[토요부동산]아파트 분양권 계약 A to Z

↑삼성물산 건설부문이 짓는 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. 래미안 홈페이지 제공.

강남3구를 제외한 전국이 투기과열지구에서 해제되면서 아파트 분양권 전매에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨줘 입주자를 변경하는 것으로 지난 2003년부터 약 5년간 제한됐다. 참여정부가 급등하는 집값을 잡으려고 수도권 대부분 지역을 투기과열지구로 지정, 아파트 등기 이전에 분양권을 거래하는 행위를 규제했기 때문이다.


하지만 지난해 11월 당정이 수도권 투기과열지구를 대거 해제하면서 청약통장이 없는 수요자들도 분양권을 이용해 내집을 마련할 수 있는 길이 열렸다. 아파트값 하락세로 수도권 인기지역에서도 분양가보다 싼 분양권 매물이 쏟아져 매매 타이밍만 잘 맞추면 시세차익도 기대할 수 있다.

분양권은 또 아파트 준공후 등기전까지는 주택으로 취급되지 않기 때문에 양도세 중과세 대상에서도 제외되고 취득·등록세 부담도 없다. 소유권 이전 등기 전에 매매가 가능해 환금성 면에서도 유리하다.

하지만 무턱대고 값이 싼 분양권을 골랐다간 낭패보기 십상이다. 입지가 좋지 않거나 미분양 물량이 많은 단지는 입주후에도 웃돈이 형성되지 않을 가능성이 커서다. 좋은 분양권을 고르는 방법과 계약서 작성, 거래신고, 명의이전 등 거래 과정에서 꼭 알아둬야 할 사항들을 정리한다.

↑현대건설이 짓는 경기 용인시 상현동 힐스테이트. 힐스테이트 홈페 이지 제공.

◇돈 되는 분양권 고르기=분양권은 무엇보다 입지가 중요하다. 전문가들은 역세권이나 뉴타운, 도심 재개발·재건축 등 분양권을 눈여겨보라고 조언한다. 이들 지역은 실수요층이 두터워 시장 침체에도 가격 지지선이 좀처럼 깨지지 않기 때문이다. 특히 중소형아파트 분양권은 실수요 뿐 아니라 임대사업을 하려는 투자자들에게도 인기가 많다.

교통망 개설이나 신도시 개발 등 중장기 호재가 있는 지역을 선택하는 것도 좋다. 지하철이나 고속도로 등이 뚫리는 곳은 투자성이 검증된 지역이다. 지금은 나홀로아파트지만 주변에 신도시나 대단지 아파트, 대형 쇼핑센터 등이 들어설 경우 가격이 뛸 가능성이 크다.

주변에 미분양 단지가 많은 분양권은 피해야 한다. 이같은 지역의 분양권을 샀다간 손절매 물량이 쏟아져 자칫 매수한 가격 이하로 시세가 형성될 수도 있다.

인근 아파트 시세보다 저렴한 분양권을 골라야 한다. 아파트 급매물 가격을 조사해보고 이 보다 싼 분양권을 구입하는 것이 손실을 입지 않는 최선의 방법이다. 재개발·재건축 아파트는 같은 분양권이라도 일반분양보다 조합원 분양권값이 더 싸다. 입주까지 통상 2~3년 정도 소요되는 만큼 대출 이자 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◇분양권 구입 A to Z=매입할 분양권을 골랐다면 관련 정보를 일목요연하게 정리하는 것이 바람직하다. 아파트 분양시기부터 단지 규모, 분양가, 중도금 납입 여부, 대출 조건 등을 체크해야 한다.

분양계약서와 분양내용 사실 여부도 확인한다. 매도자나 중개업자 말만 믿지 말고 계약서 사본을 받아 분양사무실 또는 시행사 사무실을 직접 방문해 확인하는 것이 좋다.

중도금 연체가 있는지, 은행 융자금액이 얼마인지도 따져본다. 매도자가 융자를 받았을 경우 해당 은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출을 승계한다. 만약 자금이 넉넉해 매도자의 융자를 미리 갚는다면 중도상환수수료가 있는지도 알아봐야 한다. 최근에는 새시 설치, 발코니 확장 등 옵션 계약이 많은 만큼 옵션 계약금을 냈는지 체크한다. 금융권 등 압류 사항이 있는지도 확인한다.

계약서를 쓸때는 자금납부 조건(계약금·중도금·잔금)을 토대로 신고서의 실제거래금액란을 작성하되 '미납 분양대금' 등은 잔금에 포함시켜 작성한다. '기타'란에 미납분양대금의 승계내용도 자세히 기재한다. 분양권 역시 일반아파트와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 매도자의 요구로 '다운계약서'를 쓰면 나중에 양도소득세를 더 내거나 과태료 부과대상이 될 수도 있다는 점에 유의한다.

매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동주민자치센터 지적과를 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상이 된다. 은행 융자가 있는 분양권을 구입했다면 매도자와 함께 해당 금융기관을 방문해 융자금 등의 승계 절차를 밟아야 한다.

분양계약서 명의이전은 통상 건설사 본사에서 매도자와 매수자가 함께 방문해 진행한다. 명의이전 절차가 끝나면 매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 신고를 한다. 계약일로부터 2개월 이내에 자진 세무신고하면 세액의 10%를 할인 받을 수 있다.

◇전매 가능한 유망 분양권=부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 올해 전매가 가능한 수도권 분양권은 48개 단지, 3만3600여가구에 달한다. 서울에서는 서초구 반포동 반포래미안(옛 반포주공2단지)이 총 2444가구로 규모가 가장 크다. 오는 6월부터 입주가 시작된다.

길음뉴타운 8단지 삼성래미안도 총 1614가구의 대단지다. 1000만∼4000만원의 웃돈이 형성돼 있다. 3억3280만원에 분양된 이 단지 81㎡는 현재 3억3500만~3억7750만원선이다. 입주는 내년 6월 예정.

구로구 온수동 힐스테이트도 유망 단지로 꼽힌다. 주택형이 79∼188㎡로 다양해 선택의 폭이 넓다. 79㎡ 분양권은 2억7000만~3억1000만원선, 112㎡는 4억~4억5000만원선이다.

경기지역에선 의왕시 내손동 포일자이가 인기단지다. 총 2540가구의 대단지로 주변 재건축.재개발이 모두 끝나면 총 6000여가구에 다하는 매머드급 아파트촌을 형성할 것으로 보인다. 이 단지 83㎡는 3억~3억7000만원선, 205㎡는 10억5000만~11억5000만원선에 분양권 매물이 나와 있다.

수백대 1의 청약경쟁률을 기록한 용인시 수지구 상현힐스테이트도 분양가보다 싼 값에 분양권 매물이 나와 있다. 이 단지 127㎡는 5억2000만∼5억3000만원선, 241㎡는 16억4000만∼16억5000만원선에 거래가 가능하다.