돈 되는 알짜배기 오피스텔을 찾아라

1억원이 조금 넘는 아파트 전세를 살고 있는 A씨 부부. 이번에 아파트 전세계약을 하려고 하니 집주인이 돈을 더 올려달라고 한다. 계속되는 전세살이가 싫어진 A씨 부부는 아파트를 살 여력은 없고, 대신 상대적으로 저렴한 오피스텔 구입을 생각하고 있다.

지금 전세가격에서 몇천만원만 더 보태면 큰 평수는 아니어도 그럭저럭 살만한 오피스텔을 장만하는 것이 가능해 보인다. 나중에 돈을 더 벌어서 다른 곳으로 이사하게 되면 그 오피스텔에 세를 내어주어 임대수익까지 기대할 수 있을 것 같다. 과연 A씨 부부 오피스텔에 투자하는 것이 괜찮을까?


2억원 내외의 돈으로 부동산을 구입하려고 하면 A씨 부부처럼 오피스텔이 눈에 띄는 경우가 많다. 계속되는 전세살이가 싫고, 그렇다고 내집 마련을 하자니 돈이 부족하다보니 그 대안 책으로 오피스텔에 눈독을 들이는 되는 것이다.

하지만 오피스텔 투자라고 결코 만만한 것이 아니다. 최근 서울 및 수도권 일부 전세가격이 들썩이면서 오피스텔이 틈새상품으로 지목되고, 총부채상환비율(DIT) 적용의 영향을 받지 않는다는 점 등이 장점으로 부각되고 있지만 여러 가지 고려해야 할 점들이 많다.

특히 오피스텔에 투자할 때에는 거주목적보다는 임대수익 목적이 더 바람직하다는 것이 전문가들의 견해였다.

◆오피스텔, 거주용으론 "글쎄!"


오피스텔을 주거 목적으로 사용하기에는 아파트에 비해 상대적으로 불편한 점들이 많다는 것이 부동산 전문가들의 대체적인 견해다.

일단 전용률(건물면적 대비 실제로 사용할 수 있는 공간)이 보통 아파트의 70%에 그치기 때문에 같은 평수라도 좁다.

또한 발코니(베란다) 설치가 불가능해서 빨래를 말리는 등 다용도 공간이 부족하고, 창문을 활짝 열 수가 없어 환풍이나 채광이 잘 안 돼 쾌적성도 떨어진다. 50㎡가 넘는 오피스텔은 바닥을 온돌로 시공할 수 없게 해 바닥이 차갑고, 화장실에 욕조가 없다. 주거용의 경우 1가구 2주택에 포함돼 양도세 중과 대상에도 포함된다.

대신 오피스텔을 업무용으로 임대할 땐 상황이 달라진다. 업무용 오피스텔의 경우 1가구 2주택이라도 양도세 중과를 피할 수 있다. 임차인의 사업자등록증과 사무용임을 보여주는 임대차계약서 등 증빙서류를 제출하면 업무용으로 인정된다.

총부채상환비율(DTI) 규제에도 자유롭고, 재당첨 제한이 없어 다른 아파트를 청약하는데 지장을 받지 않는다.

무엇보다 오피스텔의 가장 큰 장점이라면 꾸준한 임대수입을 기대할 수 있다는 점. 역세권이나 목이 좋은 곳에 잘 투자할 경우 연 7%가량의 높은 임대수익을 기대할 수 있다.

◆투자보다 임대수익 목적으로 접근해야

오피스텔을 아파트처럼 투자목적으로 구입하는 경우도 있다. 시간이 흐르면 집값이 올라 자연스럽게 투자가치도 높아지는 이중의 효과를 기대하는 것이다. 하지만 오피스텔은 투자가치가 높은 부동산은 아니라는 게 대부분 전문가들의 견해다.

최영식 모네타 재테크 상담사(하나HSBC 생명보험 Risk & Wealth Manager)는 "오피스텔은 투자용보다는 노후자산이나 연금상품으로 활용하는 것이 가장 적당하다"고 말했다.

