공급 절벽 덮쳐 집값 뛴다?…"되려 떨어질 수도" 찐변수는 '이것'[부릿지]

머니투데이

조성준 기자
김아연 PD
이상봉 PD
공하은 PD
신선용 디자이너

'공급 부족=집값 상승' 공식은 정답일까? 정부는 지난 9월 26일 대대적인 주택 공급 대책안을 내놨다. 시장의 반응은 알맹이 없는 대책이라며 비판했지만, 2~3년 뒤 주택 공급 부족을 걱정하는 정부의 심산은 파악된다. 주택 수 부족은 집값 상승의 주요 요인이고, 시장 불안에 선제 대응하겠다는 것이다. 하지만 실제 집값은 주택 공급량과 다르게 움직이는 경향이었다. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 "주택 공급량 감소에도 오히려 집값이 하락한 전례가 있다"며 섣부른 예측은 금물이라고 지적한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 공급 물량과 집값의 '진짜' 상관관계를 분석했다.

▶조성준 기자
고하셨던 '데드캣 바운스'의 위협이 코앞에 다가온 것 같습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
하락이 좀 되면 정부가 또 부양할 수 있거든요. 상황이 그렇게 안 좋은 쪽으로 들어가면 또 정책들이 나와서 다시 또 방향이 바뀔 수는 있지만 그렇더라도 가장 중요한 건 대세! 대세 상승으로 갈 거냐? 그거는 절대 아니라는 거죠.

▶조성준 기자
어디는 급격하게 오르고 떨어지고 그러니까 서울 시내로 보면 송파구랑 도봉구의 상승과 하락 사이를 비교하면 거의 10% 가까이 차이 나는 거잖아요. 이 양극화 현상은 왜 이렇게 심할까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
가장 중요한 건 뭐냐 코로나 시기에 대출을 받아서 아파트를 살 수 있었냐 없었느냐가 결정되는 겁니다. 2020년 이후 15억원 이상 아파트는 현금으로 사야했습니다. 금리 인상에 따른 이자 부담이 상관없어요. 하지만 그 시기에 갭 투자했던 분들 대출은 안 되지만 전세껴서 레버리지 투자는 할 수 있었잖아요. 그래서 갭 투자를 하셨던 분들은 이제 급하니까 또 역전세가 4억, 5억, 7억, 8억씩 나오니까 그런 것들이 아마 경매로 나오고 그러는 겁니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
또 '영끌족'이 많이 샀죠. 그 사람들이 살 수 있는 아파트 지역은 어디일까요? 비싼 강남 3구일까요? 아니면 그렇게 비싸지 않은 '노도강'쪽일까요? 근데 이분들은 어때요? 갖고 있는 자산도 많지 않고 소득도 많지 않은 상황에서 연결해서 그 고점인 시기에 사다 보니까 대출 이자가 너무 부담스러우니까 당연히 이렇게 하락할 수밖에 없죠.

▶조성준 기자
입주 절벽이 온다. 공급 절벽이 온다. 이런 이야기가 있고, 9.26 대책도 그에 따른 우려 때문에 나온 거잖아요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그래서 이제 결국은 부동산 가격이 또 공급이 부족하니까 올라갈 수밖에 없다고 또 얘기하시는데 그럴 수도 있지만 안 그럴 수도 있다. 가장 중요한 건 가격이에요. 입주 물량이 그렇게 작아도 하락했던 때가 있었습니다. 2013~2014년 이렇게 입주 물량이 이 지역은 입주 물량이 가장 적었습니다. 공급 절벽이 온 거잖아요. 이때도 보면 아파트 가격이 상승할 수밖에 없다는 논조의 기사도 많았습니다. 근데 가격이 오히려 많이 내려갔어요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그리고 2017~2019년까지 입주 물량이 폭증합니다. 그런데 이때 또 가격 오를 수 없다 이런 이야기 많았어요. 그런데? 이후 폭등했잖아요. 입주 물량이 중요하지 않다는 얘기를 하는 것이 아니고요. 입주 물량 하나 가지고 시장을 전망하는 게 얼마나 위험할 수 있다라는 거를 제가 말씀을 드리는 거예요. 오히려 반대였잖아요. 오히려 정반대 현상까지도 일어났는데 그렇다는 얘기는 뭐냐하면 입주 물량보다 훨씬 더 중요하게 영향을 미치는 데이터가 있다는 겁니다. 가장 중요한 거는 뭐라고 생각하냐면 사람들이 대출을 끌어다가 집을 살 만큼 가격이 부담스럽냐 부담스럽지 않냐. 이게 제일 중요해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.