15억 미만 '주담대' 더 줄어든다…시세기준 'KB→감정원' 전환

정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다.서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다.사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

정부가 대출규제를 할 때 적용하는 주택 시세를 한국감정원 시세로 전환하는 방안을 검토한다. 대출규제는 민간통계인 KB국민은행 시세, 국가승인 통계인 감정원 시세, 감정평가액 등 3가지를 기준으로 하는데 아파트의 경우 시세가 높은 KB 시세를 기준으로 해 왔다.

'호가' 중심의 KB시세보다 감정원 시세가 통상적으로 낮다. 이 때문에 감정원 시세로 전환하면 15억원 미만 주택의 주택담보 대출한도가 대부분 축소되는 사태가 벌어질 수 있다. 반면 시세 15억원을 넘어 주담대가 금지된 일부 아파트는 대출이 가능한 아파트로 바뀔 수 있다. 시세기준만 바꿔도 LTV(담보인정비율)를 조정하는 수준의 파장이 예상된다.


김현미 장관 "대출규제 기준 KB시세->감정원 전환 검토" 파장김현미 국토교통부 장관은 25일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 대출규제를 할 때 기준을 KB국민은행 시세에서 한국감정원 시세로 전환하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

김은혜 미래통합당 의원이 "주택시세 등을 발표할 때는 감정원 자료를 쓰면서 대출 규제에는 KB시세 자료를 활용하는 등 기준이 일정치 않다"고 지적하자 이 같은 발언을 한 것이다.

김 장관은 "대출이 많아지면 시세를 끌어올리는 효과가 발생해 대출 규제는 조심스럽게 접근하고 있다"면서도 "이런 지적이 있으니 앞으로 감정원 시세를 중심으로 정리해 나가겠다"고 말했다.


금융위원회와 금융감독원은 LTV(담보인정비율)를 통해 대출규제를 한다. 서울 등 투기과열지구의 주택 LTV는 시세 9억원 미만은 40%, 9억원 이상은 20%를 적용한다. 수도권 등 조정대상지역은 같은 기준에 따라 각각 50%, 60%를 적용한다. 서울 아파트는 시세 15억원을 초과하면 아예 대출이 금지된다.

금융위는 시세 15억원 초과 아파트에 주담대를 금지하는 '초강력' 12·16 대책을 지난해 12월 내놨다. 당시 KB시세와 감정원 시세 중 어떤 기준으로 대출규제를 할 것이냐는 질문에 "감정원과 KB시세 중 더 높은 가격 기준으로 하겠다"며 가이드라인을 제시했다.


중저가주택 주담대 축소, 15억 초과 고가주택은 대출가능해질 수도..'희비' 부동산 주무부처인 국토부가 감정원 시세로 전환하는 방안을 검토키로 하면서 15억원 미만 주택의 상당수가 주담대 한도가 줄어들 가능성이 높아졌다. 통상 '호가' 중심의 KB시세는 실거래 위주의 감정원 시세보다 높기 때문이다. 대출한도를 계산할 때 감정원 시세로 전환하면 주택가격이 낮아지기 때문에 그만큼 대출 가능 한도도 축소된다.

실제 지난달 기준 서울아파트 중간값(매매거래 중 맨 중앙에 있는 거래 가격)은 KB시세 기준으론 9억1812만원이었다. 감정원 기준으론 8억4684만원을 기록해 KB시세 대비 약 7128억원 가량 낮았다. 중위 아파트를 기준으로 주담대 한도를 계산해 보면 KB시세로는 3억6360만원이 나온다. 반면 감정원 시세로는 3억3873만원이 나와 한도가 2427만원 만큼 축소된다. 15억원 미만 주택이라면 시세가 낮은 감정원 기준으로 전환할 경우 대부분은 대출 한도가 줄 가능성이 있다.

반면 초고가 아파트는 대출을 받을 수 있는 길이 열린다. 주담대가 아예 금지된 시세 15억원 초과 서울 아파트는 호가 중심의 KB시세로는 대출이 막혀도 감정원 시세 기준으론 15억원을 밑돌 수 있어서다. '경계선상'의 고가 아파트도 대출이 가능해지는 것이다.

한편 김 장관의 벌언 후 국토부는 보도참고자료를 통해 "김 장관의 상임위 질의 답변은 신뢰성 있는 통계를 일관되게 사용하는 것이 중요하다는 취지로 언급한 것"이라며 "앞으로 대출규제 시 통계 활용 방식 등에 대해서는 소관 부처인 금융위원회와 협의해 검토해 나갈 계획"이라고 말했다.