DSR은 유지…연봉 1.1억 넘어야, 16억 아파트 '50%' 대출

머니투데이

오상헌 기자
유엄식 기자
방윤영 기자

정부가 침체한 부동산 시장의 연착륙을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 50%로 올리고 15억원 초과 아파트도 주택담보대출(이하 주담대)을 허용하는 등 규제 완화에 나섰지만 전문가들은 거래를 정상화하기엔 역부족이라고 보고 있다. 금리가 워낙 올라 부동산 수요가 크게 위축돼서다. 보다 과감한 정책이 필요하다는 의견도 나온다

거래실종에 15억 초과 아파트 주담대 허용

그동안 금융당국은 LTV 상향조치가 가계부채와 집값을 다시 자극할 수 있다는 우려를 반영해 규제완화에 신중한 입장이었다. 하지만 최근 급격한 금리상승에 가계대출 수요가 줄고 부동산 시장에서 거래실종과 가격하락 현상이 나타나자 규제 완화 정책을 꺼내든 것으로 보인다. 김주현 금융위원장은 "최근 금리가 오르고 여러 가지 정책요건이 변했다"며 "금융 쪽에서 과감히 풀겠다"고 강조했다. 이어 "앞으로도 부동산 시장 상황에 따라 규제를 완화할 건 하고 정책적으로 지원할 것은 국토교통부와 협의하겠다"고 말했다.

규제가 완화되면 투기과열지구로 지정된 서울에서 빌릴 수 있는 은행 대출한도가 크게 확대된다. 서울에서 10억원의 아파트를 담보로 대출받으려면 현재는 20%의 LTV를 적용받아 2억원까지만 가능했다. 하지만 내년 초부터는 5억원으로 늘어난다.

다만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 유지됨에 따라 실제 대출금액은 소득에 따라 큰 차이를 보일 것으로 전망된다. 예컨대 규제지역에서 16억원(KB시세 기준)하는 아파트를 사면서 금리 연 4.8%에 주담대(원리금 균등방식 40년 분할상환)를 받는다고 가정하면 연소득 7000만원 차주는 대출가능액이 4억9700만원에 불과하지만 연소득 1억원 차주는 7억원까지 대출을 받을 수 있다. LTV 한도인 8억원까지 받으려면 연소득이 1억1300만원 넘어야 한다.

고소득자나 자산가를 중심으로 주택구입 수요를 불러와 일부 거래 활성화에 도움이 될 것이란 분석이 나온다. 은행권 관계자는 "고소득자나 고자산가에게 기회가 될 수 있다"며 "강남과 강북의 집값격차가 더 커질 수도 있다고 본다"고 예상했다. 다른 관계자는 "15억원 넘는 주택의 대출을 차단한 결과 보유현금으로 집을 살 수 있는 차주만 아파트를 매입하는 상황이 발생했다"며 "규제를 풀면 서울 등 고가아파트 수요가 늘고 거래도 일정부분 증가할 것 같다"고 했다.

"금리 높아 정책효과 기대 어렵다"

하지만 많은 전문가는 규제완화 물꼬가 트인데 의미를 두면서도 금리가 높아 원하는 정책효과를 보긴 어려울 것이라고 보고있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "단기간에 금리가 많이 올랐기 때문에 이번 조치로 선뜻 대출받아 집을 살 사람은 많지 않을 것으로 보인다"며 "15억원 고가 아파트에 주담대를 허용해도 워낙 고금리라 바로 효과가 나타나긴 어렵다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "분양시장과 고가주택 거래에 다소 숨통을 틔워주는 효과가 예상되나 매수심리가 위축돼 시장의 반전은 어렵다"고 예상했다.

거래 정상화를 위해 보다 적극적인 규제완화가 필요하다는 의견도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "집을 파는 것도 사는 사람이 있어야 하는데 결국 다주택자와 임대사업자 관련 규제를 푸는 게 거래 정상화에 가장 효과적인 방법"이라고 말했다. 이어 "다주택자 취득세 중과세율을 완화하고 양도소득세 중과유예를 연장해 매수심리를 되살리고 아파트 임대사업자제도를 부활해 일정규모 미만은 주택수에서 제외, 보유세 부담을 줄여주는 방안도 고려할 만하다"고 제안했다.