잘나가는 복합환승센터, 뒤쳐지는 신도시

↑화성동탄2신도시 복합환승센터 조감도 ⓒ국토해양부

신도시 중심상업시설 개발과 복합환승센터 개발이 민관합동형 프로젝트 파이낸싱(PF) 개발사업 허용 여부에 따라 희비가 엇갈리고 있다. PF사업 추진이 불가능해진 신도시 상업시설은 개발업체들의 외면으로 난개발이 불가피해진 반면, PF사업 추진이 가능한 복합환승센터는 개발업체들의 러브콜이 잇따르고 있는 것이다.

공공기관과 민간기업이 특수목적회사(SPC)를 설립해 부동산 개발사업을 추진하는 민관합동형(공모형) PF개발사업이 이처럼 혼선을 빚고 있는 이유는 무엇보다 정부부처간 엇박자를 빚고 있어서다.


정부와 관련업계에 따르면 기획재정부는 공공기관 선진화 방안의 하나로 한국토지주택공사(LH)가 개발하는 신도시 상업시설을 PF사업으로 추진하지 못하도록 한데 비해 국토해양부는 복합환승센터 개발 때 PF사업이 가능하도록 했다.

LH(당시 토지공사와 주택공사)는 판교·운정·동탄 등 주요 신도시의 중심상업시설을 체계적으로 개발하고 민간자본을 유치하기 위해 민관합동형 PF개발사업을 추진해왔다. 하지만 지난해 재정부가 공기업 선진화방안의 하나로 공기업이 PF사업에 출자를 못하도록 함에 따라 신규 PF사업이 전면 중단됐다.

결국 LH는 통합공사 출범 이후 사업목적에서 PF사업을 제외했고 출범 이전에 추진하려던 김포한강, 오산세교, 혁신도시 등의 중심상업시설 개발을 PF사업 방식으로 할 수 없게 됐다.


이 때문에 이들 도시의 중심상업시설 개발은 아파트 입주보다 대거 지연되거나 용지 매각으로 선회할 경우 난개발이 불가피해졌다. LH 관계자는 "신규 PF사업은 '당해 지역주민의 편의시설을 제공을 위해 필요한 경우 할 수 있다'는 단서조항이 있어 전면 중단됐다고 보기는 어렵지만 정부 방침이 아직 정해지지 않아 내년 사업계획에 반영하지 않았다"고 설명했다..

반면 철도역·환승전철역·버스터미널 등을 상업·문화·업무기능이 결합된 원스톱 리빙형(One-stop Living)형 복합환승센터로 개발하는 사업의 경우 PF사업 추진이 가능해져 각종 개발업체들이 눈독을 들이고 있다. 국토부는 최근까지 지자체와 공기업으로부터 신청을 받은 결과 화성동탄2신도시, 사당역, 용산역, 광명역, 동대구역 등 총 26개 복합환승센터가 접수됐다.

국토부는 복합환승센터 개발을 명문화한 '국가통합교통체계효율화법' 시행에 맞춰 △국가 또는 지자체 △공공기관운영에 관한 법률에 따른 공기업 △지방 공기업법에 따른 지방공사 △특별법에 따라 설립된 법인(공단) △사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사업시행자 △민법 또는 상법에 설립된 순수 민간투자자 등이 사업시행자가 될 수 있도록 했다.

즉 민법 또는 상법에 설립된 순수 민간투자자를 통해 PF사업이 가능하도록 한 것이다. 국토부는 조만간 복합환승센터 개발 공모지침서(RFP)를 작성해 지자체로부터 공식 신청을 받아 내년 초 시범사업을 선정할 방침이다.

국토부 관계자는 "복합환승센터는 공익목적의 환승시설뿐 아니라 상업·업무시설이 들어오기 때문에 민간자본 투자가 불가피하다"며 "최근 설명회 때 많은 디벨로퍼와 금융기관들이 참여하는 등 러브콜이 이어지고 있다"고 말했다.

그는 이어 "일본 철도역사 개발 사례를 보더라도 공기업의 사업조정능력과 민간자본 유치가 시너지를 일으킬 수 있어 민관합동형 PF사업 추진 여부가 중요하다"고 덧붙였다.