미분양 P-CBO 제 역할 하려면

건설사 유동성 지원을 위한 준공 후 미분양 채권담보부증권(P-CBO)이 발행 수순에 들어갔다. 주택금융공사는 5월3일까지 증권사로부터 제안서를 접수, 7일 주관사 선정을 마무리 지을 계획이다. 5000여 가구의 준공 후 미분양을 한꺼번에 지원하는 방안이 추진된다. 발행 시기도 건설사 풀링(Pooling) 작업을 간소화해 2개월 이내로 앞당기기로 했다.


준공 후 미분양 P-CBO는 건설사가 분양가의 50~60% 수준에서 발행한 회사채를 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권(ABS)이다. 주택신용보증기금이 회사채 발행이 어려운 건설사를 위해 ABS의 신용을 보강한다. 담보로는 미분양 아파트 신탁 수익권이 제공된다.

정부는 P-CBO가 악성 준공 후 미분양 아파트를 흡수해 1조원 가량의 유동성이 공급될 것으로 기대하고 있다.

그러나 건설업계에 실제 자금 지원 효과가 있을지는 미지수다. 우선 준공 후 미분양 아파트를 담보로 내놓기 위해서는 채권자인 은행의 동의가 필요하다. 미분양에 설정한 근저당권을 해지하거나 담보신탁의 수익권자를 주택금융공사로 변경해야 한다. 은행들은 당연히 이 과정에서 악성이 돼버린 대출채권을 회수하려 할 것이다.


결국 회사채 발행대금이 건설사 운영자금 보다는 빚잔치를 끝내는데 쓰일 가능성이 크다.

회사채 조기상환이 불가능한데 따른 금융비용 부담도 적지 않다. 발행기간 중 미분양 아파트가 팔려도 만기 전에 대출금을 상환할 수 없다. 이는 투자자들이 유동화 기초자산인 회사채와 ABS의 만기 불일치(미스매칭)로 인해 수익률이 떨어질 것을 우려하기 때문이다.

따라서 건설사들은 미분양 매각대금으로 대출금리 이상의 운용수익을 내야만 금융비용을 줄일 수 있다. 운영자금 확보가 절실한 상황에서 이자 부담까지 안고 가야 하는 것이다. 미분양 아파트 처분금액이 담보가액을 웃돌 경우 차액을 인출 할 수 있도록 했지만 실효성이 떨어진다는 지적이다.

건설업계가 준공 후 미분양 P-CBO에 대해 회의적인 시각을 보이는 이유다. 여러 건설사들이 지원 대상업체의 신용등급 자격을 완화하고, 회사채 조기상환을 허용해 주길 원하고 있다. 특히 최근 유동화증권 금리 인하 추이와 맞물려 이 같은 요구는 더욱 거세질 전망이다.

준공 후 미분양 P-CBO가 생사의 기로에 서 있는 건설사의 자금 수혈로 이어지기 위해서는 좀 더 효과적인 세부지원 계획이 마련돼야 한다. 시장 환경을 외면한 정책은 단순히 '생색내기'라는 꼬리표와 함께 흥행실패로 돌아갈 공산이 크다.