"수도권규제 다 풀면 누가 지방에 삽니까"

"수도권 규제 다 풀어놓고 지방 미분양 문제 해결되길 바라는 것 자체가 넌센스죠. 세금이고 대출이고 유리한 게 없는데 누가 지방 아파트 사겠어요. 저라도 수도권 아파트 사겠습니다. 갑자기 경기가 살아난다면 모를까 지금 같은 상황이라면 내년 하반기까지는 해결되기 어렵습니다." (지방 A아파트 분양소장)

지난해부터 각종 미분양아파트 해소책이 시행되고 있지만 지방 미분양 물량은 좀처럼 줄어들지 않고 있다.


양도소득세 한시면제, 취득·등록세 감면, 대출규제 완화, 금리 인하 등 정부가 내놓을 수 있는 방안을 총동원하고도 기대한 만큼 효과를 거두지 못하고 있는 셈이다.

건설업계는 권역별 특성을 무시한 규제 완화, 실효성없는 공공기관 지원책 등이 문제라고 지적한다. 또 준공후 미분양 등 심각한 공급 적체가 단기에 해소되긴 어렵다고 입을 모은다. 아무리 빨라도 내년 하반기 이후(부동산정책·실물경기·신규공급 등 시장 변수가 없다고 가정)에나 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이룰 것이라는 분석이다.

◇미분양 대책 왜 효과없나=정부의 미분양 대책은 지방 시장을 전혀 배려하지 않은 조치라는게 업계의 주장이다. 지방과 수도권 시장 상황을 무시한 채 무차별적으로 규제를 완화해 수도권만 수혜를 입었다는 것이다.


B건설 관계자는 "지방은 시장 침체가 심각해 양도세 면제, 전매제한 완화 등 조치는 사실 큰 의미가 없다"며 "그래도 지방만 혜택이 있었을땐 투자수요 유입을 기대했는데 정부가 시간차 공격할 새도 주지 않고 수도권 규제를 모두 풀어버렸다"고 말했다.

그는 이어 "같은 값이면 다홍치마라는데 수익성·환금성이 좋은 수도권 아파트와 양도차익을 장담할 수 없는 지방아파트 중 어느 곳으로 돈이 몰리겠냐"며 "미분양 대책으로 수도권 자금이 지방으로 내려가기는 커녕 오히려 지방 자금이 청라·송도 등 수도권으로 올라가고 있다"고 지적했다.

대한주택공사, 대한주택보증 등 공공기관의 지원방안이나 민간자금 활용방안 역시 실효성이 떨어져기는 마찬가지다. 환매조건부 미분양 매입, 미분양 리츠·펀드 등 대부분 해결책이 건설사에 절대적으로 불리한 구조여서 참여율이 낮다.

지난해말 첫 도입된 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입은 7월 현재 3차까지 진행됐지만 갈수록 신청 건설사 수가 줄고 있다. 준공전 미분양 리츠·펀드도 건설사들의 참여율이 저조한데다 세부 기준이 조율되지 않아 출시가 늦어지고 있다.

C건설 관계자는 "환매조건부 매각부터 미분양 리츠.펀드까지 모두 검토해봤지만 얻는 것보다 잃는 게 많아 참여하지 않기로 결정했다"며 "정부가 내놓은 지원방안에 참여하느니 차라리 분양가격을 30% 할인해 시장에 통매각하는 게 낫다"고 말했다.

◇언제쯤 해소될까=전문가들은 내년 하반기 이후에나 지방 미분양 문제가 해결될 것으로 전망한다. 이는 실물경기나 부동산 정책에 큰 변화가 없고 신규 공급물량이 없다고 가정했을 때 얘기다.

실물경기가 빠른 속도로 회복되거나 정부가 지방 미분양 추가 지원책을 내놓는다면 해소 시점은 더 빨라질 수도 있다. 반면 기업 구조조정으로 경기가 침체되거나 아파트 신규 공급이 이어질 경우 해소 시점이 더 늦어질 가능성도 있다.

한 분양대행사 관계자는 "지난해부터 현재까지 아파트 공급물량이 현저히 줄었고 지방 신규 분양사업은 거의 올스톱됐다"며 "준공후 미분양 등 재고물량이 워낙 많아 신규 분양을 준비중인 업체들이 분양시기를 계속 미루고 있다"고 말했다.

그는 이어 "통상 아파트 분양에서 입주까지 2년6개월에서 3년 정도 걸리는 만큼 내년 하반기쯤엔 수요 공급 측면상 큰 변화가 생길 수밖에 없다"며 "신규 입주물량이 끊어지면 기존 준공후 미분양부터 수요가 찰 것"이라고 설명했다.

국토해양부에 따르면 지난해 전국 아파트 건설물량(인허가 기준)은 26만3000여가구로 전년 47만6000여가구보다 44.8% 줄었다. 업계 조사 결과 올 상반기 공급물량도 지난해 같은 기간보다 감소한 것으로 나타났다.

특히 지방의 분양 가뭄 현상이 두드러졌다. 부산 대구 충남 경남 광주 등 매년 5000만∼1만가구 이상 쏟아내던 지방 주요 지역의 올 상반기 분양물량은 1000∼2000가구 안팎에 불과했다.