[런치리포트]새아파트 표심 잡기(上)

뭉텅이 표밭 '새 아파트' 선거판 흔든다





“뉴타운 이전과는 완전히 달라졌죠. 현재 전용면적 84㎡의 매매가는 7억원대 중후반, 전세도 6억원대입니다. 월세는 보증금에 따라 다르지만 월 150만원을 훌쩍 넘습니다. 임대를 살아도 그만큼 자산이나 소득이 뒷받침돼야죠. 따라서 입주민들 생활수준은 중산층 이상이라고 보시면 됩니다. 강남에서 넘어온 사람들도 꽤 있죠”

16일 찾은 서울 성동구 왕십리 소재 텐즈힐 1·2차 아파트 인근 A공인중개소 대표의 말이다. 그는 입주민들의 변화로 20대 총선도 판세가 바뀔 가능성이 크지 않겠냐고 내다봤다. 청계천변을 끼고 길게 이어진 두 단지는 왕십리뉴타운 개발계획에 따라 최근 2년새 지어진 새 아파트다. 2014년 2월부터 순차적으로 입주를 시작해 현재 총 2850가구가 살고 있다.


20대 총선에서 성동을에 새롭게 표밭을 형성한 이 두 단지가 선거판세를 가를 요충지로 부상했다. 다른 재개발 지역과 마찬가지로 기존 지역주민과는 생활수준이나 정치성향이 다른 새로운 유권자들이 대거 유입돼서다. 왕십리뉴타운의 원주민 정착률은 20%에도 못 미치는 것으로 전해진다.


특히 성동을은 지난 19대 총선에서 더불어민주당 홍익표 의원이 새누리당 김동성 전의원에게 불과 488표 차이로 신승한 선거구다. 두 사람은 이번 총선에서도 격돌한다. 중구와의 합구라는 변수가 있지만 올해 선거가 지난 총선과 비슷한 구도로 진행된다면 표심이 물갈이된 이 두 단지가 '캐스팅보트'가 될 수 있는 셈이다.

19대 총선 이후 재개발 및 택지개발로 공급된 새 아파트가 20대 총선에서 수도권 판세를 좌우할 핵심변수가 될 전망이다. 지역색이 강한 지방과 달리 수도권은 재개발 및 택지개발에 따른 표심이동 영향이 크다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 새 아파트의 정치성향에 따라선 특정후보에게 유리한 '아파트 멘더링(아파트+게리멘더링)' 효과가 나타날 수 있다는 것이다.

17일 머니투데이가 부동산114와 공동으로 19대 총선 이후 수도권 아파트 공급현황(2012년 5월~2015년 12월, 입주기준)을 분석한 결과, 총 36만8924가구가 공급된 것으로 나타났다. 이중 재개발 및 택지개발로 1000가구 이상 대단지를 포함해 3000가구 이상 공급된 선거구는 36곳에 달했다.

특히 공급 가구수가 19대 당선인과 2위의 득표차보다 많은 선거구는 17곳인 것으로 조사됐다. 서울에선 성동을을 비롯해 △강서을 △서대문을 △중랑을, 인천에선 △남동을 △서·강화갑 △중·동·옹진, 경기도에선 △김포 △남양주을 △하남 △평택을 △수원을 △화성갑 △성남중원 △의정부 △고양덕양갑 △고양덕양을 등이다.

가구당 평균 유권자가 2명이라는 점을 감안하면 새 아파트의 표심이 영향을 미칠 선거구는 더욱 늘어난다. 이 경우 서울 △강서갑 △동대문을 △마포갑 △서초을 △송파병, 인천 △남동갑 △연수, 경기 △화성을 △수원정 △파주갑 △용인을까지 포함해 총 28개의 선거구가 새 아파트의 영향권에 들어간다.

