공공재건축은 '싸늘', 공공재개발은 '들썩'

지난 16일 서울 성북구 장위동의 장위뉴타운 13구역에서 낡은 주택을 허물고 빌라를 신축하는 공사가 진행되고 있다. / 사진=김사무엘

정부가 정비구역에서 해제된 곳도 공공재개발 대상에 포함 시키기로 하면서 해제구역들이 들썩이고 있다. ‘공공참여형 고밀재건축’에 대한 강남권 아파트들의 반응은 차갑지만, 공공재개발은 현장에서도 환영받는 분위기다. 해제구역이 밀집한 장위뉴타운, 신길뉴타운 등이 이번 대책의 수혜지로 꼽힌다.

정부는 지난 4일 서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안, 이른바 ‘8·4 공급대책’을 발표했다. 여기에는 정비예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화를 통해 2만호 이상을 공급한다는 내용이 담겼다.


종전에는 기존 정비구역에서만 시범사업 신청을 받았으나 사업 대상을 정비예정구역, 정비해제구역 등으로 확대하겠다는 얘기다. 서울시내에서 뉴타운 등으로 정비구역으로 지정됐다가 사업지연 등으로 해제된 구역은 총 176개소다. 이 중 145개(82%)가 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재한다.

5·6 대책을 통해 처음 언급된 공공재개발은 LH·SH가 참여하고 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향, 용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 인센티브를 제공하는 사업방식이다.

국토교통부 주거정비과 관계자는 “구역 해제된 곳들 중에서도 상황이 안좋은 곳이 많은데 그런 곳에 공공이 들어가서 의미 있는 재개발을 하면 좋을 것 같다는 의견이 많았다”며 “그간 몇차례 간담회, 설명회를 진행해본 결과 후보지를 넓힐 필요가 있다는 결론이 나왔다”고 말했다.


이번 정부 정책 변화로 해제구역들이 수혜를 입을 것이란 관측이 우세하다. 증산4구역, 장위12구역, 성북3구역 등 해제구역들은 5·6 대책에서 공공재개발 사업이 언급되면서 유력 후보지로 떠오르며 기대감이 높았으나 지난 6월 정부가 해제구역은 시범사업지에 제외하기로 해 날벼락을 맞은 상황이었다.

신길뉴타운의 모습. 2017년 입주한 '래미안 에스티움'(오른쪽)이 2020년12월 입주 예정인 '신길파크자이'(가운데)와 낡은 다세대 주택과 함께 공존하고 있다. /사진=송선옥 기자

이번 발표로 이들 구역이 다시 공공재개발 추진에 적극 나설 것으로 전망된다. 대부분 정비구역 재지정을 위해 동의서를 걷는 중이다. ‘공공참여형 고밀재건축’에 대한 강남권 단지들의 반응은 냉담하지만 ‘공공재개발’에 대한 현장의 반응은 상당히 긍정적이라는 게 전문가들의 얘기다.

백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “분양가상한제에서 제외해준다는 게 가장 큰 메리트이고 재건축처럼 초과이익환수도 없기 때문에 유인이 클 것”이라며 “재개발은 재건축과 달리, 기존에도 임대 의무 비율이 있기 때문에 공공의 개입이나 임대주택 자체에 대한 정서적 거부감이 덜 한 편”이라고 설명했다.

해제구역들은 정부 정책의 잦은 변화에 피로감을 느끼면서도 이번 공공재개발이 사업 속도를 당기고 원활하게 추진할 수 있는 기회가 될 것으로 기대하고 있다.

성북구에서는 성북3구역이 성북5구역 재건축 조합으로 명칭을 바꿔 정비사업 동의서를 모으고 있다. 장위뉴타운에서는 장위8·9구역이 관심을 보이고 있다. 신길뉴타운 신길1구역도 LH와 지난 5월 관련 미팅을 진행하며 공공재개발 관련 문의를 한 것으로 알려졌다.

성북3구역 추진위원회 측은 “그간 서울시, SH공사 등과 여러차례 미팅을 하며 해제구역에도 기회가 올 것이라는 기대가 있었다”며 “우리 구역은 10년 간 묶여있어 신축 빌라도 없고 수익성이 굉장히 좋기 때문에 주민들이 단결해 공공재개발을 적극 추진할 것”이라고 말했다.

장위9구역 관계자는 “정비구역 지정 동의서가 50% 가까이 모인 상태로 공공재개발 주민설명회를 신청하려고 한다”며 “조합 수익이 낮아진다는 점에서 의견이 갈리고는 있지만 설명회 이후에는 공공재개발로 가자는 의견이 모이지 않을까 싶다”고 말했다.