준공전 미분양 해소 탄력받나

정부가 건설사 유동성 악화의 원인인 미분양아파트 해소를 위한 회심의 대책을 내놓았다.

이번 대책은 16만가구 수준에서 전혀 줄지 않고 있는 미분양아파트를 해소하기 위해서는 준공전 미분양아파트를 줄이는 게 핵심이라고 판단하고, 공공부문 지원 강화를 통해 돌파구를 마련했다는 점에서 의미가 있다.


세부적으로 보면 주택금융공사-대한주택보증, 대한주택공사-대한주택보증 간에 별도 협의체를 구성해 준공전 미분양아파트를 집중적으로 매입하게 된다. 주택보증은 미분양을 담보로 발행된 해당 채권, 펀드, 리츠에 대해 공사 완공을 책임지는 분양보증을 제공한다.

주택금융공사는 미분양을 담보로 발행된 채권을 유동화해 자금을 조달하는 과정에서 신용을 보강하고, 주택공사는 펀드 및 리츠 운용기간 만료 때까지 처분되지 않은 미분양아파트를 약정된 비율로 할인 매입한다.

정부는 현재 많은 증권사에서 공공부문의 지원이 필요한 채권유동화, 펀드, 리츠 등 다양한 금융상품과 투자구조를 제안하고 있는 점을 감안해 5월까지 우선협상기관을 선정하고, 공공부문 지원규모와 세부 조건 등을 확정하기로 했다.


그동안 준공전 미분양아파트 해소대책은 주택보증이 공공자금을 투입하는 환매조건부 미분양아파트 매입이 유일했다. NH투자증권의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO), 우리투자증권과 KB국민은행의 기업구조조정(CR)리츠는 모두 준공후 미분양을 대상으로 한 금융상품이다.

준공전 미분양아파트 해소가 활성화되지 못한 것은 주택보증이 미분양아파트 투자자를 계약자로 인정하지 않은 것이 결정적이다. 준공전 미분양아파트를 대상으로 한 금융상품은 지난해 다올부동산신탁과 KB국민은행이 발행할 계획이었던 미분양펀드가 처음이었다. 당시에는 '투자금을 건설사의 PF대출에 써야 한다'는 금융권과 '계약자를 대신해 공사를 완공해야 하기 때문에 투자금을 공사비에만 써야 한다'는 주택보증간 이견으로 투자자 모집이 무산됐다.

그러나 이번 대책으로 미분양 투자대금을 공사비와 PF대출 상환에 적절히 배분 사용할 수 있도록 했으며, 이는 주택보증이 미분양아파트 투자자를 계약자로 인정한 된 것이다.

주택보증 관계자는 "분양보증은 계약자를 대신해 시공사 부도시 공사를 책임지고 완공하는 것으로 투자자를 계약자로 볼 것인가의 논란이 있었던 게 사실"이라며 "이번 대책이 활성화된다면 건설사들의 유동성 지원에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

관련 공공기관에 따르면 정부는 이번 대책으로 민간자본의 투자 여건이 좋아진 만큼 투자 규모가 5조원에서 10조원에 달할 것으로 기대하는 것으로 알려졌다. 이는 가구당 평균 매입금액을 2억원으로 본다면 전체 매입 규모는 2만5000가구에서 5만가구에 달한다.