신촌 자이엘라, "입지 좋은데…임대수익률 글쎄"

　GS건설이 서울 서대문구 대현동에서 선보이는 '신촌 자이엘라(Xi-Ella)'. '자이엘라'는 GS건설이 내놓은 소형주택 브랜드로, 대현동 현장은 이 브랜드가 처음 적용된 사업장이다. 23층 높이 1개동으로, 전용면적 20~29㎡ 규모의 도시형생활주택 92가구와 27~36㎡ 오피스텔 155실로 구성된다.

　이대역과 신촌역 사이 역세권인 옛 미라보호텔 터에 들어선다. 그만큼 대중교통 이용이 편리한 입지다. 이대역 1번 출구에서 직접 걸어본 결과 3분10초 걸렸고 신촌역 4번 출구까지는 4분56초 소요됐다. 신촌기차역과도 3분 남짓한 거리에 있다.


주변 버스노선은 751번(구산동－상도동) 7017번(은평－을지로 롯데백화점) 163번(월계동－목동) 등 간선버스와 인천을 오가는 1300번(서울역－동막역) 1500번(서울역－작전역·계산역)과 강화도 방면 3000번(신촌역－강화) 3001번(신촌역－마니산) 등 광역버스 등이 있다.

　현재 터파기 공사가 진행 중이다. 뒷 블록에서 공사를 진행하고 있는 오피스텔 '신촌 푸르지오시티'에 비해 대로변이어서 조망권이 좋다. 하지만 대지면적은 1438㎡로 '신촌 푸르지오시티'(1772㎡)보다 좁다.

주차공간은 전체 가구의 42%인 104대만 확보했고 이중 69%는 기계식으로 설치되는 등 주차 불편은 어느 정도 감수해야 한다. 외관은 획일성을 벗어나 입면을 다양하게 돌출시켜 이색적인 설계를 시도했다.


　모델하우스는 이달 중 개관할 예정이다. 분양가는 주변과 비슷한 수준에 책정될 것으로 예상된다. '신촌 푸르지오시티'(전용 23~28㎡) 분양가는 1억9000만~2억4000만원이었다. 분양가를 2억4000만원대로 계산하면 임대수익률은 연 5% 안팎으로 추정된다.

은행 대출 없이 보증금 1000만원에 월세 100만원을 가정하면(공실에 따른 임대소득 10% 감소 포함) 임대수익률은 연 4.70%다. 예상 임대료는 신축건물이고 고급 소형주택임을 감안, 주변 평균 임대료인 월 70만원보다 높게 잡았다.

　실제 인근 공인중개업소에 따르면 신촌 주변 오피스텔이나 원룸 등의 임대수익률은 5%를 넘지 않는다.

15년간 신촌에서 오피스텔 매매를 전문으로 한 B공인중개업소 대표는 "근처에 원룸이나 도시형생활주택, 오피스텔 등이 속속 들어서고 있다"며 "대학가 주변이어서 잠재수요는 충분하지만 높은 임대료를 내고 입주할 유효수요가 얼마나 받쳐줄지가 미지수"라고 말했다.

　그는 "경험에 비춰볼 때 1~2년 후 신축에 따른 일부 공실이 발생하고 이로 인해 잔금 납부시점에 분양가가 일시적으로 1000만원 떨어질 가능성이 높다"며 "다만 대학타운이란 특성 때문에 임대수요는 꾸준할 것"이라고 덧붙였다.

↑'신촌 자이 엘라' 공사현장.