수도권 전체 선거구(112개)의 25%가 넘는 것으로 국회의원 개인의 당락을 넘어 정치구도마저 바꿀 수 있는 숫자다. 이에 여야는 격전이 예상되는 선거구의 새 아파트 표심분석에 나서는가 하면 예비후보들도 초중고 유치 등 공약을 내걸고 눈도장 찍기에 공을 들이고 있다. 아파트 단지 내 연령층과 자산·소득수준이 높을수록, 무주택자(임대)보다는 유주택자(자가)가 많을수록 보수화성향이 짙어진다는게 정치권 통설이다.

아파트와 한국사회 변화의 상관관계를 주로 분석해온 박해천 동양대 교양학부 교수는 “자산증식과 계층이동 수단인 아파트는 개인의 정치적 성향을 바꾸는 중요한 역할을 한다”며 “민주화를 주도한 386세대가 수도권 신도시에 자리를 잡은 이후 아파트 가격상승과 함께 정치적으로 보수화되는 현상이 나타난 것도 이 때문"이라고 밝혔다.





869표차 '초박빙' 강서을 1만표 유입 '마곡지구' 잡아라





20대 총선 서울 선거구 중 새 아파트가 선거판세의 주요 변수로 지목되는 곳은 성동을, 서대문을, 중랑을, 강서을, 강서갑, 동대문을, 마포갑, 서초을, 송파병 등 9개 지역이다. 이중에서도 특히 성동을, 서대문을, 중랑을, 강서을 4곳은 새 아파트가 선거에 미치는 영향이 클 것으로 분석된다.

이들 4개 선거구는 지난 19대 총선에서 당선인과 2위와의 득표차가 1000표(1% 미만)가 채 안되는 초접전 지역이었는데 그사이 재개발 및 택지개발로 3000~7000가구가 넘는 새 아파트가 들어섰다. 성동을과 서대문을, 중랑을은 이번 총선에서 19대에 맞붙었던 후보들간 ‘리턴매치’도 예고돼 있어 더욱 주목된다.

서울 강서구 마곡동 소재 마곡엠밸리7단지 전경. 사진=임상연 기자

◇격전지속 격전장 강서을 ‘마곡지구’, 성동을 ‘왕십리뉴타운’
19대 총선이후 강서을에는 새 아파트 5926가구가 공급됐다. 이중 74% 이상인 4447가구는 서울의 마지막 대규모 택지개발지구인 마곡지구에 몰려있다. 2007년 도시개발사업지구로 지정되면서 개발이 본격화된 마곡지구는 강서구 마곡동, 가양동 일대 3.66㎞에 주거 상업 공원 산업단지 등이 어우러진 지식산업 클러스터로 조성되고 있다.

시행사인 SH공사에 따르면 마곡지구에는 올해 말까지 3만3000명 이상이 거주할 수 있는 1만2030가구가 공급될 예정으로 지난해 5월 마곡엠밸리 14·15단지를 시작으로 1~7단지 등이 순차적으로 입주했다. 마곡엠밸리 중 14·15단지는 강서갑에, 1~7단지는 강서을에 속한다.

마곡지구의 새 아파트는 임대비율이 매우 높은 게 특징이다. 현재 입주한 가구 중 55% 이상은 주택유무, 자산·소득기준이 있는 시프트(장기전세주택) 등 공공임대주택이다. 나머지 공공·민간분양 역시 절반이상은 집주인 대신 세입자들이 살고 있다는 게 주변 중개업계 설명이다.

마곡엠밸리 6단지 인근 A공인중개소 대표는 “마곡지구는 투자수요가 많았던 데다 입주 당시 교통 등 인프라도 부족해 집주인이 직접 살기보다는 세를 놓은 경우가 많았다”며 “당시 전세가격이 2억~3억원대로 저렴해 신혼부부등 젊은 세대들이 많이 유입됐다”고 말했다.

이처럼 임대비율이 높고 젊은 세대가 많이 거주하고 있는 만큼 야당이 유리할 것이란 의견이 많다. 다만 아직 개발이 한창이라는 점이 변수다. 또다른 공인중개소 관계자는 “마곡지구는 주변 부동산시장을 끌어올리는 촉매 역할을 하고 있다”며 “개발호재가 이어질 수 있도록 변화보다는 안정을 택할 가능성도 높다”고 밝혔다. 실제 마곡지구 아파트는 최근 2년새 집값이 2억~3억원 가량 급등해 84㎡이 6억원대 후반에서 7억원대 초반을 형성하고 있다.

