고금리 탓에 서울·분당 오피스 거래 급감...연 8.7조, 62%↓전망

/그래픽=에이커트리

올해 서울 및 분당 오피스 거래규모가 전년대비 크게 줄어들 것으로 보인다.

26일 상업용 부동산 컨설팅 업체 에이커트리가 발표한 '2023년 3분기 오피스 마켓 리포트'에 따르면 올해 3분기 서울 및 분당 오피스 거래 규모는 약 1조9000억원이다. 1~3분기 누적 기준으로는 7조74억원을 기록했다.


이달 중 거래가 마무리되는 마제스타시티원(코람코자산신탁)과 거래 완료 가능성이 높은 삼성SDS건물(KB자산운용) 등 주요 물건 거래가 마무리되면 올해 서울 및 분당 오피스 거래규모는 약 8조7000억원으로 지난해(약 14조원)의 62% 수준에 머무를 것으로 예상된다.

에이커트리 관계자는 "최근 고금리로 늘어난 자금조달 비용 탓에 기존보다 배당수익률이 줄어들면서 거래규모가 위축됐다"면서도 "우량 매물을 중심으로 거래가 이어지고 있다"고 설명했다.

올해 3분기 미래에셋자산운용이 5490억원에 매입한 도심권역의 '타워8', 이지스자산운용이 신한리츠운용으로부터 2384억원에 매입한 '용산더프라임', 한국토지신탁이 코람코자산신탁으로부터 2260억원에 매입한 'HJ중공업 서울사옥' 등이 대표적이다.


오피스 시장의 펀티멘털 역시 견조한 흐름을 보이고 있다. 우선 제한된 신규 공급량으로 인해 공실률 하락세가 지속되고 있다. 올해 3분기 서울 오피스 공실률은 2.4%로 8개 분기 연속 자연공실률보다 낮은 수준이다. BBD(분당권역)는 0%에 가까운 공실률을 유지하고 있다.

3분기 권역별 공실률은 CBD(종로·중구) 2.9%, GBD(강남·서초구) 2.0%, YBD(영등포·마포구) 3.7%를 기록했다. YBD는 여의도 앵커원의 신규 공급으로 전분기 대비 2.17%포인트 상승했지만 선임차 물량이 많아 빠르게 안정화될 것으로 보인다. OBD(기타권역)는 1.4%, BBD는 0.2%다.

낮은 공실률에 높은 물가상승률과 급격한 금리상승이 겹치면서 임대료는 가파른 오름세를 보이고 있다. 2023년 3분기 서울의 1만평 이상 오피스의 명목임대료는 평당 10만2000원으로 전분기 대비 1.1%, 전년동기 대비 7%로 큰 증가폭을 보였다.CBD는 11만6000원, GBD는 11만1000원, YBD는 10만1000원, OBD는 6만9000원, BBD는 7만5000원 수준이다.

에이커트리 관계자는 "명목임대료가 통상적인 상승률인 2.5~3%보다 높게 상승한 자산들이 있어 임차인들이 실제로 체감하는 임대료 부담은 통계 수치보다 높을 것"이라며 "최근 급격하게 높아진 임대료를 감당하기 어려운 임차인들의 감평 수요가 예상된다"고 설명했다.

한편, 에이커트리는 2017년 7월 창립한 국내 상업용 부동산 자문회사로 부동산 매입매각, 오피스물?류 리?테일 임대차자문 서비스, 자산관리, 리서치 등의 서비스를 제공하고 있다.

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