상반기 서울 지식산업센터 거래액 '반토막'…오피스 거래도 30%↓

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올해 상반기 서울 지식산업센터 거래액이 지난해 같은 기간의 절반 수준에 그친 것으로 나타났다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어 리서치센터가 발표한 '2023년 2분기 서울 오피스·지식산업센터 매매지표' 보고서에 따르면 올해 상반기 서울 지식산업센터 거래액은 계약 시점 기준으로 3090억원에 그쳤다. 이는 지난해 같은 기간보다 54.4% 감소한 수치다.


2분기 지산 매매지수는 199.3으로 전분기보다 4.2%, 전년 동기 대비 14.5% 하락했다. 양호한 임대시장 덕분에 금리 상승과 경기 둔화에도 선전하는 오피스와 달리 지식산업센터는 금리 영향을 매우 크게 받고 있다는 설명이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "2022년 2분기를 기점으로 지산 매매지수는 하락세를 보였다"며 "특히 2023년 2분기 매매지수는 고점 대비 15% 가량 내려 지식산업센터에 관한 지속적인 모니터링이 필요하다"고 말했다.

경기도 성남 분당구를 포함한 서울 오피스 상반기 거래 규모(계약 시점 기준)는 3조4000억원을 기록했다. 지난해 같은 기간보다 30.6% 줄었다. 서울 오피스 2분기 매매지수는 483.1로 전분기보다 0.9%, 전년 동기 대비 1.0% 하락했다.


캡레이트 상승 폭은 역대 최대치를 기록했다. 서울 오피스 실질 캡레이트는 2022년 2분기 3.5%에서 올해 2분기 4.3%로 1년만에 0.8%포인트 상승했다. 이는 관련 조사를 시작한 2001년 이후 가장 장기간 오른 것이다. 상승 폭도 역대 최대치다.

캡레이트는 빚 없이 부동산을 샀다고 가정했을 경우 1년 동안의 수익률을 의미한다. 캡레이트는 통상 매매가격과 반비례 관계다.

하지만 무상임차 기간이 줄고 임대료는 오르면서 서울 오피스 가격 하락 폭은 크지 않았던 것으로 나타났다. 캡레이트와 반비례 관계인 서울 오피스 2분기 매매지수는 483.1로 고점(2022년 3분기)보다 4.2% 내리는 데 그쳤다.

알스퀘어는 고금리로 오피스 매매가격이 제자리 수준이고 임대료까지 오르면서 캡레이트는 당분간 상승할 것으로 전망했다.

류강민 센터장은 "캡레이트와 국고채 금리와의 스프레드는 2010년부터 최근까지 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 기록했지만, 올해 2분기는 100bps 수준으로 나타나고 있다는 점도 향후 캡레이트가 상승할 것으로 보이는 이유"라고 말했다.

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