강서을은 새누리당 현역 김성태 의원이 19대 총선에서 더민주당 김효석 전 의원을 869표(0.71%) 차이로 신승한 곳이다. 이번 선거에선 새누리당 유영 전 강서구청장, 더민주당 비례대표 한정애 의원, 무소속 김성호 전 의원 등 9명의 예비후호가 김 의원에게 도전장을 낸 상태다.

성동을에선 새 아파트 3400가구 중 2850가구(임대 544가구 포함)가 모여있는 ‘왕십리뉴타운’(텐즈힐 1·2차)의 표심이 관건이 될 것으로 보인다. 왕십리뉴타운은 강북에서도 집값이 비싸고 입주민의 자산 및 소득수준도 높은 것으로 전해진다. 현지 중개업계에 따르면 이곳 역시 입주민의 절반 가량은 세입자들로 구성돼 있다.

텐즈힐 2차 인근 B공인중개소 대표는 “전월세 가격도 만만치 않아 세입자들 역시 대체로자산이나 소득수준이 중산층 이상에 속한다”고 말했다. 무주택자일수록 야당 지지성향이 강하다는 정치권이 통설이 여기선 통하지 않을 수 있다는 설명이다.

성동을은 지난 19대 총선에서 더민주당 현역 홍익표 의원이 새누리당 김동성 전 의원을 488표(0.77%) 차이로 제치고 당선됐다. 현재 성동을에는 홍 의원과 김 전 의원을 비롯해 새누리당 진수희 전 의원 등 총 5명이 예비후보로 등록했다.

서울 성동구 왕십리 소재 텐즈힐 2차 전경. 사진=임상연 기자

◇같지만 다른 서대문을 ‘DMC파크뷰자이’, 중랑을 ‘신내우디안’
19대 총선 이후 서대문을에 들어선 새 아파트는 2012년 10월 공급된 가재울뉴타운 3구역의 ‘DMC래미안e편한세상’(3293가구, 임대 629가구 포함)과 지난해 10월 입주를 시작한 ‘DMC파크뷰자이’(4300가구, 임대 750가구 포함) 두 곳으로 총 7539가구에 달한다.

현지 중개업계에 따르면 DMC파크뷰자이의 현재 입주율은 85% 정도인 것으로 전해졌다. 84㎡ 기준 시세는 DMC래미안e편한세상가 5억원대 후반, DMC파크뷰자이가 6억원대 초중반 정도이며 전세는 4~5억원대에 달한다. 두 단지 모두 조합원 물량을 중심으로 임대비중이 높은 것으로 알려졌다.

DMC파크뷰자이 인근 B공인중개소 관계자는 “중고교가 인근에 있는 DMC래미안e편한세상의 입주민이 DMC파크뷰자이보다는 연령대가 높다”며 “두 단지에는 서대문 인근은 물론 생활수준이 높은 목동, 연희동 등지에서 오래된 아파트나 단독주택을 팔고 입주한 분들이 많이 유입됐다”고 전했다.

서대문을은 새누리당 현역 정두언 의원이 지난 17대부터 내리 3선을 한 곳이다. 지난 19대에서는 더민주당 김영호 서대문을 위원장을 625표(0.87%) 차이로 제쳤다. 올해 다시 도전장을 낸 김 위원장을 비롯해 더민주당만 5명이 예비후보로 등록했다.

중랑을에는 공공분양·임대를 포함해 약 4000가구 규모의 새 아파트가 들어섰다. 대표 단지는 SH공사가 신내3지구에 공급해 지난 2013년 12월부터 단계적으로 입주한 신내우디안1·2단지로 총 3298가구에 달한다. 이중 공공임대주택은 1963가구로 약 60%에 정도다. 84㎡ 기준 시세는 4억원대 초중반, 전세는 3억원대 정도다.

