3기 신도시 청약, 눈치게임은 시작됐다 [부릿지]

내년 7월부터 3기신도시, 수도권 국공유지 알짜 부지 등에서 사전청약이 실시된다. 공공분양으로 이뤄져 기존의 민간분양 가점제와는 1순위 자격요건과 당첨자 선정 방식이 다르다. 미리 자격 요건을 확인해 사전 청약 계획을 세워두는 것이 중요하다.

사전청약 대상지 중 알짜 입지는 어느 곳일까? 입지별 당첨 커트라인은 어떻게되고 전략은 어떻게 세우면 좋을까? 당첨 확률을 높일 수 있는 방법은 없을까?


머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 '대한민국 청약지도'의 저자 아이원 정지영 대표를 만나 사전청약 대상지별 입지를 분석하고 당첨 확률을 높이는 방법을 알아봤다.



▶조한송 기자
오늘 부릿지의 주제는 사전청약과 3기신도시입니다. 내년 하반기부터 3기 신도시와 서울 일부 지역에서 사전청약 공공분양이 시작 되는데요. 입지별 특징과 전략은 어떻게 세워볼 수 있을지에 대해 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 오늘은 청약 전문가이신 대한민국 청약지도의 저자 정지영 아이원 대표님을 모시고 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 안녕하세요.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
이거 정말 대표질문인데요. 사전청약하려면 가점이 몇점이에요? 이러면 공부 하나도 안한 거에요. 사전청약은 공공분양입니다. 태생이 달라요. 공공분양은 공공에서 분양하는 것이기 때문에 당첨이 될수 있는 법이 다른거죠. 공공분양도 민간분양과 같이 특별공급이 있지만 일반 공급에서는 가점제가 아니라 납입인정금액으로 뽑습니다. 청약통장을 개설하고 매월 10만원씩 납입되면 그걸 인정금액으로 취급하는 거죠. 청약홈에 들어가면 자신의 납입인정금액을 확인할 수 있습니다.

▶조한송 기자
납입인정금액은 한 번에 몇백만원을 넣어도 인정되는게 아니라고 하던데요.


▶정지영 아이원 대표(아임해피)
한 달에 10만원까지 인정받습니다.

▶조한송 기자
50만원을 넣어도 10만원.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
그런데 10만원 밑으로 2만원을 넣으면 2만원만 인정되는 거죠.

▶조한송 기자
이제 막 청약 준비를 시작하시려는 분들도 있을 것 같아요.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
납입인정금액이 1000만원 이하다. 그런데 내가 3~4년 안에 내 집 마련을 할 계획이다라면 납입인정 금액을 높이는 데 한계가 있으니 다른 방법으로 우회하라고 얘기를 합니다. 그런데 한 1500만원짜리 청약통장이다. 그럼 본격적으로 준비를 해보라고 얘기합니다.

▶조한송 기자
1500만원은 내년 7월을 기준으로 얘기하는거네요. 그보다 높은 분들은 안정권인거고.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
납입인정금액이 2000만원 정도면 웬만해서 당첨이 됩니다. 2000만원이면 17년~18년 납입한 통장이거든요. 그러니까 그 통장은 정말 귀한거죠.



▶조한송 기자
입지 분석을 부탁드릴게요.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
가장 중요한 건 서울이냐 비서울이냐고요. 그 안에서 또 나눠봐야 합니다. 서울하고 비서울 중에서 준서울이라고 표현하는데 서울하고 딱 붙어있는 곳이 있습니다. 그런 입지도 분석해봐야 하는거죠. 사전청약지에서 서울하고 경계선에 붙어있는 곳을 보면 하남 교산신도시와 복정1지구 2지구가 있습니다. 위례신도시와 붙어있거든요. 그렇기 때문에 복정지구도 노려보면 좋고요.

성남 안에서도 신촌지구와 낙생지구가 있습니다. 신촌지구는 서울하고 딱 붙어있어요. 그리고 낙생지구는 대장지구하고 분당 신도시 사이에 있고요. 그래서 서울하고 붙어있는 입지를 준서울이라고 표현합니다.

비서울 서울하고 떨어져있는 수도권은 역세권이냐 비역세권이냐로 나뉘게됩니다. 역세권도 다같은 역세권이 아니라 서울을 바로 관통하거나 일자리로 관통하는 지하철이 있는 역세권을 노려봐야 합니다. 그 중의 하나가 의왕청계 2지구입니다. 의왕청계2지구는 월곶판교선이 지나거든요. 월곶판교선은 판교에서부터 월곶까지 이어지는데 판교밸리와 연결이 되서 일자리 관통노선이라고 할 수 있습니다.

장상지구는 최근에 부각된 지역인데 신안산선이 지나갑니다. 신안산선은 구로디지털단지라든지 여의도 등 업무지구를 관통합니다. 지하철도 등급을 매겨서 분석을 하면 입지가 되는거죠. 그 중에서도 비역세권이 좀 있습니다. 비역세권은 그 주변에 내가 일자리를 갖고 있다면 선택지가 될 수 있겠죠.

