3차 보금자리 올가이드

서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등 등 5개 지구(2116만1000㎡)가 3차 보금자리주택지구로 선정됐다. 이들 3차 보금자리지구에는 보금자리주택 8만7800가구를 포함 총 12만1300가구가 공급된다.

지구별 공급 가구수는 서울 항동 4500가구(이하 보금자리 3400가구)를 비롯해 ▲인천 구월 6000가구(4300가구) ▲광명 시흥 9만5000가구(2만2000가구) ▲하남 감일 1만2000가구(8400가구) ▲성남 고등 3800가구(2700가구) 등이다.


사전예약은 5월 지구지정 이후 지구계획 승인이 완료되는 10~11월께 이뤄진다. 계획대로라면 8만7800가구가 공급돼야 하지만 광명시흥이 단계적으로 개발될 예정이어서 실제 사전예약 물량은 4만가구 정도로 추산됐다.

◇하남 강일·성남 고등 입지 탁월

3차 후보지 중 입지가 뛰어난 곳은 수도권 동남권에 위치한 하남 감일과 성남 고등이 꼽힌다. 하남 감일은 송파구 거여·오륜동에 인접하고 성남 고등은 판교신도시 삼평동 및 성남시 성남동과 가까워 강남 접근성이 좋다.

하남 감일은 시범지구인 하남 미사보다 입지 면에선 한수 위라는 평가다. 위례신도시와 연계 개발되고 지하철 9호선이 지구 내로 연장되면 강남대체지로 떠오를 전망이다.


다만 보금자리 1·2차 우면·세곡·내곡지구보다 강남 접근성이 떨어지고 대형쇼핑시설과 편의시설 이용이 불편하다. 제2외곽순환도로와 인접해 일부 단지는 도로 소음이 우려된다. 한국전력공사 동서울전력소가 지구 내 인접한 것도 약점이다.

성남 고등은 판교보다 강남에 가깝고 인릉산, 상적천, 상적저수지 등이 인접해 있어 자연환경이 쾌적하다. 대왕판교로, 용인~서울간 고속도로, 분당~내곡간 고속도로 등이 지나 도로여건도 양호하다.

하지만 단지규모가 적고 지하철 이용이 불편하다. 산으로 둘러싸인 지형이어서 학교와 편의시설이 들어서기가 쉽지 않다. 성남공항이 인접해 있어 비행기 이착륙 소음도 우려된다.

서울 항동은 3차 지구 중 유일한 서울권 물량이다. 기존 주택단지 인근으로 기반시설과 초중고 등이 다수 포진해 있다. 하지만 영등포구치소가 항동 보금자리주택지구 인근인 천왕동으로 이전할 예정인 것은 단점이다.

풍부한 녹지공간으로 주거여건은 쾌적하나 편의시설 및 교통여건은 좋은 편이 아니다. 인근에 2차 보금자리 부천 옥계, 시흥 은계와 함께 3차 지구인 광명 시흥이 몰려 있어 공급과잉 우려도 제기되고 있다.

광명 시흥은 3차 보금자리주택 중 가장 큰 규모로 조성된다. 서울지하철 7호선, 고속철도, 서울 외곽순환도로, 제2경인고속도로 등이 가까워 교통 여건이 우수하다. 앞으로 신안산선, 계수대로 등도 개통될 예정이다.

이곳은 신도시급 규모로 개발되는데다 광명역세권 등 개발 사업이 진행 중이어서 생활편의시설, 학군 등 주거환경이 개선될 전망이다. 다만 규모가 커 개발완료까지 시일이 걸리게 되면 입주 후 불편을 감수해야한다.

인천 구월은 서울도심과는 멀지만 인천시청과 거리가 1㎞로 가깝다. 문학·선학(예정)경기장과 연계된 공원개발을 통해 친환경 주거단지로 조성된다. 인천 도심권에 위치해 있는 만큼 교통여건 및 편의시설은 잘 갖춰져 있다. 제2경인고속도로 남동인터체인지 접근 역시 편리해 교통여건도 좋다.

◇분양가 주변시세의 60~70% 전망

보금자리 3차 지구의 분양가는 시범·2차지구와 마찬가지로 주변시세의 60~70% 선이 될 전망이다. 기존 발표지 중 강남권은 시세의 50%, 하남 미사 등은 70% 수준이었다.

3차 후보지 중 분양가가 가장 높게 예상된 곳은 성남 고등지구다. 부동산 전문가들은 판교신도시와 강남권이 가까운 입지를 고려해 3.3㎡당 950만~1050만원선으로 내다봤다. 하남 감일지구는 위례신도시와 인접해 하남 미사지구보다는 높은 950만~1000만원으로 예상됐다. 이는 현 시세의 70%를 밑도는 수준이다.

함영진 부동산써브 실장은 "성남 고등지구의 경우 성남시 수진동과 야탑동 시세의 70%선은 1100만~1500만원, 하남 감일지구는 인근 거여, 마천동 일대 시세의 70%선은 900만~1300만원 수준"이라며 "입지로 보면 위례신도시와 강남권 보금자리주택보다 분양가가 낮고 하남 미사지구보다는 높을 것"이라고 말했다.

서울 항동과 광명 시흥은 강남권 접근성이 떨어지는 만큼 3.3㎡당 공급가격이 850만~950만원선이 될 것이란 예측이다. 2차 보금자리지구인 부천 옥길, 시흥 은계와 가까워 분양가도 비슷할 것으로 보인다. 현재 구로구 소재 아파트 중 항동 동삼파크 전용 50㎡는 현재 3.3㎡당 900만원, 현대홈타운스위트 전용 85㎡는 3.3㎡당 990만원선이다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "광명 시흥지구의 경우 면적이 넓고 공급물량도 많은데다 시흥과 걸쳐있어 분양가가 낮아질 수 있다"며 "분양가는 3.3㎡당 1000만원을 넘지 않는 수준일 것"이라고 예상했다.

인천 구월지구는 3차 후보지 중 분양가가 가장 저렴한 3.3㎡당 750만~800만원이 될 전망이다.

◇보금자리 당첨, 특별공급에 달렸다

보금자리주택 시범지구와 위례신도시 등을 거치면서 보금자리주택 청약전략은 특별공급을 어떻게 활용하느냐가 관건으로 떠올랐다. 따라서 특별공급을 받기 위한 자격을 갖추는데 초점을 맞출 필요가 있다.

우선 신혼부부 특별공급은 청약저축 가입 후 6개월이 경과해야 하기 때문에 3차 보금자리주택 사전예약 예상시기가 10~11월인 점을 감안, 청약통장에 가입해야 한다.

생애최초 특별공급은 1순위 요건을 갖췄더라도 선납금이 600만원 이상이어야 하기 때문에 입주자모집공고 전 해당금액을 맞춰야 한다. 만약 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 모두 해당된다면 신혼부부 특별공급이 동일순위 경쟁일 경우 자녀 수가 적어 당첨확률이 희박하다면 생애최초(추첨)를 노려보는 게 낫다.

당첨만을 목적에 둔 수요자라면 전용 84㎡형은 피하는 것이 좋을 것으로 보인다. 시범지구와 위례신도시 보금자리주택 사전예약 때 전용 84㎡에서 가장 높은 경쟁률을 보였기 때문이다. 전용 51~59㎡는 상대적으로 경쟁률이 낮았다.

지금까지 통장이 필요 없었던 3자녀 특별공급도 8월 이후 청약통장이 있어야 신청가능하다. 청약저축 납입자 중 저축총액이 높은 경우 무조건 청약하기보다는 입지 위주로 청약을 해야 한다.