중랑을은 전통적으로 야당색이 강한 곳으로 구분된다. 지난 19대 총선에선 더민주당 현역 박홍근 의원이 새누리당 강동호 중랑을 당협위원장를 854표(0.86%) 차이로 제치고 당선됐다. 현재 박 의원과 강 위원장을 포함 8명이 예비후보로 등록하고 격전을 앞두고 있다.


"아파트 민원을 해결하라" 새아파트촌 후보들 일정 보니

김성태 새누리당 의원(서울 강서을)이 지난 1월25일 마곡엠벨리 7단지 경로당 개소식에 참석해 축사를 하고 있다./사진=김성태 의원실

서울 강서을에서 3선에 도전하는 김성태 새누리당 의원의 일정표에는 마곡지구 일정이 '주 4회' 이상 포함돼 있다. 지난달 25일에는 마곡엠벨리 7단지 경로당 개소식에 참석했고, 16일에는 6단지 주민들을 위한 하자보수 관련 간담회를 가졌다. 지역민의 의견을 직접 청취하고 의정에 반영하기 위해서라는 게 김 의원의 설명이다.

2014년 6월부터 입주를 시작한 두 곳은 마곡지구 내에서도 가장 많은 2460가구가 몰려있다. 지난 19대 총선에서 869표차로 진땀 승리를 거둔 김 의원에게 이 곳은 3선을 위해 공략해야 할 전략적 요충지다.

2012년 4월 이후 마곡에서만 8153가구가 새로 입주했다. 가구당 2표씩으로 계산해도 1만6000표 이상이 마곡에서 나온다.

김 의원은 "마곡엠벨리에서 표심을 얻지 못하면 이번 총선이 어려워진다"며 "지역 민심을 착실히 파악한 만큼 여기에 맞는 맞춤형 지역 공약을 준비 중"이라고 말했다.

20대 총선에서 서울 지역에 3000가구 이상 새로 입주해 승패의 당락을 좌우할 지역구는 모두 10여곳이다. 현역 기준으로보면 새누리당이 4곳, 더불어민주당이 6곳이 영향을 받는다.



그러다보니 후보들이 지역 내에서 들이는 공도 남다르다. 수시로 방문해 아파트 단지의 민원 해결사 역할을 자처하는가 하면 맞춤형 공약을 내놓고 아파트 표심잡기에 나서고 있다.

동대문을 후보로 나선 민병두 더민주당 의원은 최근 4년간 5269가구가 들어선 전농답십리뉴타운에 애착이 강하다.

전농7구역 래미안 전농 크레시티(2397가구) 등을 타깃으로 한 교육문화복합타운 유치와 명문사립 고등학교 이전 사업이 대표적이다. 민 의원은 지역 내 가장 큰 현안인 부지대금 문제를 풀어냈고, 배문고 이전을 위해 서울시와 교육청에 20회 이상 협의를 진행한 것을 전면에 부각시키고 있다.

19대 서울에서 최소 득표차인 488표차로 당선된 성동을 홍익표 더민주당 의원도 왕십리뉴타운을 겨냥한 교육공약을 준비 중이다. 선정이 완료된 교육특구에 채워넣을 콘텐츠로 중등교육기관 설립에 심혈을 기울이고 있다. 텐즈힐 1·2차를 포함해 3411가구가 20대 총선에 새로 유입되면서 지역 판도를 흔들어놓은 영향이 크다.

성동을에 도전하는 홍익표 더불어민주당 의원이 2일 왕십리뉴타운 텐즈힐 입구에서 지지를 호소하고 있다./사진=홍익표 의원 블로그

가재울뉴타운과 상암DMC지구로 19대보다 7593가구가 늘어난 서대문을도 관심이다. 정두언 새누리당 의원이 625표차 역전극을 펼친 곳이다.

