MB정부 재건축 '빗장풀기'…"강남 투기도 용인"

↑서울 강남구 개포동 주공단지 전경. ⓒ이명근 기자

"단기적 시세차익을 인정하겠다는 의미입니다. 주택시장 정상화를 위해 투기수요를 일부 용인하는 쪽으로 정책방향을 튼 것이죠."

정부가 12·7대책을 통해 재건축에 대한 빗장을 대거 풀었다. 강남·서초·송파 등 강남3구에 대한 투기과열지구를 해제, 재건축 조합원의 주택을 마음대로 팔 수 있게 했다.


재건축으로 인한 시세차익 일부를 환수하는 내용의 초과이익환수제도도 2년간 적용을 중지했다. 동시에 내년 말까지 적용이 유예된 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 아예 폐지했다.

재건축시장에 단기 시세차익을 노린 부유층의 자금이 유입될 수 있는 물꼬를 터준 셈이다. 시중의 부동자금이 재건축시장에 흘러들어 집값을 올리고 이로 인해 재건축 추진 속도가 빨라지면 주택공급량이 늘어 매매시장 정상화와 전셋값 안정이란 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 게 정부의 판단이다.

단기적 실효성에 대해선 이견이 있지만 강남3구 재건축시장이 부동산 시장에서 갖는 잠재적 파괴력에 토를 다는 이는 거의 없다. 주택국장과 건설국장 등 부동산 관련 요직을 두루 거친 권도엽 국토부 장관이 이 사실을 누구보다 잘 아는 인물이다.


권 장관이 박원순 서울시장의 정책을 "서민을 내모는 반서민적 정책"이라고 한 것도 결국 부동산정책의 급소격인 강남3구 재건축시장이 위축되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.

이런 이유로 서울, 특히 강남3구 재건축 아파트는 정권을 불문하고 부동산정책의 공략 포인트가 돼 왔다. 다만 집값이 폭등했던 참여정부 때는 관련 규제를 강화하고 집값이 보합세를 유지하면서 거래가 위축된 이명박정부 때는 그 규제를 푸는 정책방향만 다르다.

부동산114에 따르면 참여정부 당시인 지난 2005년과 2006년 서울 재건축 아파트는 각각 31.77%, 37.71%나 급등했다. 이로 인해 집값 상승률이 극에 달했던 2006년엔 재건축을 제외한 일반아파트도 30%나 폭등했다.

이후 이명박정부 초기인 지난 2008년엔 반대로 14.71% 가량 서울 재건축 아파트값이 떨어졌다. 올들어서도 이날 현재까지 평균 4.98% 하락했다. 이는 일반아파트의 가격 하락률(-0.94%)보다 다섯 배 가량 큰 폭이다.

참여정부 때 도입된 재건축 후분양제가 이명박정부에선 폐지됐고 안전진단은 2회에서 1회로 축소됐다. 참여정부가 강화한 재건축 소형주택 의무비율은 현 정부들어 완화됐고 임대주택 의무비율은 폐지됐다.

이번 대책에서 폐지된 강남3구 투기과열지구와 다주택자에 대한 양도세 중과, 재건축초과이익환수제도 참여정부 때인 지난 2004~2006년 사이 집값을 끌어내리기 위해 도입됐던 대표적 정책들이다.

이미윤 부동산114 과장은 "이제 분양가상한제만 폐지되면 재건축과 직·간접적으로 연관된 규제는 거의 참여정부 이전 상황으로 돌아가는 셈"이라고 말했다.

특히 강남3구 투기과열지구 해제는 정부가 부동산시장을 정상화시키기 위해 재건축 시장에서 투기수요를 용인한 것이란 지적도 나온다. 정책방향이 집값 상승률을 물가상승률 이하의 수준에서 유지시키면서 전셋값을 안정시키려는 미세조정에서 일종의 가격 부양책쪽으로 선회했다는 것이다.

이에 대해 권 장관은 "투기과열지구를 해제해도 집값이 폭등할 우려는 거의 없다"며 "규제를 존치할 이유가 없다"고 설명했다.