강남 재건축 매도자-매수자 '동상이몽'

- 매도자 기대감에 호가 올리고 매물 회수
- 매수세 "서두를 이유없다" 차분히 관망
- 추격매수세 약해 가격급등 가능성 희박

↑서울 강남구 개포동 개포주공1단지 전경ⓒ이명근 기자

서울 강남3구(강남·서초·송파) 투기과열지구 해제 소식에 강남권 재건축시장이 술렁이고 있다.


'12.7대책' 발표 하룻만에 개포주공, 가락시영 등 주요 단지의 매물 호가가 2000만∼3000만원 뛰는가하면 일부 매도자들은 싸게 내놨던 매물을 거둬들이고 있다. 단단히 채워졌던 재건축시장의 규제 빗장이 풀린 만큼 투기세력의 움직임이 시작되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나올 정도다.

하지만 부동산 전문가들과 현지 중개업계의 분석은 다르다. 재건축아파트 호가 상승은 매도자들의 기대감이 반영된 일시적 현상일 뿐 매수세가 약해 폭발적으로 거래가 증가하거나 가격이 오를 가능성이 낮다는 것이다. 집값이 급등했던 지난 2005∼2006년과 달리 국내 부동산시장이 실수요자 중심으로 재편돼 재건축 투자가 활발하게 이뤄지지 않을 것이란 분석이다.

◇하룻밤새 호가 2000만∼3000만원 들썩…매물 회수하기도
8일 현지 중개업계에 따르면 서울 강남구 개포동 일대 재건축 아파트 호가는 하루만에 2000만∼3000만원 상승했다. 시세보다 싸게 내놨던 급매물도 자취를 감췄다.


개포주공1단지 42㎡ 호가는 '12.7대책' 발표 전 6억9000만원에서 현재 7억1000만원으로, 49㎡는 7억7000만원에서 8억원으로, 56㎡는 9억1000만∼9억4000만원으로 각각 뛰었다.

이날 3종 일반주거지역으로 종 상향이 확정된 송파구 가락동 가락시영1,2차도 마찬가지다. 대책 발표 직전 4억9000만원이던 이 단지 43㎡ 호가는 5억1000만원으로 호가가 올랐다. 49㎡도 5억4000만원에서 5억6000만원으로 2000만원 상승했다.

재건축 조합원 지위양도를 금지했던 규제가 풀리면 가격이 더 오를 것이란 기대감에 매도자들은 발빠르게 움직이고 있는 반면 매수자들은 시큰둥하다.

서울 청담동 A중개업소 관계자는 "언제부터 매물을 처분할 수 있냐는 매도자들의 문의는 많지만 아직 사겠다는 이들은 없다"며 "다주택자 양도소득세 중과 폐지, 재건축 초과이익환수금 부과 유예 등 방안이 국회에서 통과될 지 여부가 불투명한 만큼 차분히 관망하는 분위기"라고 전했다.

◇환금성·투자매력 '뚝'…가격급등 가능성 '희박'
전문가들은 국내·외 경제여건, 부동산시장 환경 등을 고려할 때 재건축이 과거와 같은 폭발력을 갖지는 못할 것이라고 입을 모았다. 이달 말 취득·등록세 50% 감면 혜택이 끝나기 전에 절세 목적의 반짝 거래가 이뤄질 수는 있지만 추가 매수세가 약해 대세 상승세로 전환될 가능성은 희박하다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장은 "재건축이 부동산 상품 가운데 정책에 가장 민감하게 반응하고 큰 폭발성을 지닌 것이 사실이지만 실수요자 우위로 재편된 부동산시장에선 화력이 약해질 수밖에 없다"며 "매도자들이 호가를 올려 내놓아도 매수세가 붙지 않으면 시장 원리에 따라 시세는 다시 하락할 것"이라고 분석했다.

박 팀장은 이어 "집값이 오른다는 보장이 있어야 단기차익을 노린 투자자들이 뛰어들텐데 현재 시장은 상승 모멘텀이 약하다"며 "단기 투자거래가 아닌 실수요자 중심의 시장에선 매물 회전율이나 환금성, 투자메리트 등이 떨어진다"고 덧붙였다.

매수자 우위 시장에선 재건축의 가격 폭발성이 제 힘을 발휘하지 못할 것이라는 해석도 있다. 서울 강남구 개포동 남도공인 이창훈 사장은 "대책 발표 후 매도인들이 호가를 올리고 있지만 실제 거래는 성사되지 않고 있다"며 "내년에 세금 감면 혜택마저 사라지면 매수자 입장에선 서두를 이유가 없어 추격 매수, 가격 급등 국면으로 전환될 가능성이 낮다"고 말했다.