DTI규제 없는 수익형부동산 '투자 적기'

총부채상환비율(DTI) 규제 강화 이후 대출을 통한 부동산 투자가 소강상태에 빠져들고 있다. DTI 규제 강화로 강남권 재건축아파트의 거래가격이 내림세로 돌아서고 추가 하락 우려마저 제기되면서 매수 관망세가 고개를 들자 거래까지 부진해졌기 때문이다.

실제 9월 대비 10월 아파트 실거래 신고건수는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)가 55%나 감소했고 1기 신도시 5곳도 22% 줄었다. 수도권에서는 서울 강북 14구가 유일하게 1.3% 상승했지만 이달 들어 강북권 아파트 거래마저 둔화되고 있다. 대출 규제가 부동산 투자시장에 막강한 영향력을 발휘하고 있는 것이다.


다행히 신규분양과 오피스텔, 상가 등은 DTI규제 여파가 미치지 않아 실수요층은 물론 투자자들까지 몰리고 있다. 특히 기존주택 거래시장이 침체에 빠지면서 대표적인 월세 상품인 오피스텔과 상가에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

저금리 기조가 유지되고 있어 수익률 높은 상품이 주목받을 수밖에 없는데다 최근 서울과 수도권 블루칩 단지에서 오피스텔과 상가가 집중 공급되고 있는 것도 원인이다.

전문가들은 풍부한 배후수요를 가진 강남과 도심권의 역세권에 위치해 있거나 대학가 주변 오피스텔은 임대수요를 확보하는데 도움이 되고 환금성도 높다고 조언하고 있다. 상가 또한 실물경기가 회복세를 보이고 있는데다 안정적인 수요가 보장된 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가가 공급 중이거나 예정이어서 관심을 가져볼 만하다고 추천했다.


부동산114 김규정 부장은 "수익형부동산은 향후 임대수요 및 분양가 대비 임대료 등을 고려한 뒤 접근해야 한다"며 "송파, 용산, 판교, 송도 등은 수익성이 검증됐고 다양한 업무ㆍ주거시설이 인접해있어 투자상품으로 유망하다"고 말했다.

◆오피스텔 공급ㆍ분양 감소, 희소성 부각

대표적인 월세상품인 오피스텔은 최근 입주물량 부족과 분양 감소로 희소성이 높아지고 있다.

부동산114에 따르면 ▲2004년 9만6620실 ▲2005년 4만1723실 ▲2006년 2만5649실 ▲2007년 1만6000실 ▲2008년 9330실로 꾸준히 감소하던 오피스텔 입주량은 올해 7000실, 내년 6000실 등으로 급감할 전망이다. 지역별로는 서울이 올해 1750실과 내년 679실에 그치고 경기도는 올해 1294실이 입주하고 내년에는 3272실로 늘 것으로 예측됐다.

오피스텔 분양물량도 올해 최대 3500여실 공급에 그치고 내년 분양계획도 1700여실에 불과할 것으로 전망됐다. 입주 및 분양물량이 많지 않은 만큼 희소성이 부각될 수밖에 없다. 여기에 전용 85㎡ 이하까지 바닥 난방이 허용되고 전세난에 1~2인 가구 증가 등의 영향으로 수요가 꾸준히 유지될 것으로 전망된다.

현재 분양 중이거나 예정인 오피스텔을 보면 KT가 이달 서울 송파구 가락동에 '송파웰츠타워'를 분양한다. 지하 5층~지상 15층 1개동에 전용면적 38~57㎡ 위주의 8개 타입 183실로 구성됐다.

한국토지주택공사가 이달 중 마포구 공덕동에 '펜트라하우스' 112실을 공급하고, 동부건설은 용산구 동자동 센트레빌아스테리움에 오피스텔 78실을 분양한다.

12월에는 대우건설이 인천 송도국제도시 5공구Rm1블록에 최고 42층 규모로 주상복합단지를 짓고, 이중 오피스텔 545실을 일반에 공급한다. 전용면적 25~84㎡로 인천지하철 테크노파크역이 도보 5분 거리에 위치해 있다. 연세대 송도국제화복합단지, 송도 글로벌대학캠퍼스가 조성돼 대학생 및 임직원 수요가 많을 것으로 예상된다.

◆판교ㆍ송도ㆍLH 상가 투자자 유혹

상가시장은 부동산시장의 영원한 블루칩인 판교신도시와 인천 송도국제도시에 관심을 가져볼 만하다.

상반기에 분양한 판교신도시 스타식스 게이트와 스타식스 로데오는 개인투자자가 통째로 사간 사례가 있고 주공단지 내 상가 입찰에서도 투자자가 몰려 인기를 실감한 적이 있다. 송도국제도시도 지난 3월 공급된 커낼워크 상업시설이 극심한 경기침체에도 불구하고 평균 1.3대 1의 경쟁률을 보이는 등 인기를 끌었다.

판교신도시에서는 판교테크노밸리 내에 상가 공급이 봇물을 이룰 예정이다. 판교테크노밸리는 단지 내 상가비율이 2%에 불과하고 300여개 기업들이 입주할 예정이다. 현재 한화건설이 SD-2블록에 지하 1층~지상 3층 규모의 'H스퀘어'를 분양 중에 있다.

삼환기업 컨소시엄은 SD-3블록에 지하 1층~지상 3층 구모의 '하이팩스몬' 분양에 나섰고 우림건설도 연말에 SA-1블록에 위치한 지하 3층~지상 9층 규모의 오피스 빌딩인 '판교에듀파크' 상가 100여개 점포를 분양할 예정이다. 내년 상반기에는 '유스페이스'가 SD-1블록에서 상가를 공급할 예정이다.

송도국제도시에서는 '임대료 보장제'를 내건 '커낼워크' 상업시설이 주목받고 있다. 계약자는 2년간(2010~2011년) 분양가(부가세 제외)의 5%를 확정 지급받게 된다. 지상 1~2층에 면적 49~345㎡ 340여개 점포로 구성된 커낼워크 상업시설은 길이 740m의 대형 스트리트형 쇼핑몰로 스트리트 중앙에 길이 540m 규모의 인공수로가 설치된다.

LH는 이달 신규 점포 63개와 재분양 점포 39개 등 총 102개의 단지내상가를 일반공개경쟁입찰 방식으로 공급하고 있다. 이중 수도권은 지난 19~20일 이틀간 남양주호평 6블록, 포천신읍, 동두천생연3, 양주백석, 남양주진접 7블록, 고양일산(2)A2, 고양일산(2)B1 단지 내 상가를 공급했다.

23~24일 이틀간은 광명역세권Aa-1, 광명역세권Aa-2, 군포부곡B-1, 군포부곡B-2 , 군포부곡C-1, 광명소하C-2 등에서 단지 내 상가를 분양했다.