우왕좌왕 뉴타운… 실태조사가 최대 '관건'

　서울시가 사업시행인가 이전 단계의 시내 뉴타운·재개발 등 610개 정비사업(예정)구역에 대해 관련 실태조사 후 해제 여부를 결정키로 한 가운데 구역별 주민들은 물론 자치구들도 우왕좌왕하고 있다.

사실상 구역지정 해제 여부를 결정할 핵심 단계인 실태조사 관련 가이드라인이 명확히 정해지지 않아서다. 이 때문에 구역별 주민들의 민원이 폭주하지만 자치구들은 이렇다할 답변을 내놓지 못하고 있다.


상황이 이렇자 서울시는 실태조사 시기를 당초 계획보다 한달 앞당겨 오는 4월부터 실시키로 했다. 서울시는 조합과 시공사가 제공한 구역별 정보가 부풀려졌다고 판단, 실태조사 결과를 통해 보다 정확한 정보가 나올 경우 주로 반대파인 비상대책위원회의 목소리가 커질 가능성이 높다는 분석이다.

◇뉴타운·정비사업 실태조사 어떻게?
뉴타운·정비사업구역 실태조사는 사업시행인가 이전 단계인 610개 구역을 대상으로 실시된다.

이중 추진위원회가 구성되지 않은 317개 구역은 전수조사를 원칙으로 하되 정비예정구역 234곳은 시장이, 정비구역 83개소는 구청장이 각각 조사를 진행한다. 추진위나 조합이 설립된 293개 구역은 토지 등 소유자의 10~25%가 동의해 실태조사를 요청하면 구청장이 조사를 실시한다.


조사내용은 정비예정구역과 정비구역에 따라 달라진다. 우선 추진위·조합 미설립구역은 사업계획이 없어 분담금 추정이 불가능하기 때문에 주로 사업실현 가능성과 구역현황에 대한 조사가 이뤄진다. △주변 여건·입지를 감안한 사업실현 가능성 △노후도 기준 등 구역지정 요건 △개략적인 정비계획 내용 △주변 아파트 시세 및 거주자 실태 등이다.

정비구역은 정비예정구역 조사내용에 실제 사업계획을 기반으로 사업수익과 주민분담금을 추정하고 주택규모와 상태, 상가·세입자 현황, 외지 소유자 비율 등을 추가로 조사한다.

시는 당초 지난달 30일 '뉴타운·정비사업 신정책구상' 발표시 밝힌 시기보다 각각 한달 앞당겨 2월 중 실태조사 용역을 발주한 뒤 4월부터 조사에 착수할 계획이다. 이후 실태조사에 대한 주민의견 수렴을 거쳐 정비예정구역은 연내 해제 여부를 결정하고 정비구역은 연말까지 조사를 완료할 방침이다.

시 관계자는 "추진위 구성 단계나 조합 설립 단계에서 주민들이 추진위, 조합, 시공사 등의 제공 정보를 신뢰하지 않는 경우가 많다"며 "개략적인 여건을 보고 어느 정도 부담해야 하는지 등의 정보를 제공하는 게 실태조사의 목적"이라고 설명했다.

◇실태조사 후 정보 명확해지면 비대위 목소리 커질 듯
실태조사가 완료되면 시와 자치구는 주민의견 수렴에 나선다. 주민들의 추진의지가 강하거나 사업타당성이 높으면 시는 행정지원과 제도개선을 통해 사업추진 속도를 높인다.

반면 추진위 미설립구역은 토지 등 소유자 30%가, 추진위·조합 설립구역은 절반이 해제에 동의하면 구청장이 시에 정비구역 해제를 요청하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제한다.

현행법상 조합을 설립하기 위해서는 70%가 동의해야 하기 때문에 추진위·조합 미설립구역의 경우 30% 넘게 반대하면 조합 설립이 사실상 불가능, 해제 요청이 가능하도록 했다.

문제는 구역 해제를 결정하는데 시의 실태조사가 어느 정도 영향을 미치느냐다. 부동산업계는 시가 조합과 시공사 제공정보가 부풀려졌다고 지적해온 데다 각 구역의 갈등사례도 조합의 정보공개 미흡, 동의율 부적정, 추진위·조합 설립 승인 처분효력 다툼, 분담금 비구체화 등이 상당수여서 이번 실태조사를 통해 정확한 정보가 공개되면 주민들의 반발이 만만치 않을 것이라고 예상한다.

시 관계자는 "최근 법원 판례를 보더라도 정확한 정보를 제공하지 않은 조합에 대해 설립 무효판결을 내린 경우가 많다"며 "특히 반대파가 대부분인 비대위의 목소리가 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

한편 주민들의 해제 요청 없이도 구청장이 직접 서울시에 해제를 요청하면 시 도시계획심의위원회를 거쳐 해제가 가능하다. 문승국 서울시 행정2부시장은 "뉴타운사업에 대한 주민들의 반대가 극심한 곳은 구청장이 직접 해제절차를 밟을 수 있다"며 "이 경우 빠르면 4월 총선 이전에 구역이 해제되는 곳이 있을 것"이라고 말했다.