"공모리츠(REITs) 더 많이 출시돼야"

서울 중구 회현동 1가 194-15번지에 위치한 인송빌딩에 투자하는 코크렙 15호 리츠(기업구조조정투자회사, REITs).

코크렙 15호가 리츠시장에서 갖는 의미는 코람코자산신탁이 3년 6개월 만에 공모방식으로 출시한 상품이라는 점이다. 여기에 종전 개발사업 단계 또는 완공 직후 오피스에 투자하는 방식에서 벗어나 노후 빌딩을 매입해 임대수익을 창출하고 이후 리모델링을 통해 캐피탈 게인(Capital Gain)을 얻는다는 점에서 기존 리츠와 차별화된다.


코크렙 15호 리츠를 출시한 장본인인 김진규 이사는 공모리츠가 장기간에 걸쳐 나올 수밖에 없는 이유를 오피스 가격 상승으로 개인투자가들의 배당수익률이 낮아졌기 때문이라고 설명했다. 최근 3~4년동안 주로 개발사업 단계의 오피스를 선매수해 리츠로 출시하다보니 완공될 때까지 2~3년간 배당이 없어 기관투자가들을 대상으로 한 사모방식이 불가피했다는 것이다.

그는 "기관투자가는 장기 전문투자자여서 배당수익보다는 캐피탈 게인에 맞춰져있어 부동산가격 변화에 반응이 적었지만 개인은 배당수익 감소에 민감하게 반응했다"고 말했다. 김 이사는 리츠 활성화를 위해서라도 기관투자가 중심의 사모리츠와 별도로 공모리츠를 더 많이 출시해야 한다고 강조했다.

특히 김 이사는 앞으로 리츠가 개발단계 및 완공 직후 오피스에 투자해 임대수익만 보장하는 코어(Core)형 실물투자보다는 다양한 수익을 창출하는 가치창출형 리츠가 늘어날 것으로 예상했다. 코어형 실물투자의 경우 시장진입은 쉽지만 갈수록 경쟁이 심화돼 수익이 낮아지고 있기 때문이다.


대표적인 가치창출형 리츠는 코크렙 15호 리츠인 인송빌딩처럼 4년의 운영기간 중에 3년은 책임임차를 통해 9.5%의 임대수익을 배당하고 4년차에 리모델링을 통해 캐피탈 게인을 얻는 상품이 꼽히고 있다. 서울 내에 위치는 우수한 반면 오래된 오피스가 많기 때문이다.

또 소형 임차인을 대형 임차인으로 교체하는 테넌트 리포지션(임차인 변경)도 활발해질 것으로 예상했다. 실제 명동 눈스퀘어의 경우 기존 임차인들의 MD(상품기획) 구성이 취약함에 따라 쇼핑몰을 리모델링하면서 영풍문고와 같은 대형임차인과 자라 등 패션브랜드를 입점시켜 상권 활성화를 높였다.

여기에 주거형 리츠와 쇼핑몰 리츠와 같은 특화 상품도 가치창출형으로 유망할 것으로 전망했다. 김 이사는 "올해도 만기가 도래하는 리츠·펀드 소유의 오피스와 기업 구조조정용 오피스가 시장에 쏟아질 것으로 보여 리츠 3개를 출시할 계획"이라며 "코어형 실물투자를 유지하면서 가치창출형 리츠도 꾸준히 발굴하겠다"고 말했다.