[법] 더 이상 소수가 아닌 상가 재건축

노후아파트에 대해 재건축사업을 추진할 때에는 상가 역시 포함하여 재건축사업을 진행하는 것이 일반적이다. 상가의 대지가 편입되는 것이 사업의 수익성을 높일 수 있다면 상가를 제외할 이유가 없다.

최혜진 변호사/사진제공=법무법인 센트로

아파트 값이 천정부지로 솟아 오른 이후 상가를 이용한 투자 역시 점차 많아지고 있는데, 상가의 가치가 최소 규모의 신축 아파트 가격보다 높은 경우에는 신축 아파트를 받을 수 있기 때문에 소형 상가가 투자의 목적으로 이용되기도 한다.


일부 조합들 중 상가 소유자들에게 신축아파트 분양을 받을 수 있도록 가치 산정 비율을 조정하는 경우가 있어 상대적으로 아파트보다 저렴한 상가로 아파트 분양을 받기 위해 투자를 하는 것이다. 그럼에도 상가 소유자들은 불평등한 상황에 놓이기 쉽고, 상가로 아파트를 받기 위한 투자는 그 확실성이 담보되어 있지 않기 때문에 매우 위험할 수 있다.

한편 투자 목적으로 취득하는 것이 아니라 오랜 기간 소유한 것이 상가인 경우에 재건축이 반갑지 않을 수 있다.

상가의 경우에는 주택의 수에 비하면 현저히 적고 거주의 목적이 아니라 운영이 주된 목적이기 때문에 재건축 사업이 진행될 경우 상가를 소유한 사람은 세를 받지 못하거나 직접 운영하는 경우 재건축사업이 진행되는 기간 동안 상당한 영업 손실이 발생할 수 밖에 없다.


그럼에도 재건축사업은 영업보상이 법적으로 인정되지 않기 때문에 상가 소유자 입장에서는 재건축 사업이 반가울리 없고, 재건축 사업 이후 신축 상가를 소유할 수 있다고 하더라도 신축 아파트와 달리 그 배분 방식이 확정적이지 않아 재건축 사업에 동의를 하는 비율이 주택 소유자들에 비해 낮은 경우가 많다.

그래서 종종 상가 소유자들이 재건축 사업에 반대를 하거나 동의를 하지 않아 재건축 사업을 위한 동의율을 갖추기 어려운 곳에서는 상가를 제외하고 아파트만 분리해서 재건축을 하기도 한다.

상가의 입장에서도 아파트와 함께 재건축이 진행되면 압도적 다수인 아파트 소유 조합원들이 사업을 주도하기 때문에 상가 조합원의 이해관계와 충돌할 여지가 많다. 상가 조합원들이 아무리 뜻을 합한다 하더라도 도시및주거환경정비법상 의결 정족수에 미치지 못하는 경우가 많기 때문에 아파트 조합원들과 상가 조합원들의 의견이 일치하지 않을 때에는 아파트 조합원들이 결정권을 갖기 쉬운 것이다.

사업의 수익성을 좌우하는 것은 지출 부분에서는 공사비이고, 수익 부분에서는 일반분양인데, 상가 분양분 보다는 아파트 분양분이 훨씬 많아 사업의 절차는 주로 아파트 분양에 초점이 맞춰 상가 분양은 그 시기를 가늠하기 어려운 부분이 있다.

특히 상가의 경우에는 어떻게 분양을 할지 그 기준이 다양하고 각 소유자별로 원하는 바가 다르기 때문에 의사를 합치는 것이 쉽지 않다. 그로 인해 결과적으로 상가 분양은 아파트 분양절차보다 늦게 진행될 뿐만 아니라 그 대략적인 기준도 법에서 마련을 하고 있지 않기 때문에 사업시행자 입장에서는 이를 조율하는 과정에서 어려움을 겪기도 한다.

이외에도 사업의 세부적인 단계마다 다양한 갈등이 발생할 수 있어, 사업 초기 단계부터 상가 소유자들 스스로 사업을 별도로 진행하기 원하기도 하고, 상가 소유자와 아파트 소유자들 사이의 갈등의 골이 깊어 아파트 소유자들이 상가를 제척하고 아파트만 재건축 사업을 진행하는 사례가 종종 발생하고 있다.

만일 상가가 단독으로 재건축을 하게 된다면 도시및주거환경정비법이 아닌 건축법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해서 진행되기 때문에 그 요건이 좀 완화되어 사업이 더 빠르게 진행될 수도 있기 때문에 상가 입장에서도 보다 의사결정이 자유로운 상가만 단독으로 재건축을 하는 것에 더 매력을 느끼게 되는 것이다.

다만 아파트와 분리되어 상가만 재건축을 희망하더라도 도시및주거환경정비법상 일정한 요건을 갖추어야 하기 때문에 이러한 경우 단독 재건축이 어려울 수 있다. 즉 도시및주거환경정비법에서는 상가 소유자들이 스스로 단독 재건축을 결정할 수 있는 것이 아니고, 사업시행자 또는 추진위원회가 판단의 주체가 되어 토지를 분할 청구할 수 있다는 권한을 부여하고 있어 자발적으로 소송을 하기는 어렵다. 또한 이 때에도 법원에 토지분할 소송을 하려면 시행자는 미리 협의 등 절차를 거쳐야 하기 때문에 그 절차가 간단하다고 볼 수 없다.

이처럼 더 이상 상가가 아파트 재건축에 당연히 부속된다고 할 수 없는 이상, 상가소유자들의 의사가 일치하나 아파트 조합원들과 의사가 일치하지 않는 경우 다양한 개발 방법을 모색해보고, 전문가의 조언을 받아 가장 이익이 되는 방법이 무엇인지 종합적으로 검토를 해볼 것을 권한다. /글 법무법인 센트로 최혜진 변호사