가 이어지고 있는 미분양 역시 단기간 내 해소가 쉽지 않을 공산이 크다. 미분양주택의 경우 무엇보다 수요자들을 유인할 수 있는 메리트가 있어야 한다. 즉 소위 '버블세븐'을 비롯해 주요 지역 기존 주택시장이 반토막난 상황에서 현재 미분양주택 중 상당수가 가격에 대한 장점이 없다는 것이다.

오히려 앞으로 경기가 회복돼 부동산시장이 활성화되는 시점에서 정부가 풀어놓은 규제 완화 조치가 가격 급등과 같은 엄청난 부작용을 야기할 수 있다고 전문가들은 우려를 나타내고 있다.