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토지거래허가 드디어 완화, 내달부터 상가·오피스 非주택은 빠질듯

머니투데이
  • 이소은 기자
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  • 2023.10.17 14:00
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[MT리포트]토지거래허가구역, 3년 만에 손 본다①

[편집자주] 2020년 6월 잠실·대치·청담·삼성동이 토지거래허가구역으로 묶였다. 2021년 4월에는 압구정·목동·여의도·성수동이 추가로 지정됐다. 이들 지역은 지금까지도 부동산 거래 시 지자체의 허가가 필요하다. 투기 차단에 효과적이었다는 긍정 평가와 사유재산권을 심각하게 침해한다는 지적이 맞서는 가운데, 서울시가 3년 만에 규제 완화에 나선다. 지난 3년 간의 정책 효과와 앞으로의 방향성을 짚어본다.

(서울=뉴스1) 김진환 기자 =사진은 23일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남권 아파트단지. 2020.8.23/뉴스1
(서울=뉴스1) 김진환 기자 =사진은 23일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남권 아파트단지. 2020.8.23/뉴스1
이르면 다음달부터 서울시 토지거래허가구역 내에서도 상가·오피스텔 등 비주거 시설은 허가 없이 거래가 가능해질 전망이다.

그간 최소 1개층을 실사용 하는 조건으로만 허가를 받을 수 있었는데 이같은 규제가 사라지는 셈이다. 반면 아파트, 주거용 오피스텔 등 주거시설의 경우 현행 규제가 그대로 이어질 가능성이 높다.

17일 서울시 등에 따르면 시는 오는 19일부터 시행되는 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 개정에 맞춰 토지거래허가구역에 대한 종합적인 재검토에 나선다. 법 시행에 따라 앞으로는 토지거래허가구역 지정권자가 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등을 특정해 허가구역을 지정할 수 있게 된다.

국토교통부는 이번 법 시행에 맞춰 가이드라인을 재수립할 계획이다. 가이드라인은 토지거래허가구역을 통일된 기준으로 지정·해제하기 위해 마련된 정성·정량 지표인데, 이를 개선하기 위한 연구용역이 진행 중이다. 이번 용역을 통해 허가대상자, 허가대상 용도와 지목을 구분하는 내용이 추가로 담긴다.

국토부 관계자는 "가령 기획부동산 투기가 예상되는 지역이라면 허가대상자를 '법인'으로, 허가대상 지목을 '임야'로 특정해서 해당 토지거래허가구역 내에서는 '법인이 임야를 거래할 때' 허가를 받아야 하도록 규제하는 방식"이라고 설명했다.

이때 지목과 용도 구분은 한국부동산원 통계 관리 시스템에 따라 카테고리화 한다. 지목의 경우 △전 △답 △대 △임야 △공장용지 △기타로 구분하며, 건물용도는 △주거용 △상업업무용 △공업용 △기타건물 △나지로 분류한다. 국토부는 이달 중 관련 용역을 완료하고 재수립된 가이드라인을 지자체에 배포한다는 계획이다.

토지거래허가 드디어 완화, 내달부터 상가·오피스 非주택은 빠질듯
서울시는 가이드라인을 참고해 허가구역에서 제외할 수 있는 대상지가 있는지 검토한 후 이르면 11월 중 도시계획위원회에 관련 안건을 상정할 예정이다. 용도별 지정을 통해 상업업무용 시설은 제외할 것으로 보인다. 상업업무용 시설의 매입은 시장을 교란시키는 주택 매입과 달리, 투기가 아닌 '투자'의 관점에서 봐야 한다는 게 시의 판단이다.

반면 투기 우려가 있는 아파트 등 주거용 시설과 재건축 단지 내 상가, 오피스 시설 중 주거용 오피스텔 등은 현행 규제가 그대로 유지될 가능성이 높다.

현재 서울시에서 토지거래허가구역으로 묶여있는 대표 지역은 '국제교류복합지구' 인근인 삼성·청담·대치·잠실동을 비롯, 재건축 개발 이슈가 있는 압구정 아파트지구·여의도 아파트지구·목동택지개발지구·성수전략정비구역 1~4구역 등이다.

규제가 완화될 수도 있다는 소식에 이 지역 상가·상가 오피스 시장은 벌써부터 꿈틀대는 분위기다. 현재 토지거래허가구역 내에서 상가나 오피스텔을 매입하기 위해서는 '자기경영' '자기거주'의 의무를 이행해야 거래 허가를 받을 수 있다. 근린시설이라면 1개층을 실사용 해야 하고 업무시설이나 교육연구시설이라면 전층을 사용해야 한다.

이 때문에 건물주들은 건물을 매수하고도 최소 1개층은 임차인을 들이지 못해 월세를 받을 수 없었다. 자기경영 의무를 위해 어쩔 수 없이 명목상 간판을 달고 내부에 책상 서너개를 둔 채 비워두는 경우가 태반이었다는 전언이다. 매수자가 법인일 경우에는, 대도시에서의 지점 설치로 인한 취득세 중과까지 적용됐다. 허가 유효기간이 3~4개월 밖에 안돼 단기간에 소유권 이전을 위한 명도·잔금 등을 처리해야 하는 점도 부담으로 작용했다.

이유라 원빌딩 이사는 "그간 허가절차 자체가 워낙 부담스럽고 복잡하다보니 거래가 성사되기 쉽지 않았고 강남권에서는 오히려 허가가 필요 없는 신사동, 논현동 건물가격이 많이 뛰는 풍선효과가 나타났다"며 "이번에 규제가 완화되면 허가구역 내에서도 거래가 활성화 될 것으로 기대하는 매도자들이 많다"고 말했다.



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