건축물의 특성상 최대 용적률로 대지 활용도를 극대화해서 오피스텔 평당 대지지분이 작기 때문에 시간이 흐를수록 건물이 노후화되게 되면 그 가치가 떨어지게 되기 때문이다.

따라서 오피스텔에 투자할 때엔 장기보유에 따른 투자이익을 기대하기보다는 고정임대수입을 노릴 수 있는 상품으로 공략해야 한다고 조언하고 있다. 실제로 오피스텔 가격이 아파트처럼 들썩이는 경우는 거의 볼 수가 없다.

최 상담사는 "과거 가격 흐름을 보았을 때 서울 강남일대와 분당 정자동 일대 오피스텔을 제외하고는 다른 지역의 오피스텔 가격 상승이 거의 이뤄지지 않았다"고 설명했다.

◆오피스텔, 임대수익률 얼마정도 될까?

오피스텔은 경기에 민감한 부동산 상품에 속한다. 불황일 때는 임대수요가 줄어들어 임대수입이 함께 줄어드는 경우가 많다. 반면 경기가 살아나기 시작하면 임대수요가 늘어 임대수입도 함께 늘어난다. 즉 가격변동성이 높은 상품이다.

장재현 부동산뱅크 책임연구원은 "올 초 경기가 많이 나빴을 때만 해도 오피스텔 공실률이 높아 임대 수익률도 연 5% 정도밖에 나오지 않았지만 최근 경기회복 기대감이 높아지면서 매매수요가 늘자 임대 수익률이 연 7%가량 나오는 경우까지 생겼다"고 말했다.

전세수요가 급증하면서 전세물량이 줄어들자 세입자들의 선택의 여지가 줄어들면서 상대적으로 오피스텔을 찾는 수요가 늘어나 임대 수익률도 높아졌다는 것이다.

부동산 전문가들은 오피스텔의 임대수익률 기대치를 연 6~7%선으로 잡는 것이 가장 무난하다고 조언했다. 예를 들어 오피스텔의 매매가격이 2억원이라고 한다면, 월세 수익은 매달 100만원 정도라고 보면 된다. 1년 만기 정기예금금리의 1.5배 정도를 예상 임대수익률로 잡는 전문가들도 있다.

전문가들은 연 임대수익률이 7% 이상 가능한 곳으로 주로 역세권과 업무시설이 많은 도심권 등을 추천했다.

장재현 연구원은 "서울 시내에서는 마포구 공덕동에서 종로구로 이어진 오피스텔 타운이 가장 유망하고, 신도시 가운데는 상대적으로 수요가 많은 분당, 산본, 일산이 비교적 높은 임대수익을 기대할 수 있다"고 밝혔다. 반면 강남 일대는 오피스텔 매매가격이 워낙 높아 수익성만 놓고 보면 오히려 더 안 좋을 수 있다고 지적했다.

그 외 대학 등 학군 수요가 있는 곳과 지하철 9호선 역세권 등을 추천하기도 했다.

◆유망 오피스텔 고르는 법

첫째, 소형평형을 골라라. - 오피스텔의 수요처는 주로 독신 직장인, 학생 등 홀로 사는 사람들이 대부분이다. 소형평형이 환금성 면에서 낫고, 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다.

둘째, 회전율 짧고 월세율 높은 곳을 골라라. - 회전율은 임차인이 나간 뒤 재임대가 되기까지 걸리는 시간을 말한다. 공실기간이 길면 그만큼 골칫거리다. 회전율이 짧은 대신 월세율이 높은 곳을 골라야 알짜.

셋째, 이왕이면 다홍치마. - 비슷한 가격이면 빌트인이 잘 되어 있는 곳을 골라라. 오피스텔 수요자들은 비교적 짧은 기간에 이동하는 경향이 있기 때문에 주방가구, 세탁기, 냉장고, 에어컨 등 기본적인 시설이 잘 갖추어져 있는 곳이 임대료를 높게 받는데 유리하다.