'시프트' 공략계획, 이렇게 바꾸자

부동산 가격의 변동폭이 커지고 임대가격이 떨어지면서 장기전세주택 '시프트'에 대한 관심이 커지고 있다. 집값 하락시기에는 안전하게 빌려쓰는 것이 더 좋다는 평가다.

2월부터는 서울시의 시프트의 공급방식이 크게 바뀐다. 기존에 없던 우선공급이나 특별공급이 생겨난다. 또 앞으로 임대주택법이 개정되면 서울뿐 아니라 지방에서도 제2의 시프트를 볼 수 있게 된다.


따라서 주택 매입이나 청약을 미루고 안정적인 시프트를 노리고 있는 수요자라면 그에 맞는 전략을 새로 짜야 한다.

◇우선공급ㆍ특별공급 노리자

서울시는 2월부터 공급하는 재건축 시프트의 경우 입주자 자격 및 선정기준을 바꾸었다. 재건축 시프트에는 가점제 도입, 노부모 부양자 등 사회적 배려가 필요한 수요자에 대한 우선공급 및 신혼부부 특별공급제가 적용된다.


이전까지는 서울시에 오래 거주한 순서대로 선정하는 정도의 기준밖에 없었다.

새로 마련된 기준에 따르면 동일 순위에서 경쟁할 때 무주택 세대주기간, 서울시 거주기간, 세대주 나이, 부양가족수 등을 점수화해 합산 순위로 입주자를 결정하게 된다.

기본 청약자격은 서울시에 거주하는 무주택 세대주로 종전과 같다. 다만 단독세대주는 국민임대주택과 동일하게 전용면적 40㎡ 이하에만 청약할 수 있도록 제한했다. 또 노부모 부양자, 다자녀 가구 및 저소득층 등 사회에서 배려가 필요한 계층에게 일정물량을 우선적으로 공급할 수 있도록 해 공공성을 강화했다.

전용면적 60㎡ 이하 공급량의 30%는 신혼부부 가구에게 특별 공급한다. 이는 정부 정책에 적극 호응하는 등 전반적으로 저출산 고령화 사회에 부합하는 입주자 선정기준을 마련한 것이라는 게 서울시의 설명이다.

이번에 개정된 기준은 2월경 공급예정인 서초구 반포3단지 재건축 시프트 419가구에 최초로 적용될 것으로 보인다.

서초구 반포동에 있는 '반포자이'는 총 3410가구 대단지로 시프트 물량이 전용면적 59~84㎡ 크기다. 서초동에 있는 '서초래미안스위트'는 총 392가구로 구성돼 있으며 이 중 시프트는 전용면적 59㎡, 16가구가 선보일 예정이다.

강서구 공항동에서는 '강서센트레빌4차' 총 215가구 중 전용면적 59㎡, 21가구가 시프트 물량으로 예정돼 있다.

올해 서울시에서 계획하고 있는 시프트는 현재 확정된 것만 60㎡ 이하 1750가구, 60~85㎡ 1021가구, 85㎡ 초과 138가구 규모다.

올해 단지별로 가장 많은 규모가 예정된 곳은 은평뉴타운으로 총 765가구가 5월 및 8월에 선을 보인다.

재건축 매입형 가운데 고덕주공1단지, 초원연립, 신형한독연립, 온수연립, 방배서리풀, 서초금호아파트, 진달래3차아파트 등은 아직 공급규모가 확정되지 않았다.

◇청약통장도 크기에 맞게

공급방침이 바뀐 것은 재건축 시프트에 국한된 것이지만 앞으로 새로 지어서 공급하는 건설 시프트에서도 선정기준이 달라질 전망이다.

서울시 관계자는 "현재 국회에 임대주택법 개정안이 계류중인데 개정된 법안이 통과되면 국토해양부에서 신청 및 선정기준을 새로 마련할 것으로 보인다"며 "서울시에서 최근에 마련한 입주자 자격 및 선정기준이 그 모델이 될 것으로 예상된다"고 말했다.

이 관계자는 이어 "그동안 적용해 온 시프트 신청 및 선정기준은 일반 주택분양 방식을 원용해 온 것이었는데 저소득층을 배려하기 위한 방침은 크게 바뀌지 않을 것"이라며 "따라서 선정기준은 재건축 시프트처럼 가점제 등의 방식이 추가될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

현재는 60㎡ 이하, 60㎡ 초과 85㎡ 이하, 85㎡ 이상으로 주택을 구분하고 있으며 각기 다른 기준을 적용해왔다. 이 가운데 85㎡ 이하의 주택형인 경우 청약저축통장이 필요하고 85㎡ 초과 주택형은 청약예금통장이 있어야 한다.

자신이 신청할 주택형에 따라 다른 청약통장이 필요하다. 이같은 방침은 크게 바뀌지 않을 것으로 보인다. 또 60㎡ 이하의 주택형인 경우 저소득층 및 무주택가구를 우대하는 방침이 우선할 수 밖에 없다.

따라서 60~85㎡의 주택형의 경우 서울시가 확정한 재건축 시프트처럼 선정기준이 바뀔 여지가 있다.

서울시 관계자는 "기존 시프트에 대해서도 면적별 청약 대상 등 수요자들의 민원이 많아 최대한 이를 반영해 청약기준을 완화해 나갈 방침"이라고 밝혔다.

또 임대주택법의 국회통과도 변수가 될 수 있다.

아직까지는 임대주택법 개정안이 국회 상임위원회에 상정된 상태다. 국회가 다시 열리고 법안이 논의돼 통과되면 시행령 및 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙이 바뀌게 되면 시프트에 관한 공급방침도 변화할 가능성이 높다.

그동안 가점제 및 우선ㆍ특별공급이 없었던 건설 시프트에서도 이런 제도들이 도입되면 점수 관리를 해온 수요자들에게 더 유리할 수밖에 없다. 게다가 재건축 시프트 역시 85㎡ 이상 중대형 시프트는 찾아보기 어려울 전망이다.

서울시 관계자는 "현재 정부의 방침은 재건축에서 임대주택의무비율을 없애는 것"이라며 "대신 소형주택들이 임대주택으로 나오게 되지 않겠냐"고 내다봤다.