"오피스텔은 가라" 이젠 도시형생활주택

주차장설치기준 축소, 건축규제 완화, 건설자금 지원 등 쏟아져


"오피스텔, 원룸, 고시원의 시대는 끝났다."


1인 가구 350만시대, 1~2인 가구를 위한 주택시장에 새로운 대안이 등장했다. 지난 5월 시행에 들어간 '도시형생활주택'이다.

최근 전세난을 해소하기 위해 도시형주택 활성화 방안이 잇달아 나오고 있다. 지난 8월24일 국토부는 도시형주택 규제완화, 자금지원안을 발표한 데 이어 서울시는 26일 도시형주택 주차장완화구역 5곳을 선정했다.

이 같은 지원 속에 임대사업자들의 관심은 도시형주택으로 쏠리고 있다. 역세권과 대학가의 대표적인 주거형태로 자리 잡게 될 도시형주택 대해 짚어봤다.


◆도시형생활주택이란

도시형생활주택은 1가구당 주거전용면적 85㎡ 이하로 도시지역에 건설하는 20~150가구 미만의 공동주택을 말한다. 유형에 따라 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형 주택 세가지로 분류된다.

단지형다세대는 주거전용면적 85㎡ 이하, 방 2개 이상, 원룸형은 주거전용면적 12~30㎡ 규모의 욕실을 제외한 1개 방으로 구성된다. 기숙사형은 주거전용면적 7~20㎡의 1개 방으로 취사, 세탁소, 휴게실을 공동 사용하는 형태다.


◆주차장 덜 지어도 OK

그동안 도시형주택 원룸형은 가구당 0.2~0.5대, 기숙사형은 0.1~0.3대에서 지자체 조례로 기준을 정하도록 했다. 현재 서울시는 원룸형은 가구당 0.5대, 기숙사형 0.3대로 상한으로 규정하고 있다.

하지만 정부는 오는 11월 중 주택건설기준을 개정하고 가구별 규모에 따라 달리 적용할 수 있도록 주차장기준을 전용면적기준으로 개선키로 했다. 예를 들면 원룸형의 경우 12㎡는 0.2대, 30㎡ 가구는 0.5대를 적용해 합산해서 주차장 대수를 계산하면 된다. 기숙사형은 7㎡는 0.1대, 20㎡는 0.3대가 적용된다.

또 주차장완화구역에 도시형주택을 지으면 일반지역의 20% 수준인 주택 연면적 200㎡당 1대(1대/10가구)만 지으면 된다.

시는 우선 ▲서일대 ▲경희대 ▲한국외대 ▲고려대 ▲성신여대 주변 5곳 28만㎡를 주차장완화구역으로 지정했다. 주차장완화구역은 앞으로 역세권, 대학가 등 주변 제2종,3종 일반주거지역 및 준주거지역 총 25곳으로 확대할 계획이다.

↑ 주차장완화구역 5곳 ⓒ서울시

◆일반아파트와 함께 건축가능

앞으로는 각종 건축 규제가 완화돼 도시형주택을 짓기 쉬워진다. 정부는 주택건설기준을 개정해 연면적 660㎡ 이하인 원룸형, 기숙사형 주택은 진입도로 폭을 6m에서 4m로 완화하기로 했다. 진입도로 폭이 좁아 건축이 불가능했던 곳에도 도시형주택이 들어설 수 있게 된다.

또 도시형생활주택은 상업ㆍ준주거지역에서 일반아파트와 함께 건축이 허용된다. 그동안 도시형주택(원룸형, 기숙사형), 상업시설이 합쳐진 형태의 주상복합 건축만 가능했지만 이제는 '아파트+도시형주택+상업시설'이 총 망라된 종합건물이 탄생하게 된다.

이외에 3년 내에 도시형주택을 지으면 공동주택의 층간 소음규정과 계단폭 규정 적용에서 배제된다. 근린생활시설 등의 기존 건축물에서 도시형생활주택으로 용도변경이 수월해질 전망이다.


◆1실 당 최대 5000만원까지 건립자금 지원

국토부는 9월 중 주택기금 융자기준 신설하고 도시형주택 건설자금을 주택기금에서 지원하는 등 기금운용계획을 변경할 계획이다.

단지형다세대는 분양의 경우 60㎡ 이하 5000만원, 60~75㎡ 5000만원(공공기관) 임대는 60㎡ 이하 5000만원, 60~85㎡ 5000만원이 지원된다. 원룸, 기숙사형은 1㎡당 80만원으로 최저 560만원(7㎡), 최고 2400만원(30㎡)까지 빌려준다. 금리 및 상환조건은 현행 공공분양 및 임대주택 건설자금 수준으로 설정된다.

이밖에 20㎡ 이하의 도시형 생활주택 소유자는 앞으로 청약 시 무주택자로 간주하고, 원룸형과 기숙사형 주택은 학교용지부담금 부과 면제되는 개정안이 11월 중 추진된다.


◆도시형주택만의 장점

일반공동주택과 도시형주택의 가장 큰 차이는 부대, 복리시설 유무에 있다. 일반공동주택은 관리사무소, 조경시설, 비상급수시설 등 부대시설과 어린이 놀이터, 경로당 등 복리시설을 함께 지어야한다. 반면 도시형생활주택은 부대시설과 복리시설에 대한 강제조항이 없어 이 땅에 더 많은 가구를 지을 수 있다.

주거용 원룸, 오피스텔과 다른 점은 단연 주차장확보 기준이다. 원룸, 오피스텔은 가구당 1대의 주차장을 확보해야하는 것과 달리 도시형생활주택은 주차장을 덜 지어도 돼 수익성이 크게 개선된다.

또 도시형주택은 기존 임대사업과 달리 20가구 이상 대규모 공급이 가능하고 분양가 상한제 적용받지 않는다. 청약 통장 없이 청약 가능하다.

하지만 이 같은 장점을 살리려면 철저한 사업성 분석이 선행돼야 한다. 공실위험으로 수익률이 악화될 가능성이 있기 때문에 소형주택 수요층이 두터운 지역으로 사업지를 정해야한다. 또 평균 이상의 수익률을 얻기 위해서는 임대료 차이가 일반주택에 비해 크지 않아 상대적으로 지가가 낮은 사업지를 고르는 것이 중요하다.