[Q&A]국토부 "분상제 개선, 분양가 올리기 위한 목적 아냐"

국토교통부가 분양가상한제 개편과 관련해 "분양가를 올리기 위한 목적으로 개선방안을 마련하고 있지 않다"며 "합리성과 예측가능성을 높이는 방향으로 마련하겠다"고 15일 밝혔다.

그동안 업계에서는 현재 분양가를 심사할 때 지자체별로 적용기준과 인정항목, 인정비율 등이 달라 합리적으로 분양가를 예측할 수 없게 만든다고 지적해왔다. 또 한편으로는 분양가를 심사할 때 지나치게 시세 기준을 보수적으로 책정하고 있어 이를 현실화해야 한다고 주장해 왔다.


이에 대해 김영한 국토부 주택정책관은 "분상제와 고분양가관리제도의 취지는 지켜져야 한다는 게 저희의 기본적 입장"이라며 "과도한 분양가 책정을 차단해 수분양자들이 저렴하게 내집을 마련할 수 있도록 뒷받침할 것"이라고 말했다.

이어 "지지체별로 분상제 적용기준, 인정항목, 인정비율 등이 달라 혼선을 주고 사업계획에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선할 것"이라며 "업계입장에서는 예측가능성이 높아지고 사업계획도 보다 엄밀하게 수립할 수 있어 공급 제고 효과는 확실히 좋아질 것"이라고 말했다. 보수적인 시세기준을 현실하기보다는 자의적인 평가 기준을 일관적이고 예측가능하도록 개선하겠다는 의미로 풀이된다.
다음은 김 정책관과 일문일답.

-분양가상한제 심사기준을 구체화하면 기존 대비 분양가가 올라가게되나.
▶업계에서 지자체별로 다른 분상제 적용기준, 인정항목, 인정비율 등을 합리적으로 예측할 수 있도록 해달라고 주문했다. 전문기관 연구를 통해서 각 지자체별로 상이하게 적용돼 혼선을 주고 사업계획 마련에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선하는 것이지 분양가를 높이는 방향으로 개선하는 것이라고 말씀드리기는 어려울 것 같다. 분양가가 얼마나 올라가느냐 내려가느냐는 지금단계에서 가이드라인이 마련되지 않아 답변드리기 어렵다. 업계입장에서는 예측가능성이 높아지고 사업계획도 보다 엄밀하게 수립할 수 있기 때문에 공급 제고 효과는 확실할 것으로 기대하고 있다.


-분양가상한제 관련해 기준이 지자체별로 상이하다는 지적이 있고 다른 한편으로는 시세 기준 등이 보수적으로 책정돼 있어서 가격을 억누르는 측면이 있다는 지적이 있다. 이 두 가지 중 후자에 대한 부분은 언급하지 않고 있다. 실제 들어가는 비용을 인정해주겠다는 취지인가.
▶원론적인 답변을 계속 드리게 돼 죄송하다. 분상제를 개선해서 분양가를 올리겠다, 상향시키겠다는 목적으로 개선방안을 마련하는 점이 아니라는 것을 분명히 말씀드린다. 분상제와 고분양가 관리제도의 취지는 지켜져야 한다는게 저희의 기본적 입장이다. 분상제는 과도한 분양가 책정을 차단해서 수분양자들이 저렴하게 내 집을 마련할 수 있도록 뒷받침하는 제도다. 고분양가 관리제도는 미분양 리스크 등에서 보증기관의 재무안전성을 확보하기 위해 반드시 필요한 제도다. 이 제도의 본령은 지켜져야 한다.

-한국부동산원의 택지비 심사도 매뉴얼 개선안에 포함되는가.
▶한국부동산원에서 택지비 심사하는 부분까지 포함해서 검토할 계획은 없다.

-심의위원들의 독립성도 문제가 되고 있다는 지적이 나온다. 지자체장의 관여도가 높은 것도 사실이다.
▶심사위원의 편향성이라든지 특정 지자체장의 입김 이런 문제를 지적하셨는데, 그렇기 때문에라도 더더군다나 일관성 있게 적용될 수 있는 가이드라인이 마련되어져야 한다고 본다. 지금은 어떤 항목을 어느 정도 범위에서 인정하는 것이 합리적인가에 대한 가이드라인을 마련하는데 초점을 맞춰야 할 것같다. 심사위원 구성이나 이런 부분까지는 현재로서는 검토할 계획이 없다.

-분양가 심사 과정에서 지자체의 과도한 재량 축소 및 예측 가능성 제고를 위해 분양가 심의기준을 구체화한다는 부분이 있다. 혹시 서초구 래미안 원베일리 사례처럼 지자체가 예상보다 높은 분양가를 허용해 주는 것을 막는 또 하나의 규제가 될 가능성은 없나.
▶원베일리 사례를 언급했는데 이번의 개선방안이 특정 단지를 염두에 마련하는 것이 아니라는 점 말씀드린다. 여러 지자체에서 일관된 기준이 적용되지 않아 업계에서 분양사업을 추진하는 과정에서 혼선이 빚어지고 있는 현실을 개선하기 위해서 하는 것이다. 개별 지자체에서 분명히 비용이 발생했지만 그것을 인정해주지 않는 것도 문제고 또 특별한 근거없이 높은 분양가로 심사를 하는 것도 재량권 남용이라 본다. 그런 부분을 예방하고 합리적인 기준을 제시하기 위해 가이드라인을 만들겠다는 것이다.


