용산역세권 개발 앞당기면 모두 윈윈

금융시장이 정상으로 돌아오지 않는 한 용산역세권 개발사업으로 자금이 유입되기는 쉽지 않을 전망이다.

용산역세권 개발사업은 당장 오는 3월과 하반기에 납부해야 할 땅값 마련이 관건이다. 한번에 4000억원씩 총 8000억원을 조달해야 한다.


서부이촌동 보상비와 주민 이주비 등의 조달도 발등의 불이다. 서부이촌동의 땅값이 워낙 높아 천문학적인 보상비가 필요하고, 주민 이주비도 가구당 3억원씩 무이자로 대출해 줘야 한다.

용산역세권개발㈜은 페이퍼컴퍼니이기 때문에 자산 매각 등을 통해 땅값을 납부할 수 있는 상황도 아니고 오로지 컨소시엄에 참여한 금융기관과 다른 투자자의 PF대출에 의존할 수밖에 없다.

용산역세권개발은 현재 외국 투자자를 대상으로 투자 의향을 타진하고 있지만 전 세계가 금융위기의 영향을 받고 있어 투자자 유치 여부는 두고 봐야 한다.


문제는 금융조달을 못한게 민간사업자의 책임이기 때문에 계약해지 사유가 될 수 있다는 점이다. 통상 공모형 PF개발사업의 경우 공모지침서에 사업협약을 체결했더라도 사업자로서 정상적인 사업추진을 하지 못한 귀책사유가 있을 경우 발주처가 계약을 해지할 수 있도록 돼 있다.

즉 금융시장이 호전되지 않아 계획대로 자금을 조달하지 못하면 사업권을 박탈당할 수도 있다. 만약 이렇게 되면 사업자를 재선정해야 하고 이 경우 사업자 공모부터 특수목적회사 설립, 사업협약 체결까지 최소 1년 가까이 걸린다. 여기에 토지보상작업도 원점에서 다시 시작해야 하기 때문에 사업 장기화가 불가피하다.

다행히 코레일이 금융위기를 불가항력적 사유로 인정하는 것에 대해 긍정적으로 검토중이어서 이 같은 최악의 시나리오는 없을 것으로 보인다.

그러나 문제는 올들어 금융기관들의 부실이 더욱 확대될 것이라는 우려가 확산되는 등 금융시장 불안이 장기화 조짐을 보이고 있다는 것이다. 수조원의 자금조달이 난항을 겪을 경우 2011년 착공목표도 쉽지 않다.

따라서 부동산업계와 전문가들은 글로벌 금융위기가 천재지변에 가까운 불가항력이고, 용산역세권 개발이 선도적인 도심재생사업이라는 점 등을 감안해 금융시장이 정상 작동할 때까지 정부 차원의 지원이 필요하다고 지적했다.

용산역세권 개발사업 착수까지 필요한 자금 규모는 갈수록 불어나고 있지만 금융시장이 언제 정상으로 되돌아올지 예측이 불가능해 민간의 노력만으로 이를 풀어가기는 벅차기 때문이다.

게다가 용산역세권 개발사업은 순수 민간사업이라기보다 공공·민간 합작사업의 성격이 강하다. 용산역세권개발㈜의 지분을 보면 땅 소유자인 코레일이 25%의 지분으로 최대출자자이며 국민연금 10%, SH공사 4.9%를 각각 보유하고 있다. 공공의 전폭적인 지원이 필요한 이유 중 하나다.

특히 용산역세권 개발사업은 경기 부양을 위한 가장 효과적인 카드라는 점에서 개발 속도를 더 높일 필요가 있다는 지적이다.

정부가 2조원 규모의 잠실 제2롯데월드 건립을 허가하기 위해 수많은 반대 여론에도 불구하고 서울공항 활주로까지 바꿀 정도로 경기 부양 의지를 보인 만큼 더 많은 부가가치를 창출할 수 있는 사업을 적극적으로 지원해야 한다는 것이다.

용산역세권 개발사업은 순수 공사비만 7~8조원, 매출액 기준 30조원 이상이 넘는 초대형 개발사업이어서 막대한 생산 및 일자리 창출 효과가 기대된다.

전문가들은 일본과 영국 수준의 도심재생관련 법률과 지원대책을 조속히 마련해 사업을 조기에 활성화해야 한다고 지적했다.

금융시장이 정상화될 때까지 저리의 정책자금을 대출해 주는 한편 기반시설 건설 지원, 원주민 정착을 높일 수 있는 방안 등을 적극 검토해야 한다는 주장이다.

최대출자자인 코레일, 사업부지를 서부이촌동까지 확대한 서울시도 자금조달부터 토지보상까지 주도적으로 나서야 한다는 지적이다.

한 전문가는 "서울뿐 아니라 대한민국의 랜드마크라는 상징성과 경기 활성화 등을 고려해 정부와 코레일, 서울시가 금융위기 후폭풍을 최소화할 수 있도록 대책을 마련해야 한다"고 강조했다.