현금청산, 결국 '돈'이 문제..법리다툼과 별개로 감정평가 대비 필수

부동산 개발사업에서 감정평가는 다양한 의사결정의 핵심적인 역할을 한다. 문제는 개발사업에서 보상을 받는 사람이 제때 대응을 못하는 경우 철거가 진행되어 소와 외양간이 함께 날아가 버린다는 것이다. 따라서 재개발, 재건축 사업 기타 개발사업에서 현금청산을 잘 받고 싶다면 감정평가에 대한 대비는 필수다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소&토지보상행정사사무소

사업에서 이탈하는 자들은 사업에 편입되는 나의 부동산(종전자산)에 대해 적어도 제 값은 받고 나가자 라는 것이 목표다. 이 때 현금청산금은 '감정평가'로 정해진다. 현금청산자들이 감정평가를 적극적으로 대비하여 큰 이익을 본(혹은 큰 손실을 방지한) 사례를 소개한다.


▶매도청구소송 재감정, 1차 법원감정평가금액 대비 26% 상승
매도청구소송 법원감정 평가금액에 크게 불만을 가진 의뢰인이 1심에서 재감정을 청구했으나 기각되고 결국 패소하여 항소한 사건이었다. 이 때 재감정평가를 받을 수 있도록 컨설팅 해달라는 의뢰를 받게 되었는데 특별히 감정평가서상 오류가 있는 상황이 아니었다. 문제시 되던 시점 전후로 부동산 정책의 극한 변동이 존재했고 해당 지역의 시세가 매우 출렁이는 현상이 있었다. 특히 문제시 되었던 의뢰인의 부동산에 적용 가능한 평가논리를 활용했던 적극적인 컨설팅이 받아들여져 재감정이 이뤄졌고, 결과는 1심 감정평가금액 대비 26% 상승했다. 당시 감정평가와 컨설팅 수수료가 약 300만원 정도 발생했고 이를 통해 약 3억원의 증액을 이뤄낸 것이다.

▶보상금, 협의보상: 수용재결 단 1단계 만에 11% 증액
공익사업에 편입된 토지의 최초 협의보상가액에서 1년이 지나 법에 의한 재평가가 이뤄졌는데 2%가 안 되는 금액이 증액되어 의뢰인들이 크게 낙심하여 연락해온 사건이었다. 감정평가회사와 보상행정, 분쟁해결 대행회사를 함께 운영하는 필자와 동료들이 해당 부동산 및 지역을 치밀하게 분석했고 수용재결평가가 이루어지기 전에 감정평가로 무장한 이의신청서 및 감정평가에 관한 의견서를 제출했다. 이에 협의보상에서 수용재결까지 단 1단계 만에 11% 이상 보상금이 증액하는 성취가 있었다. 필자는 이의재결 단계까지 대행하고 있으며 추후 행정소송을 가게 되는 경우 협력하는 전문 로펌에 연계하여 업무흐름이 유연하게 하도록 만발의 준비를 기하고 있다.

▶종전자산평가, 시가감정과 이의신청을 통해 재조사: 소송 없이 12% 상승
재건축 지역 다가구주택을 소유한 조합원들이 종전자산 평가금액에 크게 반발하여 로안감정평가가사무소에 시가감정을 의뢰했고 이의신청 등의 컨설팅이 함께 진행되었던 사건이다. 의뢰인들은 조합원의 지위를 유지할 것이기 때문에 추가분담금을 줄이는 것이 목적이었으며 이에 종전자산 평가금액을 올리고자 했는데 해당 물건의 특성을 잘 파악하여 진행된 시가감정평가 및 이의신청이 받아들여져 소송 없이 약 12% 가량(8-9천만원)씩 수정 증액된 결과가 있었다. 감정평가 수수료는 150만원 내외였다.


▶시가감정평가 83억원 평가 후 최종 종전자산평가액 약 80억 산정
서울 유명 재건축지역 아파트 단지 내 상가의 최초 종전자산평가금액이 약 55억이었는데 이의 위법 내지 부당성을 다툰 의뢰인이 승소하여 종전자산평가의 재감정을 앞두고 정교한 평가를 받기 위해 시가감정을 의뢰했던 건이었다. 이에 로안감정과 타 감정기관에서 복수평가를 시행하여 평균 감정평가액 83억을 산정했고 이후 시행된 최종 종전자산 평가액이 약 80억으로 결정되는 결과가 있었다.

▶상속재산분할청구소송 사건, 보완감정 인정되어 1차 감정 대비 17% 상승, 8억 증가
상속재산분할청구소송의 원고로부터 의뢰받은 사건으로 1차 감정평가금액이 너무 낮아 재(보완)감정을 원하는 상황이었다. 이에 해당부동산 및 지역특성을 분석하여 평가논리에 반영되어야 할 사안을 제시했고 로안감정에서 제시한 논리가 그대로 받아들여진 상태로 재평가가 이루어졌으며 그 결과는 1차 감정평가 대비 무려 17% 상승, 8억이 증가한 대단한 성과였다. 이 때 로안감정에서 청구했던 컨설팅 수수료는 약 500만원이었다.

보상금, 부동산 감정평가 분쟁으로 연락해오는 의뢰인들에게 늘 하는 말이 있다. 부동산이 많아 보상금(감정결과)이 어떻게 나와도 상관 없는 것이 아니면 미리 감정평가를 대비해야 한다. /도움글 로안감정평가사사무소 & 토지보상행정사사무소 대표 박효정 감정평가사·행정사