-오피스텔·도시형생활주택 규제를 완화할 경우 다양한 부작용이 우려된다. 풍선효과를 키우고 애먼 가격상승을 불러올 수 있다. 난개발에 대한 우려도 있다.
▶규제완화를 통해 1~2인 가구, 나아가서 3인 가구에 쾌적한 주거환경을 제공할 수 있도록 업계의 건의를 받아서 규제를 완화한 취지를 이해해달라. 지금도 도시형생활주택의 경우 분양가상한제 등 여러 규제가 적용되지 않고 있지만 여러 가지 경직적인 다른 건축규제 등으로 인해 수요가 줄어들고 또 공급이 부족해지고 있는 상황이다. 인허가도 줄어들고 있다. 이번에 규제를 완화 한다고 해서 난개발 수준까지도 공급이 크게 늘어나고 아파트 공급을 대체하는 수준까지 갈 것으로 보는 것은 지나친 측면이 있다. 저희가 여러 가지 안전장치를 뒀다. 입지규제에 대해서는 특별히 완화한 것이 없고 또 도시형 생활주택의 공간구성을 다양화해서 60㎡까지 상향하는 경우에 세대 수를 3분의 2 이하로 제한하도록 하는 안전장치를 뒀다.

-지금도 주거용 오피스텔 탈세를 하려고 집주인들이 세입자에게 전입신고를 못 하게 하는 등의 편법이 많다. 탈세도 문제지만 세입자 보호가 힘들 수도 있다, 이런 음성적인 주거용 오피스텔이 양산되는 고질적인 문제가 있는데 이것 부분에 대해서는 대안이나 대책이 있나.
▶주거용 오피스텔로 사용하고 있으면서 전입신고를 못 하게 한다든지, 업무용으로 가정하는 행위에 대해서는 명백한 위법이자 탈세행위이기 때문에 세무당국에서도 중점적으로 점검을 하고 있는 것으로 알고 있다. 지자체에서도 지자체 차원에서 중점적 단속을 하고 있기 때문에 이런 부분들에 대해서는 근절될 수 있도록 관계기관과 협의를 강화해 나가겠다.

-분양가상한제 적용을 받지 않는 오피스텔의 경우 최근 인근 아파트보다 평당 가격이 높은 고분양가 분양을 하는 데도 이상과열 조짐이 있다, 서울과 수도권 인근에 전매 가능한 오피스텔은 청약 경쟁률도 굉장히 높은 상황인데, 결국 규제 완화는 시행업자의 배를 불리는 꼴이 될 수도 있다.
▶3~4인 가구가 가장 선호하는 타입이 전용 85㎡인데 아파트 85㎡에 비해서 오피스텔의 실사용 면적이 협소한 현실을 감안해서 120㎡까지 바닥난방이 가능하도록 완화하겠다는 취지다. 지금 오피스텔이 과열되고 있는 것은 수요에 비해서 오피스텔이 여러 규제 때문에 그간 충분히 공급되지 못한 것에서 기인한 측면이 있다. 규제완화를 통해 상당한 물량이 나오게되면 시장안정에 도움이 될 것이라고 본다.

-도시형생활주택이나 오피스텔은 분양가 상한제를 적용받지 않다보니 분양가가 높게 책정될 가능성이 높다. 대출규제도 심한 상황이라 청년이나 2~3인 가구보다 투기수요가 유입될 문제가 발생할 가능성도 있어보인다.
▶오피스텔과 도시형생활주택은 그동안 여러 규제나 자금·세제지원 부족에 따라 공급이 위축되고 있는게 여러 지표에서 나타나고 있다. 저희 정부는 충분한 물량을 선호도가 높은 입지에 압도적으로 공급해 수급 안정을 가져오는 것을 목표로 추진하고 있다. 일부 과열조짐이나 가격상승은 수요에 비해 공급이 부족하기 때문에 나타난 현상이라고 본다. 도시형 생활주택의 공간구성을 다양화해서 다양한 도심 내 거주수요를 받아내고 오피스텔도 아파트 기준 전용85㎡ 수준으로 올려주면 물량이 충분히 공급되고 그것이 시장안정에 도움이 될 것으로 본다. 투기수요 유입에 대해서는 여러가지 안전장치가 마련돼 있고 향후에도 면밀히 모니터링 할 계획이다.

-이번 대책이 전세난 해소에 도움이 될 것으로 보나
▶오피스텔과 도시형생활주택은 단지형 아파트에 비해서는 공급 속도가 상당히 빠르기 때문에 단기에 공급을 확충하는 효과도 있을 것이다. 그에 따라서 지금 전세시장 안정에도 많은 보탬이 될 것으로 본다. 이게 얼마나 아파트 전세를 흡수할 것인가, 구체적인 물량을 지금 제시하기에는 성급한 측면이 있지만 매매·전세시장 안정에 고르게 긍정적인 효과를 미칠 것으로 본다

-주택법상 주택건설사업에 대해서 통합심의를 의무를 시행하겠다고 했는데 주거정비법상 재건축, 재개발 사업에 대해서도 통합심의를 의무화하거나 활성화하는 방안에 대해 검토하고 있나.
▶통합심의는 지금도 주택법에 규정이 돼 있다. 다만 재량으로 돼 있기 때문에 많은 지자체에서 활발하게 활용되지 않아 개정을통해 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 의무화하겠다는 것이다. 재개발, 재건축 사업도 각종 공공정비사업들은 이미 통합심의를 광역 또는 기초 단위에서 시행을 하고 있다. 일반적인 정비사업장의 통합심의를 의무화하는 문제에 대해서는 아직까지 검토하지 않고 있다.