"10억 아파트, 취득세만 1.2억"…세무법인 대표가 밝히는 '절세' 꿀팁

"지금은 (투자자들이) 주택 수 자체를 늘릴 수 없는 구조입니다. (다주택자가) 10억원의 주택을 추가로 취득하는데 취득세만 1억2000만원을 내야 합니다. (중략) 그래서 이제 주택 수 자체를 줄이고 '알짜로 가자'라는 게 보편화되고 있습니다."

이장원 세무법인 리치 대표는 최근 서울 종로구 머니투데이 본사에서 진행된 '싱글파이어-파이어게인'과 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 이 대표는 절세 및 재테크를 주제로 한 유튜브 채널 두꺼비TV를 운영 중이다.


이 대표는 "조정대상지역은 2주택부터 취득세 중과세 8.4%가 적용되고 국민주택 규모를 초과하면 9%까지 내야 한다. 3주택은 취득세율 12.4%, 국민주택 규모를 넘으면 13.4%"라고 설명했다.

이어 "(무주택자도) 10억원의 주택을 취득하면 3%대를 내지만 세금으로 3000만원 내는 것과 1억2000만원 내는 것은 차이가 크다"며 "결국 (다주택자는) 10억원 짜리 주택을 취득할 때 '11억2000만원이 필요하구나'라고 생각하고 접근해야 한다"고 밝혔다.

이 대표는 "상급지로 갈아탄다는 이야기가 자주 나오는 이유"라며 "어차피 주택 수를 무한정 늘리는 것은 불가능한 상황"이라고 말했다. 이어 "그래서 최근엔 (다주택) 중과세에 대한 문의보다 비과세 플랜(계획)을 어떻게 짜면 좋겠냐는 문의가 많이 들어온다"고 했다.


그러면서 이 대표는 "기본적인 절세 방안은 일시적 1세대 2주택을 활용하는 것"이라며 "주택 하나가 있는 상태에서 새로운 주택을 취득한 후 비과세 요건을 맞추고 3년 내에 팔면 (양도소득세) 비과세가 된다"고 말했다.

이 대표는 "가장 권해드리는 것은 계속 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하면서 상급지로 갈아타는 것"이라고 강조했다.

이어 "예전에 조정대상지역일 때 (아파트를) 취득했는데 지금은 조정대상지역이 다 풀렸으니까 그냥 거주 안 해도 (양도소득세) 비과세 되는 것 아니냐고 하시는데 절대 아니다. 꼭 기억하셨으면 좋겠다"고 했다.


다음은 이장원 대표와 일문일답.

Q. 다주택 투자 시 절세 방안이 있다면?
결국은 지금 주택 수 자체를 늘릴 수가 없는 구조다. 조정대상지역은 2주택부터 취득할 때 중과세가 적용된다. 2주택부터 8.4%, 국민주택 규모를 초과하면 9%를 내야 하고 비조정 대상 지역은 3주택부터 그렇다. 조정대상지역 3주택은 취득세가 12.4%, 국민주택 규모를 초과하면 13.4%다. 취득할 때부터 10%대 세금을 낸다는 얘기다. 10억원의 주택을 취득하는데 취득세 1억2000만원을 내야 된다? 그러면 못 낸다. 1%대 취득세는 무주택자의 경우로, 10억원짜리면 3%대를 내긴 하는데 세금으로 3000만원 내는 것과 1억2000만원 내는 것은 차이가 크다.

취득세를 못 내면 등기도 못 한다. 잔금을 치르고도 취득세가 없으면 등기를 못 하는 상황이 펼쳐진다. 결국 내가 (10억원) 주택을 취득할 때 11억2000만원이 필요하다고 생각하고 접근을 해야 한다. 이제 주택 수 자체를 줄이고 알짜로 가자는 게 보편화됐고 상급지로 갈아탄다는 얘기가 자주 나온다. 어차피 주택 수를 무한정으로 늘리는 것은 불가능하니 알짜 한, 두 채만을 보유하겠다는 것이다. 그래서 요즘 많이 물어보시는 것은 중과세보다는 비과세다. 비과세 플랜을 어떻게 짜면 좋겠냐고 문의를 많이 하신다.

Q. 비과세 플랜을 설명해주신다면?
알다시피 양도소득세의 경우 양도가액 12억원까지 1세대 1주택자는 세금이 안 나온다. 비과세 요건은 세대 구성원이 중요하다. 부모와 자녀가 같이 있는데 자녀가 주택이 있다면 1세대1주택이 아니지 않나. 오피스텔도 마찬가지다. 통계가 있다. 88%는 주택으로 쓴다. 대부분 오피스텔을 주택으로 인지한다는 것으로 오피스텔로 인해 다주택자가 될 수 있다는 점을 알아야 한다.

예전에 조정대상지역 때 취득했는데 지금은 풀렸다는 분들도 계신다. 그러면서 '나는 풀렸으니까 팔 때 거주 안 해도 비과세되는 것 아닌가'라고 하시는데 절대 아니다. 제발 기억하셨으면 좋겠다. 그런데 100% 까먹으실 것이다. 등기부등본에 써놓고 포스트잇도 붙여놔야 한다.

가장 기본적인 방법은 일시적 1세대 2주택을 활용하는 것이다. 주택이 하나 있는데 1년 있다가 새로운 주택을 취득한 후 비과세 요건을 맞추고 3년내 팔면 비과세가 된다. 계속 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하면서 상급지로 갈아타는 방법 등을 요즘 권해드리고 있다.

※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 이장원 대표가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. 오는 23일 2편 영상이 공개될 예정입니다. '싱글파이어'에 오시면 더 많은 영상을 보실 수 있습니다.