[법]조상 땅 찾기, 진정한 등기명의 회복을 위한 소유권 이전등기청구

조상 땅 찾기 소송에서 대개의 경우, 진정한 상속인은 수 명에서 수십 명에 이르기까지 그 수가 꽤나 많은 편이다. 더욱이, 상속인들이 미국 등 세계 각국으로 흩어져있는 경우들도 허다하므로 상속인들을 찾아내는 것도 또 하나의 일이 될 수 있다.

이희창 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

만약, 상속인들 사이 상속재산에 관한 분할협의가 완료되어 있다면 분할협의에 따라 권리를 행사하면 된다. 그러나 분할협의가 되어있지 않거나 되지 않는다면 상속인들은 각각 자기의 상속분에 해당하는 권리만큼만 행사할 수 있다.


상속인들 중 일부만(예컨대, 단 한 사람이더라도) 소송을 제기하여 상속인들 전원 앞으로 각자의 지분만큼의 등기를 이전받을 수는 없을까?

민법상 공유의 관계
상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다(민법 제187조). 즉, 피상속인이 사망하는 경우 적법한 상속인은 그 부동산(조상 땅)에 관하여 등기를 요하지 아니하고 소유권을 취득한다(다만, 제3자 등에게 처분을 하기 위해서는 등기를 필요로 한다).

상속인이 여러 명인 경우, 부동산(조상 땅)은 상속인 각각의 상속지분에 의하여 상속인들 전원의 소유가 된다. 이는 민법상 공유관계에 해당된다(민법 제262조 제1항).


공유물(조상 땅)은 다른 공유자(다른 상속인)의 동의 없이 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제264조). 또, 공유물(조상 땅)의 관리에 관한 사항은 공유자(다른 상속인)의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265조).

진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구
진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 '자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나' '법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가' 그 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 그 소유권에 기하여 현재의 등기명의인을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것이다.

따라서 조상 땅에 관한 진정한 상속인은 '법률(민법 제187조)에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자'에 해당하므로, 현재의 등기명의인을 상대로 소유권이전등기 절차의 이행을 구할 수 있다.

공유물에 대한 보존행위로서의 '진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구'
공유자 중 한 사람은 공유물에 경료된 원인무효의 등기에 관하여 각 공유자에게 해당 지분별로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 이행할 것을 단독으로 청구할 수 있다. 즉, 조상 땅을 물려받은 상속인들 중 일부는(단 한 사람이라도) 보존행위로서 원인무효의 등기를 마친 현재의 등기명의인에 대하여 상속인들 전원 앞으로 각자의 지분만큼의 등기를 이전받도록 청구할 수 있다는 것이다.

어떤 경우 활용할 수 있을까
다른 상속인들이 각자의 지분에 해당하는 이전등기를 거부하는 것이 아닌 한, 상속인들 일부라도 적극 나서서 부동산 지분 전부를 진정한 상속인들에게 이전해올 수 있을 것이다. 즉, 상속인 전부가 소송의 당사자(원고)가 되지 않을 수 있다. 더욱이, 공유지분은 각 자가 처분할 수 있지만 공유물은 공유자 전원의 동의를 얻어야 하므로 되찾은 조상 땅을 어떻게 처분할지 혹은 관리할지 결정하는 데 용이할 수 있을 것이다. 물론, 이를 위해서는 상속인들 사이 원만한 의사소통이 전제되어야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사