정 의원은 철도시설공단이 가재울3구역에 방음벽을 설치하고, GS건설 컨소시엄이 4구역에 추가부담금을 가구당 600만~1200만원 인하하도록 유도하는 등 아파트 단지별 민원해결로 표심을 공략해왔다. 최근엔 30~40대 입주민을 대상으로 한 FGI(표적집단면접법)를 진행하는 등 민심 청취에 열을 올리고 있다.

정 의원은 "뉴타운 재개발이 완료되면 통상 여당에 유리해지는 구도였지만 최근에는 젊은 세입자 유입이 많아지면서 세대요인이 커졌다"며 "단지별 아파트 입주민의 민원을 적극 해결하는 것만이 아파트 표심을 잡는 지름길"이라고 말했다.



축복에서 저주로 뒤바뀐 '뉴타운 선거'

은평뉴타운 중심상업지역 복합개발사업(옛 알파로스 개발사업) 부지 및 은평뉴타운 일대

우리나라 정치사에서 ‘아파트’는 빼놓을 수 없는 핵심 키워드다. 가장 많은 인구가 살고 있는 대표 주거유형일 뿐만 아니라 경제적 자산증식과 사회적 계층이동의 수단이 되고 있기 때문이다.

17일 국토교통부의 주거실태조사 자료에 따르면 2014년 기준 우리나라 가구 수는 총 1799만9283가구로 이중 49.6%인 892만5957가구가 아파트에 살고 있다. 수도권의 경우 이 비율이 50%가 넘는다.

수도권 중에서도 서울 주택난 해소의 일환으로 신도시가 곳곳에 들어선 경기도는 전체 가구의 56%가 아파트에 거주하고 있다. 재개발, 택지개발 등 아파트 개발과 가치등락에 따라 선거판세가 좌우되는 현상이 반복되는 것도 이런 배경에서다.

‘뉴타운 선거’라고 불렸던 지난 18대 서울 국회의원 선거가 대표적이다. 이명박·오세훈 서울시장 시절 불었던 뉴타운 개발열풍을 타고 당시 한나라당은 상대적으로 취약했던 서울 선거구(48곳)에서만 40석을 가져가는 대승을 거뒀다.

당시 뉴타운 추가지정과 조기착공 등의 공약을 내걸고 당선된 국회의원들을 일컬어 ‘타운돌이’라는 별칭이 생겼을 정도다. 하지만 19대 총선에선 뉴타운이 역풍으로 돌아왔다.

2008년 미국발 금융위기에 따른 부동산 경기침체로 공약으로 내걸었던 뉴타운 개발이 잇따라 중단되거나 좌초되면서 민심이 돌아선 것. 선거 결과 한나라당은 기존 40석에서 16석을 지키는데 그쳤다.

정치권에서 선거 때만 되면 지역별 이슈와 함께 주요 대단지 아파트의 표심 분석에 나서는 것도 이처럼 선거에 미치는 영향이 커서다.

일반적으로 아파트 단지 내 자가 및 임대거주 비중, 자산 및 소득수준, 연령층 등 인구통계학적 분석을 통해 유불리를 따지는데 젊은 세대가 많이 살고 임대거주 비중이 높을수록, 자산 및 소득수준이 낮을수록 야당 지지성향을, 반대의 경우 여당 지지성향을 보인다는 게 정치권 통설이다.

서강대 현대정치연구소와 내일신문, 한국리서치가 2014년 합동패널조사를 통해 분석한 ‘지방선거 유권자 지지성향’에서도 이 같은 투표 현상은 뚜렷하게 나타났다.

분석 결과 부동산과 금융자산, 부채를 포함해 총자산이 4억원 이상이면 여당 지지성향을, 4억원 이하면 야당 지지성향을 보인 것으로 나타났다. 또 무주택자일수록 야당 지지성향을, 유주택자일수록 여당 지지성향이 강한 것으로 조사됐다.


박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "아파트의 입지, 시세 등은 입주민의 정치성향을 가늠하는 지표로 활용될 수 있다"며 "다만 자산에 따른 투표성향은 부채를 뺀 순자산 규모를 고려해야 할 것"이라고 밝혔다.