신규 오피스 공급으로 2/4분기 공실률 다시 상승

2/4분기 서울 오피스 공실률이 신규 오피스 공급과 수요 정체 등의 영향으로 전분기보다 소폭 상승했다. 오피스 임대료는 임차인 우위 시장이 지속되면서 보증금은 오르고 월세는 하락했다.

12일 알투코리아부동산투자자문에 따르면 2/4분기 서울 오피스 공실률은 4.4%로 전분기대비 0.3%포인트 상승한 것으로 조사됐다. 대형오피스는 4.2%로 전분기보다 0.3%포인트 올랐고 중소형 오피스도 7.7%로 지난 분기에 비해 2.6%포인트 상승하였다.


지난 1/4분기에는 리모델링하는 오피스 때문에 공실률이 소폭 감소했지만 2/4분기 들어 오피스 수요증가가 뚜렷이 나타나지 않은 가운데 신축 오피스가 대거 공급되면서 다시 상승한 것으로 분석됐다.

권역별 대형오피스 공실률을 보면 도심권역은 전분기 대비 0.1%포인트 상승한 5.4%, 강남권역은 0.3%포인트 오른 4.4%, 마포·여의도권역은 전분기와 같은 1.8%를 기록했다. 중소형오피스의 경우 도심권역이 전분기 대비 5.5%포인트 상승한 9.0%, 강남권역이 1.9%포인트 오른 7.9%, 마포·여의도권역이 2.8%포인트 상승한 6.3%를 각각 보였다.

2/4분기에는 공실 면적이 증가한 빌딩 비율도 전체 빌딩의 34.0%로 공실 면적이 감소한 빌딩 비율 27.0%보다 높았다. 개별빌딩의 공실 해소 실적이 저조한 것을 알 수 있다.


권역별 공실면적이 증가한 비율을 보면 △도심권역 34.4% △강남권역 32.5% △마포·여의도권역 39.6% 등이었다. 오피스 공실률의 변동 폭이 크지 않지만 개별빌딩의 공실면적 변화가 많은 것은 오피스 수요 변동은 적지만 임차인이 다른 빌딩으로 이전하는 사례가 많기 때문인 것으로 풀이됐다.

2/4분기 서울 대형오피스의 ㎡당 평균 임대료는 보증금 21만1300원, 월세 1만9400원, 관리비 8600원 수준으로 보증금과 관리비는 전분기보다 소폭 상승한 것으로 조사됐다.

월세는 전체적으로 보합 또는 소폭 하락해 도심권역은 2만3200원/㎡으로 전분기보다 소폭 상승했고 강남권역은 1만9700원/㎡으로 조금 떨어졌다. 마포·여의도권역은 1만5300원/㎡으로 전분기와 비슷한 수준을 유지했다.

보증금은 도심권역 23만4100원/㎡, 강남권역 23만7400원/㎡으로 소폭 상승했고 마포·여의도권역은 15만300원/㎡으로 전분기와 유사한 수준을 유지했다. 이처럼
보증금은 오르고 월세는 하락한 것은 임차인 우위 시장이 지속되면서 전월세 계약 때 월세를 줄이는 대신 보증금을 높였기 때문으로 분석됐다.

알투코리아 김태호 이사는 "보증금 상승은 보증금 비율 조정에 따른 것으로 주로 전월세 계약 때 보증금 비율을 높이는 경향이 반영됐기 때문"이라며 "저금리가 지속된 가운데 공실 증가로 임차인 우위의 시장이 지속돼 나타난 현상"이라고 말했다.