하반기 수익형부동산 키워드 '소형주택'

↑ 서울 주요지역 오피스텔 수익률 추이 ⓒ부동산114

"아파트 말고 고정적인 임대수입을 얻을 수 있으면서 수익률도 괜찮은 재테크 상품 어디 없을까요?"

퇴직을 앞둔 회사원 P씨는(55·남) 퇴직금을 굴릴 수 있는 안전한 투자처를 찾던 중 소형주택을 낙점했다. 노후대책도 되고 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있어서다.


최근 수익형 부동산 가운데 소형주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 소형주택은 무엇보다 안정적인 임대수입이 보장된다. 때문에 갈 곳 잃은 부동산 큰손들도 소형주택 투자에 나서고 있다.

소형주택은 1·2인 가구 증가와 함께 전세대란으로 인기가 높아지고 있다. 실제 서울 강남·송파·잠실 일대는 이미 66㎡ 이하 소형주택 품귀현상이 나타나고 있다. 정부의 '도시형 임대주택 계획안'이 발표되면서 투자자들의 기대감을 상승시켰다.

◇작지만 강한 소형주택…종류도 가지가지

↑ 원룸, 오피스텔, 원룸텔 별 투자수익률 ⓒ부동산114

수익형 부동산 중 소형주택으로 분류할 수 있는 유형은 다양하다. 우선 오피스텔, 원룸이 대표적이다. 이 중 오피스텔은 2000년대 이후 조금씩 건립되다가 2004년 전후로 급격히 공급량이 늘어 일반적인 소형주택으로 자리 잡았다. 하지만 경제적 부담으로 학생보다 직장인 수요층이 두텁다.


이 틈새를 공략하기 위해 대학가의 새로운 주거형태로 부상하고 있는 것이 원룸텔이다. 미니텔, 리빙텔, 코쿤하우스 등 다양한 이름으로 불리고 있다. 대학가 원룸, 하숙이 포화상태에 이르면서 각광받기 시작했다. 요즘은 대학가의 미취업 취업생들 사이에서 인기다.

원룸텔은 기존 고시원에서 변형된 대표적인 저가형 주거형태다. 방 크기는 고시원과 원룸의 중간으로 고시원(3.3~6.6㎡)보다 크고 일반원룸(3.3~10㎡)보다 작다. 방안에 샤워장, 화장실이 있다.

구로, 사당, 명동 등 서울 역세권을 중심으로 임대수요가 꾸준한 지역에서 저가형 임대시장을 형성하고 있다. 원룸텔의 경우 적은 돈으로 투자 가능하며 8~10% 정도의 수익률을 기대할 수 있는 것으로 평가되고 있다.

◇지역별 수요특성, 공급 유형을 살펴라

↑ 종로, 강남대로, 테헤란로 오피스텔 평당 가격 ⓒ부동산114

서울 소형주택 분포지역을 수요특성과 공급유형별로 살펴보면 △종로·강남 등 도심권 지역 △홍대·대학로 등 대학가 인접형 △신림동 등 고시촌형 세 가지로 구분할 수 있다.

종로·강남은 직장인 수요층을 대상으로 역세권에 오피스텔형 소형주택, 홍대·대학로는 대학생 수요층을 기반으로 원룸이나 기숙사 형태 소형주택이 많이 분포돼있다. 신림동으로 대표되는 고시원이나 레지던스 유형의 소형주택이 주로 공급돼 있다.

이중 대학가 수요가 밀집한 신촌·홍대지역은 하숙, 원룸, 원룸텔 등 소형주택의 다양한 형태가 존재하고 있다. 수요가 뒷받침되다 보니 가격은 편이다. 단독주택의 경우 3.3㎡당 2000~3000만원에 시세가 형성돼 있다.

현재 대지면적 200㎡(60평형) 단독주택이 12억원 수준이다. 단독주택을 매입해 원룸사업을 할 경우 공사비를 포함한 투자비용은 총 16억원 정도. 16.5㎡의 원룸 19개를 지을 수 있다.

