오피스텔, 더 뜨기 전에 잡아라

↑대우건설이 상반기 분양하는 이대역 푸르지오시티 조감도

전세대란, 1~2인 가구의 증가, 베이비부머 은퇴 등의 영향으로 오피스텔의 인기가 상한가를 달리고 있다.

지난해의 경우 아파트 가격이 하락하는 사이 오피스텔은 3%대의 상승을 했고 서울 영등포의 한 오피스텔은 임대수익률이 12%에 달했다. 서울 오피스텔의 평균 임대수익률도 7% 대인 것으로 조사됐다.


이처럼 오피스텔의 인기가 치솟다보니 새로 공급하는 오피스텔의 청약경쟁률은 수십대 1을 기록하고 있다. 올해 오피스텔 분양물량은 1만2661가구로 추산되고 있지만 서울 및 경기는 4800여가구에 불과해 치열한 경쟁이 예상된다. 현재 입주 중이거나 입주예정인 서울 및 경기 오피스텔도 3000여가구에 그칠 전망이다.

◇오피스텔 왜 인기 끄나?

오피스텔이 인기를 끄는 이유는 분명히 있다. 집값 하락, 저금리 기조 지속, 1~2인 가구 증가, 은퇴인구 증가 등이 맞물려 주거용보다는 수익형 부동산의 투자가 늘고 있기 때문이다.


부동산114에 따르면 지난해 서울 기존 아파트 가격은 2.44%, 재건축아파트 가격은 3.07% 떨어진 반면 오피스텔은 3.40% 올랐다. 강남구를 기준으로 하면 기존 아파트는 3.20%, 재건축아파트는 6.49% 하락했지만 오피스텔은 3.00% 상승했다.

신규 분양시장에서도 오피스텔의 청약경쟁률은 수십대 1을 기록할 정도로 인기를 끌었다. ▲한강로 동부 센트레빌 아스테리움 42대 1 ▲역삼동 강남역 서희 스타힐스 33대 1 ▲강동 길동 현대웰하임 24대 1 ▲봉천동 서울대역 마에스트로 5대 1 ▲영등포 대우 센트럴 푸르지오시티 6대 1 ▲서초동 강남역아이파크 10대 1 등을 기록했다.

여기에 정부는 오피스텔을 준주거주택으로 인정하고 바닥난방 허용면적을 전용면적 85㎡ 이하까지 높임에 따라 오피스텔은 이제 중소형 아파트 대체주택으로 자리를 잡아가고 있다.

전문가들은 수도권 입주물량과 주택인허가가 감소해 임대시장의 수급 불균형이 계속되고 있고 수도권 보금자리주택 청약대기자와 싱글족 등이 늘면서 임대수요가 증가하고 있어 인기가 계속될 것으로 예상했다.

◇오피스텔 수익률 얼마나 되길래?

지난해 오피스텔 매매가와 임대료가 모두 상승했다.

부동산114에 따르면 전국적으로 오피스텔 전세가격이 6% 가까이 올랐고, 월세도 지난해 1.7% 상승했다. 수요가 집중된 소형 오피스텔의 임대료가 강세를 보였지만 대형 오피스텔은 일반주택과 마찬가지로 약세를 기록했다.

오피스텔과 소형아파트의 임대수익률도 큰 차이가 난다. 서울소재 아파트 기준으로 소형아파트는 3.16%였지만 오피스텔은 6.68%를 기록했다. 소형아파트의 경우 초기 매입투자금 부담이 크다보니 수익률에 영향을 미친 것이다.

지난해 수익률이 높은 수도권 오피스텔 상위 100위를 보면 경기도가 52개로 절반을 차지했고 ▲서울 33개 ▲인천 15개 ▲영등포 8개 ▲강서 4개 ▲동대문·구로·은평 3개였다.

서울은 영등포구, 여의도, 도심으로 출퇴근이 수월한 지하철 5·9호선 역세권 라인의 소형 오피스텔 임대수익률이 높았다. 또 여의도보다 매매가격이 상대적으로 저렴한 영등포동, 당산동 일대의 오피스텔 임대수익률이 높았다. 실제 영등포동 L오피스텔은 12.0%, 문래동5가 D오피스텔은 11.6%의 임대수익률을 기록했다.

◇9000여가구 신규분양, 4000여가구 입주

공급물량이 많지 않은 것도 오피스텔의 희소성을 높여주고 있다. 올해 서울·경기에 공급되는 오피스텔은 4800여실에 불과할 전망이다. 최근의 수요 증가에 맞추기는 턱없이 부족한데다 실수요자들의 선호도가 높고 사업성이 높은 지역에서 공급되는 신규 오피스텔도 많지 않다.

올해 오피스텔 신규분양 물량은 전국적으로 1만2661가구로 추산되고 있지만 수요가 가장 많은 서울 및 경기는 4800여가구에 불과하다. 현재 입주중이거나 입주예정인 오피스텔도 전국적으로 5848가구지만 서울 및 경기는 3049가구에 그칠 전망이다.

올해 선보일 오피스텔은 서울 마포·성동, 분당 정자동 등 대부분 세입자 구하기가 수월한 역세권과 업무시설 밀집지역 주변에 위치해 있어 높은 관심이 예상된다. 서울 문정·천호 일대, 인천 및 경기 주요 도시에서도 비교적 규모가 큰 단지형 오피스텔 물량이 선보일 예정이다.

◇오피스텔 이렇게 투자하라

기존 오피스텔은 상대적으로 매입 투자금 부담이 적고 기존의 운영 이력을 보면 구체적인 수익률을 예측할 수 있다. 대신 노후 건물일수록 관리비나 수리비 부담이 커지고 세입자들의 선호도가 떨어지는 단점이 있다.

반대로 신축 오피스텔은 최신 디자인과 외관, 시설 등으로 인해 세입자를 유치하기 수월하지만 초기 매입자금이나 분양가 부담이 크다는 약점이 있다. 또 정확한 공실과 수익률 산정이 쉽지 않다.

따라서 투자자 개인의 자금력과 투자 기간, 목표 수익률에 맞춰 기존 오피스텔과 신규 분양상품 중에서 매입 대상을 결정하는 것이 좋다.

최근 수요 선호도가 높은 소형 오피스텔이 투자 대상으로 적당하고 복합건물이나 단지형 오피스텔처럼 규모나 시설, 편의시설 등이 잘 갖춰진 오피스텔이 좋다. 수요 선호도가 높아 공실이 적고 월세도 비교적 높게 책정되기 때문에 임대사업 목적의 투자자에게 적합하다.

최근에는 스튜디오형과 분리형, 원룸과 투룸 등 다양한 유닛도 개발돼 수요 니즈에 따라 선택의 폭이 다양해졌다. 바닥난방 면적 확대 등 완화된 건축규제에 맞춰 지어진 곳이면 더욱 유리할 수 있다.

오피스텔은 아파트 등에 비해 매매가격 자체 상승폭이 크지 않고 대체로 임대수익률만으로 투자성을 판단해야 하므로 실질 임대수익률이 높아야 한다. 따라서 경매나 급매물 매입 등을 통해 투자금을 최소화하고 수익률을 극대화하는 방안을 찾는 것이 중요하다.

다만 전용률이 낮은 경우가 많기 때문에 실평수 기준 3.3㎡당 분양가를 따져볼 필요가 있다.