▶조한송 기자
서울이냐 아니냐 역세권이냐 비역세권이냐 나눠주셨는데. 아무래도 역세권이 인기가 더 좋겠죠

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
역세권이 아닌 곳이 없어요 거의다 역세권입니다. 입지가 상당히 좋습니다. 사전청약은 거기서 단 한번 당첨이되면 다른 사전청약은 안됩니다. 그러니까 여기서 또 단서가 되겠는데요. 남들이 좋아하는 것에 몰릴 가능성이 높습니다. 그래서 사실 내가 납입인정금액이 낮고 특별공급에서도 점수가 낮다면 입지적으로 선호도가 조금 떨어지는 곳에 도전해보는 것도 좋습니다.



▶조한송 기자
내년 기준으로 사전청약지 중 가장 인기가 좋을 것으로 예상되는 곳은 어디일까요.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
서울이죠. 눈을 의심했습니다. 노량진역 인근 군부지는 서울지하철 9호선, 1호선 급행이지나가요. 급행 더블역세권입니다. 노량진은 또 여의도가 가깝죠. 여의도 군부지는 200가구지만 정말 핫한지역이 되지 않을까 싶네요.

▶조한송 기자
거기는 당첨 커트라인이 2000만원 이상은 되겠죠?

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
2000만원 이상이 돼야 할 것 같고. 인천에 거주하면 서울 청약은 안될까 궁금해들 하시잖아요. 여기서는 소규모 택지지구와 대규모 택지지구 등 규모를 나눠봐야합니다. 66만㎡ 이상은 대규모 택지지구라고 하는데 거의 3기 신도시에 해당이 됩니다. 3기신도시는 대규모 택지지구라 인근 지역에서도 지원이 가능하합니다. 그래서 그런 얘기가 있어요. 하남 교산신도시 아파트 당첨 받으려고 이삿짐 쌌다. 그런데 안싸도 되는 분들 있어요. 왜냐하면 하남교산은 하남교산지역에서 30% 뽑고 경기도 20%, 서울인천에서 나머지 50%를 뽑거든요. 그렇지만 그 지역에 사는 사람이 더 유리하겠죠.

▶조한송 기자
먼저뽑으니까

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
네. 교산지구 인근 하남 감일지구에서 최근에 뽑은 것 보니까 공공분양에서 납입인정금액 커트라인이 1680만원이었습니다. 그런데 인천에서 감일지구에 지원했다면 2200만원 정도 돼야겠죠. 내가 만약에 1500만원짜리 통장이 있다면 당장 짐싸야 합니다. 당장 짐싸고 하남에 터를 잡으세요. 그렇지만 내가 2000만원짜리 통장을 가지고 있다면 굳이 옮기지 않아도 됩니다.

그런데 서울에 노량진 인근 군부지는 소규모 택지지구라 서울에 2년 거주한 사람만 되겠죠. 서울 남태령 군부지에서도 공급 물량이 있습니다. 남태령 군부지는 사당역 더블 역세권이죠. 서울지하철 4호선과 2호선을 이용할 수 있기 때문에 좋습니다. 그렇지만 소규모 단지는 학군이라든지 이런 것들이 부족할 수 있습니다.

▶조한송 기자
그래서 내년 하반기 눈치싸움이 시작되는거죠. 사전청약 첫 타자가 인천 계양지구인데요 아무래도 처음이니까 고민을 많이 하시겠죠?

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
네 그렇죠. 왜냐하면 입주 선호도가 다른 곳들에 비해서 약간 낮고요. 그렇지만 인천 주변에 사는 분이라면 가격이 정말 싸면 생각이 달라지지 않을까 싶습니다. 제가 최근에 인천 계양과 부천 대장지구 드라이브 스루(DT) 임장을 했어요. 허허벌판이고 평지입니다. 시군구가 다르긴 하지만 인천계양하고 부천대장이 붙어있어서 같은 신도시로 볼 수 있거든요. 대규모 신도시로서의 장점이 있을 것 같아요. 가장 중요한 건 한 번 가보는 거에요. 냄새도 맡아보고 느낌도 맡아보고 기운이 올겁니다.

▶조한송 기자
청약을 할 때 특별 공급 먼저 하고 일반 공급을 하는데 특별공급 중에서도 다자녀 특공 경쟁률을 보면 경쟁률을 알수 있다는 얘기가 있더라고요.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
다자녀 특공은요 인근 지역에 거주해도 청약이 가능합니다. 인천에 살아도 서울에 청약이 가능한겁니다. 서울 사람이 경기도도 지원하는 등 넘나들죠. 아이를 많이 안낳다보니 다자녀특공은 일단 해당되는 사람이 적어요. 또 집을 샀다가 중간에 팔고 나서도 바로 특공을 사용할 수 있습니다. 여러 이점이 있고 한번 넣으면 거의 당첨이 되기 때문에 정말 원하는 타입에 넣는 특징이 있어요. 그래서 다자녀가 많이 들어왔다면 반드시 프리미엄이 오르는 아파트로 볼 수 있어요. 그래서 다자녀 특공이 많이 들어왔냐 적게 들어왔냐를 보게되면 그 타입의 인기도를 가늠할 수 있어요. 비선호 타입을 찾는 꿀팁입니다. 다자녀 특공이 적게 들어온 타입을 도전해보세요.

▶조한송 기자
이렇게 오늘 사전청약 그리고 3기신도시 입지에 대해서 알아봤는데요 구독자분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 대표님 오늘 말씀 감사합니다.

▶정지영 아이원 대표(아임해피)
부릿지에서 계속 불러주세요.

출연 조한송 기자, 정지영 아이원 대표
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴
편집 김윤희 인턴
디자인 신선용 디자이너