신촌·홍대지역 원룸시세는 보증금 1000만원, 월세 50만원 선으로 보증금 1억9000만원, 월 950만원의 임대수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 수익률은 8% 정도다. 향후 매매에 따른 시세차익도 기대할 수 있다는 게 인근 부동산 중개업소 관계자의 설명이다.

고시촌 형으로 대표적인 곳은 관악구를 들 수 있다. 1·2인 가구가 많고 자가비율이 낮아 소형주택 임대사업을 하기에 좋은 조건을 갖추고 있다. 서울대학교 학생과 2만 여명의 고시생이 거주해 두터운 수요층을 형성하고 있다. 상대적으로 지대가 저렴한 곳도 많아 초기투자비용도 적게 든다.

지하철 2호선 신림역, 서울대입구역 역세권 오피스텔은 초기투자비용 1억원 전후로는 투자가능하다. 이곳은 지하철 2호선이 지나 강남으로 출퇴근이 용이하고 업무용 시설이 밀집된 구로디지털단지와도 가까워 직장인 수요가 꾸준하다.

특히 서울대입구 권역은 신림역 권역에 비해 지대가 낮고 고시생 수요도 일부 존재해 소형주택 수요가 탄탄하고 안정된 임대수익을 얻을 수 있다.

3억 원 이상 여유자금이 있다면 고시원 임대사업을 고려해 볼 수 있다. 상가 일부층을 임대하면 연간 보증금과 임대료, 리모델링 비용을 포함해 투자할 수 있다. 고시원은 인건비와 유지비용이 저렴해 임대비용이 적게 든다는 장점이 있다. 15억원 이상 투자가능하면 원룸텔이나 고시원 신축 투자가 가능하다.

◇소형주택 투자성공의 관건 "초기 투자비를 줄여라"
소형주택에 투자할 때는 법원경매 등을 통해 값싸게 소형주택을 구입하는 것이 중요하다. 소형주택 임대사업은 지역에 따라 보증금, 월세차이가 크지 않아 초기 투자금 규모에 따라 수익률이 결정되기 때문에 고가로 단독주택을 구입하면 수익률이 기대에 미치지 못할 가능성이 크다.

특히 서울 시내와 수도권 외곽에 따라 주택 매매가가 차이가 커 입지선택에 신중을 기해야 한다. 서울시내의 경우 수요는 탄탄하지만 최근 단독주택 가격이 급등해 초기 투입비용이 많이 든다.

뉴타운개발, 소형주택 공급 부족으로 서울 강북에서도 3.3㎡당 1000만원 이하 단독주택을 찾기가 어려운 실정이다. 하지만 도심 외곽의 수요가 뒷받침되지 못하는 곳은 공실위험이 있어 가격이 낮다고 무조건 투자했다가 낭패를 볼 수 도 있다.

↑ 고시원, 원룸 초기투자 비용 및 연수익률 ⓒ부동산114

사업 특성별 주의해야 할 점도 있다. 상가를 빌려 고시원 임대사업을 할 경우 상가임대의 불안전성 때문에 초기투자비용을 회수하기도 전에 사업을 중지해야할 위험이 있다.

매월 단위로 고시원 임대계약이 이뤄져 수익의 안정성을 보장받기 어렵다. 원룸이나 오피스텔에 비해 공실률이 높은 것도 위험요인이다. 기존 오래된 고시원은 원룸에 비해 수요가 적어 리모델링이 필수적이다.

고시촌에 위치한 원룸은 고시원으로 사업등록 해 임대하는 경우가 많은데, 이 경우 원룸에 부엌, 세탁실 등 시설을 설치할 수 없다. 이를 어기면 추징금, 영업정지 명령을 받을 수 있어 주의해야한다,

고시원과 원룸은 향후 도시형 생활주택이 도입되면서 사업성에 타격을 받을 수 있다는 점도 살펴봐야 한다. 높은 임대수익률에 비해 임대계약이 단기로 이뤄지는 경우가 많아 안전성이 떨어진다. 또 앞으로 건물을 신축할 경우 소방법이 강화돼 현재와 같은 임대수익을 얻기 어려워질 수 있다는 점도 고려해야 한다.