수직증축 리모델링, '블루오션'시장될까?

수도권 리모델링 추진단지 현황표./자료제공=부동산114

　정부가 '4·1부동산대책'의 후속조치로 리모델링 수직증축 허용 범위를 확대하면서 관련 사업을 추진해 왔거나 예정인 아파트 단지들은 환영하는 분위기다.

　실질적인 제도개선을 위해선 국회 통과와 경과 규정 등의 변수가 남아있어 아직 시장내 움직임은 미약하지만, 개정안 공포시 파급효과는 상당할 것이란 분석이다. 다만 수직증축에 따른 안전문제를 우려하는 목소리가 여전하고 단지별로 혜택 차이가 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이다.


　◇수도권 36개 단지 우선 혜택…리모델링 재추진 늘 듯
　6일 부동산114(www.r114.com)에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진중인 단지는 사업완료(이주·철거·착공) 단계에 있는 일부를 제외한 36곳, 총 2만6067가구 등이다.

　서울에선 △추진위원회 12곳(6521가구) △건축심의 7곳(3641가구) △행위허가 2곳(797가구) 등 21곳이다. 경기도에선 △추진위 8곳(7622가구) △조합설립 5곳(5590가구) △안전진단 2곳(1896가구) 등 15곳이 리모델링 사업을 추진하고 있는 것으로 조사됐다.

　아직까지 관련 사업장이 많지 않지만 수직증축 관련 리모델링 세부법안이 신속하게 확정될 경우 1기 신도시 주민들의 기대감이 높아지면서 시장에 미치는 파급 효과가 커질 것으로 관련 업계는 내다보고 있다.


　부동산114 관계자는 "과거부터 리모델링이 진행됐지만 많은 단지가 보류 내지 무산 등의 원인으로 사업이 정지됐다"며 "이번 수직증축 허용을 기점으로 리모델링을 다시 추진하는 단지가 크게 늘어날 것"이라고 내다봤다.

　현재 리모델링을 추진중인 개별 단지들은 일단 반기는 분위기다. 서울 강서구 염창동 우성3차 조합 관계자는 "건축도면도 확보하고 있고 그동안 수직증축 불허가 사업추진의 걸림돌이었는데 이 문제가 해소된 만큼 사업성이 좋아질 것으로 믿는다"며 "특히 10% 가구수 증가도 다행인데 15%로 확대돼 다소 시일이 걸리더라도 수직증축으로 리모델링을 진행하겠다"고 말했다.

　경기 성남시 야탑동 매화공무원1단지 리모델링 추진위 관계자도 "가구수 증가 범위를 15%로 하면 전체 562가구 중 84가구를 일반분양할 수 있게 된다"며 "현재 매매가를 3억원으로 단순 계산해도 252억원의 수익금이 생기게 돼 리모델링 비용을 크게 줄일 수 있다"고 설명했다.

　이어 "현재 59㎡를 109㎡로 리모델링할 때 각종 공사비와 금융비용(리모델링 공사기간중 이주했을 때의 은행대출금 포함) 등 가구당 2억원 정도의 분담금을 예상하고 있었는데 수직증축으로 일반분양이 진행되면 약 4000만~ 5000만원 정도의 비용 절감을 기대할 수 있다"며 "그동안 엄청난 비용 부담 때문에 지지부진했는데 사업에 탄력을 받을 수 있게 됐다"고 기대했다.

　반면 집값 하락으로 사업성을 담보할 수 없는 만큼, 추가 대책마련도 필요하다는 지적도 있다. 곽정근 성남시 도시주택국장은 "분당신도시는 모든 공동주택이 15년 이상 경과해 노후화가 심하지만, 그동안 관련 정책 미비로 인해 (성남에서) 사업 진행이 원활한 곳이 거의 없을 정도"라고 꼬집었다.

　그는 따라서 "최소 부담으로 주거성능을 개선하는 맞춤형 또는 대수선형 리모델링의 활성화에 초점을 맞춰야 한다"며 "국민주택기금 지원 확대와 리모델링만을 위한 기금 설치, 안전진단제도 개선과 리모델링 지구 신설, 취득세 등 조세제도 개선 등 다양한 조치들도 선행돼야 활성화가 가능하다"고 지적했다.

리모델링이 추진 중인 경기 성남시 야탑동의 매화공무원1단지 전경. 이번 수직증축 리모델링의 혜택을 볼 수 있게 됐다./사진=송학주 기자

　◇안전성 등 우려 '여전'…개별 단지별로 꼼꼼히 따져봐야
　수직증축과 관련된 정부의 핵심 계획은 최대 3개층까지 증축 허용, 가구수 증가범위 15% 이내 허용이다.

　다만 저층일수록 구조에 부담이 더 커지는 문제로 인해 14층 이하 단지의 경우 최대 증축 허용 범위를 2개층으로 제한하며 가구수 증가 범위도 15% 이내에서 가구별 증축 면적의 총 합계내(85㎡ 이하 40% 이내, 85㎡초과 30% 이내)로만 가능하도록 해 실제 허용 범위는 줄어들 수 있다.

　수직증축을 위한 안전성 부분은 여전히 핵심 쟁점사항으로 남아있다. 과거에도 안전성을 이유로 수평증축, 별동 증축만 허용한 바 있어 논란이 지속될 것으로 예상된다.

　이에 따라 정부도 안전성에 대한 논란부분을 완화하기 위해 안전진단 조사범위 강화, 전문기관 구조안전검토 2회, 건물구조 설계변경에 대한 건축구조기술사 확인 등의 세부 계획안을 마련했다.

　조합원들이 주의할 점도 있다. 정부가 계획한 수직증축 관련 주택법 개정안은 공포 후 6개월 경과 후 시행될 예정이어서 개정법 시행 당시에 이미 설립된 조합은 종전 규정에서 자유롭기 어려울 수 있어서다.

　게다가 2~3개층 수직증축과 15% 가구수 증가범위가 예외없이 모든 단지에 허용하는 것은 아니어서 개별 단지별로 희비가 엇갈릴 수 있다. 안전성 문제로 과거보다 사업진행 절차가 까다로워져 사업이 지연될 가능성도 있다. 각 개별단지의 주변환경과 구조도면 등의 여건을 고려한 개별 시뮬레이션이 필요한 이유다.

　윤지해 부동산114 선임연구원은 "현 시점에선 건설시장에 새로운 수익사업으로 리모델링 수직증축이 블루오션이 될지 여부는 불분명하다"면서도 "이번 수직증축 세부안 확정에 따라 허용 이전부터 리모델링을 추진해오던 단지를 중심으로 사업에 탄력을 받을 것"이라고 말했다.