분양가상한제, 집값 대신 건설주 잡았다

사진은 분양가 상한제 대상으로 선정된 서울 강남구 대치동 아파트의 모습. 2019.11.6/뉴스1

서울 강남 3구를 비롯한 주요 지역에 분양가상한제가 시행되면서 건설주도 빨간불이 커졌다. 정부가 재건축·재개발 정비사업의 분양가를 제한하면서 주택 수주 물량과 수익성에도 직간접적인 영향이 불가피해졌기 때문이다.

일각에서는 분양가상한제 악재가 주가에 선반영 됐고 해당 지역 발표로 오히려 불확실성이 해소됐다는 측면에서 주가 하락이 제한적이라는 예측도 있지만 향후 실적에 대한 불확실성이 커진 것은 분명하기 때문에 전문가들은 종목별 선별투자가 필요하다고 조언했다.


지난 6일 분양가상한제 지역 발표 이후 대형건설사 대부분의 주가가 소폭 약세를 보였다. GS건설 (16,480원 ▲840 +5.37%)(-1.68%), 현대건설 (35,450원 ▲50 +0.14%)(-0.66%), 대림산업 (53,400원 ▲100 +0.19%)(-0.64%), 대우건설 (3,835원 ▲50 +1.32%)(-0.21%) 등이며 이 가운데서도 주택시장의 강자인 GS건설의 약세가 두드러졌다. GS건설 주가는 지난해 12월 18일 4만8250원을 찍은 후 올해 10월 10일 3만350원까지 빠져 3만원대 유지가 위협을 받기도 했다.

특히 자체 분양 사업을 많이 하거나 대형 건설사에 비해 자본력이 떨어져 '후분양제'를 선택하기도 쉽지 않은 중견 건설사의 경우 타격이 더 클 전망이다. 7일 오전 11시 현재 코스피 시장에서 남광토건 (6,240원 ▲50 +0.81%), 일성건설 (1,397원 ▼48 -3.32%) 등 주로 중견기업이 1%대의 약세를 보이고 있다.

문재인 정부 들어 주택시장에 대한 규제가 강해지면서 건설사들은 미분양 위험은 낮으면서 수익성은 좋은 서울 정비사업과 인근 특정 수도권 중심의 주택사업을 진행해왔다.


하지만 서울 27개 동에 분양가상한제가 적용되면 재개발·재건축조합은 사업 추진을 멈추거나 늦출 가능성이 높다. 추진되더라도 한정된 물량을 놓고 대형건설사들이 경쟁하거나 조합 재원 한계에 따른 공사비 책정 어려움 등 수익성에 영향을 줄 전망이다. 정부는 추가 지정의 가능성도 열어뒀다.

김치호 한국투자증권 연구원은 "대형건설사는 평균적으로 연간 분양의 25%를 서울 지역에서 한다"며 "줄어드는 일감으로 심화되는 업체 간 경쟁은 수익성 악화로 이어질 수 있다"고 우려했다. 김 연구원은 "분양가 상한제로 촉발된 서울 재건축 사업의 위축은 건설사뿐 아니라 시멘트·건축자재 업종에도 부정적인 영향이 불가피하다"고 진단했다. 김 연구원은 건설업종에 대한 투자 중립 의견을 유지하고 주택규제에서 자유로운 삼성엔지니어링 (26,450원 ▼100 -0.38%)을 최선호주로 유지했다.

김선미 KTB투자증권 연구원은 "건설업종은 분양가 규제와 해외수주 장기화 추세 등을 감안할 때 신규수주의 실질적인 회복까지는 시간이 걸릴 것으로 본다"며 "당분간 건설업종의 주가 변동성이 확대될 것으로 예상돼 개별 모멘텀이 있는 종목 위주의 선별투자가 필요하다"고 판단했다.