재개발 1~2년 단축한다던 '공공관리제' 실상은?

↑서울 성동구 성수전략정비지구 전경 ⓒ민동훈 기자

　2009년 10월26일 서울 성수동 72-10 일대 주민들은 환호했다. 오세훈 전 서울시장이 '한강르네상스' 일환으로 이곳을 공공관리제 시범지구인 성수전략정비구역 1지구로 지정, 9개월 만에 추진위원회 승인을 받아내서다. 이후 3개월 만에 추진위 구성까지 마치면서 주민들은 당장 첫삽을 뜰 것이란 기대감에 들떴지만 1년9개월이 지난 지금도 이곳은 추진위 단계다.

　당초 서울시는 공공관리제 시행을 통해 가구당 분담금을 1억원, 총 사업비의 20%를 절감하는 것은 물론 사업기간도 1~2년 정도 단축할 것이라고 기대했다. 하지만 성수1지구를 포함해 시범지구로 지정된 14개 구역 중 6곳이 추진위조차 설립하지 못했고 추진위를 구성했어도 조합설립 단계까지 진행한 곳은 한남제2재정비촉진구역이 유일하다.


　부동산 경기침체로 사업성이 악화되면서 주민동의가 힘들어진 것이 가장 큰 지연 이유지만 정비사업을 주도적으로 끌고 갈 추진위 대부분이 자금난에 시달린 점이 결정적이다.

　현재 시는 연 담보 4.3%, 신용 5.8% 금리로 최대 10억원을 추진위 측에 융자해주고 있지만 실적은 저조하다. 시에 따르면 2009년부터 이날 현재까지 시내 453개 재개발·재건축단지 중 운영비를 지원받은 곳은 총 45곳, 432억원으로 집계됐다.

　여기에 지난해 547억원에 달한 시 예산은 올해 251억원으로 반토막났고 올해는 아예 대출실적이 없다. 뉴타운·정비사업 출구전략에 따른 실태조사를 이유로 지난 6월이 돼서야 융자신청 공고가 났다.


　특히 추진위가 운영비 대출을 꺼리는 것은 담보·보증 제공 때문이다. 시가 보증인을 5명에서 1명으로 줄이는 등 조건을 완화했지만 여전히 부담을 느낀다. 조합원은 시공사 선정 시점이 조합설립 인가 이후로 밀리면서 추진위 자금난이 가중됐다고 주장한다.

　과거엔 시공사로부터 운영자금을 대여해 주민 설득작업과 총회 등을 개최하고 사업종료 후 정산할 수 있었지만 공공관리제 적용 이후 이 자금줄이 막혔다는 것. 실제로 운영자금을 제대로 확보하지 못한 한 조합은 건설사에 자금지원을 요청한 것으로 밝혀져 위법 논란이 불거지고 있다.

　공공의 과도한 개입도 문제다. 최근 시가 강력히 추진하는 추정분담금 공개가 대표적이다. 시는 조합설립 단계로 넘어가는 과정에서 토지 등 소유주들이 각자 본인의 대략적인 부담금을 파악한 뒤 조합설립 동의서를 제출하도록 강제하고 있다.

　정확한 부담금은 관리처분 시점에 확정되지만 사업 초기 단계인 조합설립 과정에서 이를 추정해 공개토록하면서 혼란을 부추긴다는 주장이다.

　사업을 진행하려면 추정분담금을 최소로 산출할 수밖에 없고 이후 확정부담금이 올라가면 조합원의 불만이 커질 수 있다. 반대로 한 추진위는 추정분담금을 높게 산정했다가 조합원의 반발로 사업추진에 발목이 잡힌 경우도 발생했다. 조합설립 인가를 받기 위해 공개한 추정분담금이 주민 갈등의 원인이 된 것이다.

　시의 오락가락 정책 행보도 공공관리제를 흔들었다. 시공사 선정기준 가운데 공사비 지급방식을 '현금만'에서 '현물'도 가능하도록 바꾼 게 대표적이다. 실제 공공관리제를 적용받는 고덕주공2단지는 도급제 방식 때는 10개가 넘는 건설사가 몰렸지만 지난달 지분제로 바꾸고 100억원에 달하는 입찰보증금과 공사비 대물 변제를 적용하자 단 한 곳도 참여하지 않았다.

　이에 대해 진희선 시 주거정비정책관은 "공공관리제가 정착되는 과정에서 일부 부작용이 나타났지만 투명성 개선 등 긍정적 효과가 더 크다"며 "조합과 시공사 등 이해관계자들의 다양한 의견을 수렴하고 필요한 경우 법안 또는 조례 개정 등을 제도를 지속적으로 보완하겠다"고 말했다.