"부동산으로 돈 못 번다, 지금 투자할 곳은…" 경제학자의 조언[부릿지]

5월 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)에 이어 6월 자이언트스텝(0.75%포인트 인상)까지 미국의 금리 인상 속도가 빨라졌다. 이에 발맞춰 각국도 통화 정책 수정에 나섰으나 자금 유출을 막기 어려운 상황. 이의 여파로 국내 외환시장을 비롯한 금융시장도 충격을 벗어나지 못했다. 그나마 '선방'중인 건 주택시장이나 빨라지는 금리 인상 속도에 우려감이 감돈다. 올해 금리는 얼마나 오를까? 이에 따른 주택시장 영향은 어떨까? ☞머니투데이 부동산 채널 '부릿지'가 김광석 한국경제연구원 경제연구실장과 부동산 시장을 진단해 봤다.


▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
2022년에는 집값이 둔화하는 흐름이 더 강해집니다. 지금도 그래프를 보면 상승률이 0.1%가 안 돼요. 물가 상승률이 4%라고 한다면 이를 훨씬 밑도는 상승률이기 때문에 투자 성격으로 적절하지 않습니다. 웬만한 투자 대상의 수익률보다 낮죠. 저축 수익률보다도 낮기 때문에 부동산에 투자하라고 하는 건 적절하지 않고요. 여전히 현금이 더 낫습니다.


▶조한송 기자
집값 상승률이 둔화할 거라고 하셨는데 하락하지는 않을 거라고 보시나요?

▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
네. 떨어지지는 않습니다. 근래 집값이 떨어져봤던 시기가 2019년이에요.

▶조한송 기자
네. 잠깐 하락했죠.


▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
네. 제가 2018년에 2019년 시장을 전망할 때 조정될 거라고 말씀드렸고요. 그것 역시 긴축 행보와 크게 벗어나지 않아요. 나머지 변수들은 영향력이 크지 않습니다. 집값에 영향을 미치는 건 수요나 공급, 그리고 정책이나 제도적인 요인도 있지만 금리가 절대적이에요. 나머지 변수에 영향을 미치기 때문이에요. 그런 면에서 집값에 있어 금리의 영향이 지배적이라고 볼 수 있고요. 나머지 것들은 미분양 주택 건수의 흐름이라든가 공실률 등의 데이터 정도를 확인하면서 금리의 향방을 보면 집값은 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

▶조한송 기자
앞서 금리인상이 집값의 70%를 좌우한다고 하셨습니다. 우리나라는 미국의 영향을 받기 마련인데 연방준비제도가 올해 금리를 얼마까지 올릴 거라고 보세요?

▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
원론적인 답변이나 물가 상승률에 달려 있어요. 그래서 그 어느 때보다도 물가 지표에 관심을 가져야 합니다.


▶조한송 기자
한국은행도 미국을 따라 빅스텝(한번에 0.5%p 금리 인상)에 나서야 할지 고민일 텐데요. 가장 우려스러운 건 미국과 금리 역전 상황까지 나타날 수 있다는 건데요. 이러한 우려에 대해서는 어떻게 보시나요?

▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
금리 역전도 올 수 있다고 봐요. 그런데 금리 역전 자체에 대해 과도한 불안감을 가질 필요는 없어요. 한미 금리 역전이 나타나면 결과적으로 외국인 자금 유출이 엄청나게 일어나서 외환위기가 오는 거 아닌지 우려하세요. 그런데 제가 아무리 진단을 해봐도 외환위기 가능성은 굉장히 희박합니다. 외화 보유액이나 외채 비중 같은 걸 보면 일단 단기 외채 비중이 매우 적어요. 그리고 만약 외환위기 가능성이 점증된다면 한국은행이 빅스텝을 할 겁니다.

한국은행은 두 가지의 선택지가 있어요. 하나가 물가를 잡기 위해 금리를 가파르게 인상할 것이냐, 혹은 외국인 자금 유출을 막기 위해서 빅스텝을 단행할 것이냐의 문제고요. 두 번째가 그렇게 금리 인상에 나서면 애써 회복시켰던 경기를 위축시킬 수 있겠죠. 그러다 보면 기업이 적극적으로 신산업 진출에 나서지 못하고 결국 경제 성장률이 또 하방 압력을 받아요. 그러면 말 그대로 스태그플레이션에 진입할 수 있거든요. 그렇기 때문에 지금으로서는 한국은행이 미국과 한국 간의 기준금리 역전 현상을 용인할 가능성이 높습니다. 다만 너무 공포감을 가질 필요는 없다고 말씀드리는 이유는 역전 현상 자체가 중요한 게 아니라 긴축 행보가 언제까지 이어질지가 중요하기 때문이에요. 가령 금리가 3%대에서 2%대로 내려왔다고 주가가 폭등할까요? 제가 강조하는 것은 지금 자금이 어디서 어디로 이동하는지, 그 이동하는 방향과 이동하는 속도가 어떤지 봐야한다는 거예요. 긴축적인 행보가 보이는 과정에서 계속 자금 유출이 일어나고 자산 가격이 조정되는 과정을 보면 좋겠습니다.

▶조한송 기자
초인플레이션 시대를 버티기 위해서는 어떻게 하는 것이 좋을까요?

▶김광석 한국경제연구원 경제연구실장
제가 작년 경제전망서에 원유에 투자를 하라고 조언했어요. 그 원유를 얼마 전까지 보유하고 있었으면 딱 좋았습니다. 그리고 원자재에 투자하라고 했어요. 실제 주가는 올해를 기점으로 계속 박스권에 갇히죠. 반대로 에너지 인덱스나 기타 원자재 지수는 우상향합니다. 지금 물가 상승 압력에 영향을 미치는 요인이 뭐예요? 원유나 원자재 가격 상승이에요. 물가 상승세가 생각보다 안 잡히는 이유는 2023년까지도 식료품 원자재 가격이 계속 상승하기 때문이에요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.


출연 조한송, 김광석
촬영 이상봉, 김이진
편집 김이진
디자이너 신선용