'임대사업자' 또 손질 검토하는 여당..매물 유도 효과 있을까

(서울=뉴스1) 오대일 기자 = 17일 서울 여의도 국회에서 열린 ‘더불어민주당 부동산특별위원회-서울시 구청장 정책현안 회의’에서 김진표 특위 위원장이 모두발언을 하고 있다. 2021.5.17/뉴스1

다주택자들의 매물 유도를 위해 정부와 여당이 임대사업자 양도소득세 특례 손질을 검토하고 있다. 의무임대기간을 채운 주택에 대한 양도세 중과 배제 혜택을 자동말소 후 6개월 이내로 제한하되, 세제 혜택을 받을 수 있는 자진말소 조건을 완화하는 '냉온탕' 전략을 활용해서 시장에 매물을 늘리겠다는 구상이다.

이 소식이 알려지자 임대사업자 협회는 즉각 반발하고 나섰다. 정부가 정책를 스스로 뒤집은 것도 모자라 지난해 실시한 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 이어 또 다시 시장에 부작용이 큰 정책을 밀어붙인다는 이유에서다. 전문가들 사이에선 찬반양론이 엇갈린다.
자동말소 주택 시장에 왜 안풀리나…집값 상승 탓 임대사업자로 돌린 당정24일 국토교통부에 따르면 지난해 7·10 대책을 통해 4년 단기임대와, 8년 아파트 매입임대를 폐지한 뒤 올해 4월까지 자동말소된 등록임대주택은 50만708호, 의무임대기간 전에 사업자가 등록을 자진말소한 주택은 2만2825호에 달한다. 7·10 대책 직전 등록된 전체 민간임대주택(약 159만4000호)의 3분의 1 수준인 52만3533호가 줄어든 것이다.


하지만 임대주택 등록이 해제된 이후에도 시장에 나온 물량은 미미하다. 국토부가 민주당 부동산 특위에 보고한 자료에 따르면 올해 2월 기준 자동말소 주택 중 시장에 매물로 나온 비중은 전체 2.2%, 아파트 기준으로는 5.9%에 그쳤다.

당정은 이런 매물잠김 현상이 자동말소 후 주택 매도시 양도세 중과 배제 혜택을 기한 없이 매도자가 원하는 시점에 부여한 데서 비롯됐다고 본다. 지금과 같은 집값 상승기에 최대한 보유했다가 최대 시세차익이 예상되는 시점으로 매도 시점을 늦춘다는 것이다. 그래서 양도세 중과 배제를 '자동말소 후 6개월' 이내로 제한하는 방안이 검토되고 있다.

당정은 이와 함께 의무임대기간 절반(단기 2년6개월, 장기 4년 이상)을 채우지 않거나, 세입자 동의를 받지 않아도 등록 임대주택 자진말소 신청을 통해 한시적으로 양도세 중과를 배제하는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다.

서울 시내 저층 주거지 전경. /사진제공=뉴스1

전문가들 "매물 출현" vs "또 다른 갭투자 양산" 논쟁…임대인협회, 자진말소 '당근책' 거부실제 매물이 나올 수 있을지에 대해선 전문가들 의견이 엇갈린다.


고종완 한국자산관리원장은 "임대사업자 양도세 중과를 올해 연말까지 유예하고, 세제 혜택을 받을 수 있는 자진말소 요건을 완화하면 약 108만호로 추정되는 임대주택 물량 중 20~30%는 매물 출현을 기대할 수 있다"며 "극심한 매물 부족에 의한 가격 급등세를 어느 정도 진정시키는 효과는 있을 것"이라고 했다.

반면 안수남 세무법인다솔 대표는 "자동말소자는 양도 시점에 제한 없이 중과를 배제했는데 이 자체를 바꾸면 정책 신뢰가 깨지는 것"이라며 "임대사업자가 보유한 주택이 시장에 매물이 나와도 선호도가 낮은 빌라, 다세대 비중이 높아 거래가 활성화되긴 어렵고 시장 가격에도 영향이 크지 않을 것으로 본다"고 말했다.

일각에선 이번 조치가 세입자 계약갱신청구권으로 최소 4년 거주가 현실화된 시점에 또 다른 갭투자를 양산할 것이란 지적도 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "임대주택 말소 당시 세입자가 거주 중인 상황인 경우 매수자가 곧바로 입주할 수 없다"며 "임대사업자에서 무주택 갭투자자로 소유권만 넘어가는 기형적 현상을 정부 스스로 종용하게 되는 결과"라고 했다.

일부 전문가들은 시장 현실을 고려해 양도세 중과 배제를 위한 처분 기한을 6개월이 아닌 최소 2년 이상 주어져야 한다고 조언한다.

대한주택임대인협회는 정부의 자진말소 유도 당근책에도 반대 입장을 밝혔다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "의무임대기간과 관계 없이, 임차인 동의 없이 자진말소를 가능하게 하는 것은 자충수"라며 "저렴한 임차료로 거주 중인 세입자 주거안정에 심각한 침해가 우려되며 자진말소 전후로 전월세가격도 급상승해서 다시 임대차시장을 불안에 빠뜨리게 될 것"이라고 했다.

전체 물량 중 아파트 10% 내외…"내놔도 팔릴 주택이 거의 없다" 주장도시장에 매물이 나와도 실제 거래가 성사될지에 대한 의문도 있다. 임대사업자들의 물량 대부분이 선호도가 낮은 다세대, 다가구, 오피스텔 등 비아파트 유형이어서다. 실제로 올해 4월까지 자동말소 또는 자진말소된 주택의 약 22%인 12만5515호가 아파트인데 이 중 10평 미만 소형 도시형생활주택, 기업형 임대주택, 공공지원 민간임대 아파트 등을 제외하면 실제 시장에서 거래될 매물은 많지 않다는 것.

성 회장은 "최근 시장에서 수요가 많고 가격이 많이 오른 주택은 준공 5년 이내 신축 대단지, 3~4인 가구 선호도가 높은 30평대 아파트인데 기존 임대사업자들이 보유한 주택은 이런 유형과는 거리가 먼 소형 비아파트가 훨씬 많다"고 지적했다.

윤성원 국토부 1차관도 올해 2월 국회에서 "임대사업자 갖고 있는 전체 물량 중 아파트가 차지하는 비중은 10%도 안된다"고 언급한 바 있다.

송석준 국민의힘 의원 등 부동산 특위 위원들과 대한주택임대인협회가 14일 국회 본청 앞 계단에서 '등록주택임대사업자 탄압 규탄 기자회견'을 갖고 있다. /사진제공=뉴스1