'규제 롤러코스터'에 울고 웃은 부동산시장

올해 수도권 주택시장은 '롤러코스터' 장세였다. 지난해 말 글로벌 금융위기 여파로 연초 꽁꽁 얼어붙었던 주택시장은 규제완화, 금리인하 등 정부의 각종 경기부양책에 힘입어 2분기부터 되살아났다. 하지만 하반기 총부채상환비율(DTI) 확대 등 대출규제가 시행되면서 수도권 전역의 주택시장은 다시 냉각됐다.

서울 강남권 재건축아파트의 가격변동폭이 가장 컸다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 한해 마이너스 변동률을 기록한 서울 재건축아파트값은 올해(1월1∼12월23일) 19.23% 올랐다.


이는 서울 전체 아파트 매매가인 5.71%보다 높은 수치다. 올 상반기 안전진단기준 완화, 임대주택의무비율 폐지, 용적률 상향 조정 등 각종 규제가 완화된데다 경기회복 전망 등에 힘이 실리면서 재건축으로 투자수요가 몰렸기 때문이다.


강남구 개포주공1단지 등 일부 단지의 경우 급매물이 모두 소진돼 호가가 전고점을 돌파하기도 했다. 강남권 재건축은 '버블세븐' 등 수도권 인기지역으로 집값 상승세가 확산되는 도화선이 됐다.

하지만 하반기 부동산경기가 다시 얼어붙으면서 재건축아파트값의 상승세에 급제동이 걸렸다. DTI 시행범위가 확대돼 제2금융권 자금까지 묶이자 재건축투자자들이 시장에서 가장 먼저 발을 뺐다.


매수세를 잃은 시장은 거래가 끊겨 급기야 가격변동률이 마이너스로 돌아섰다. 대출규제가 시행된 지난 10월 이후 두달간 강동구(-2.69%) 송파구(-2.34%) 강남구(-1.47%) 등 서울 강남권 재건축은 1∼2%대 높은 하락률을 보였다.

수도권 전세시장은 연초 약세를 보이다 2분기 이후 초강세를 지속했다. 4월부터 강남권을 중심으로 전세물건 부족 현상이 심화되더니 이후 강북권과 수도권으로 빠르게 확산됐다. 재건축, 재개발 등 주택정비사업으로 멸실 주택은 증가한 반면 입주물량이 급감하면서 전세난이 나타난 것이다.

서울아파트 전셋값은 올해 11.96% 상승했다. 수도권 전셋값도 7.48% 올랐다. 신규 입주물량이 집중된 수도권 남부를 제외한 대부분 지역의 전셋값이 오름세를 유지했다. 과천(37%)의 전셋값 상승률이 수도권을 통틀어 가장 높았다.

서울에서는 송파구(26.87%) 서초구(18.45%) 강동구(16.74%) 광진구(16.33%) 강남구(12.45%), 경기도에서는 하남(26.19%) 화성(23.57%) 군포(15.54%) 구리(15.16%) 등의 전셋값 오름세가 두드러졌다.

아파트 분양시장에선 '청약대박' 현장이 쏟아졌다. 정부가 미분양 해소책으로 양도소득세 한시감면, 취득·등록세 한시감면 등 카드를 꺼내면서 인천 청라·송도, 광교신도시 등 수도권 아파트가 인기를 끌었다.

올해 가장 높은 청약경쟁률을 기록한 단지는 광교신도시 '래미안 광교'였다. 이 단지는 1순위에서 평균 55대1, 최고 775대1의 경쟁률로 전주택형이 마감됐다.

지난 10월 사전예약을 받은 보금자리주택도 부동산시장의 핵심 변수로 떠올랐다. 강남세곡과 서초우면, 하남미사, 고양원흥 4곳에서 첫선을 보인 보금자리주택은 공공택지 시세의 50∼70% 수준에 공급돼 수요자들의 관심을 끌었다.

상가시장은 지역별로 온도차가 컸다. 경기 판교신도시 단지내 상가는 높은 경쟁률을 기록하며 모든 점포가 낙찰됐다. 반면 판교를 제외한 다른 공공택지 내 상가는 절반 이상이 주인을 찾지 못했다.

경매시장은 사상 최대 호황을 누렸다. 부동산경매정보업체 디지털태인에 따르면 올해 수도권 부동산 경매시장 결산 결과 낙찰금액은 총 9조여원으로 지난해(6조여원) 대비 3조여원 가까이 증가했다.

이밖에 올해 부동산시장 이슈로는 서울시 한강변 초고층 재건축 허용(1월), 청약저축과 예금, 부금 등 기능을 통합한 주택청약종합저축통장 출시(5월), 지하철 9호선 개통(7월), 세종시 논란 등이 있다.