[감정평가] 꼬마빌딩 상속세, 최대 절세하는 방법은

우리 사무소는 고액자산가의 상속, 증여세 절세와 관련된 업무가 많다. 하지만 매번 상담하고 개별 업무를 처리할 때마다 특히 준비 없이 맞은 상속에서 많은 의뢰인이 세금 부담으로 힘들어하는 모습을 본다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

증여는 부동산 가격의 추이를 보면서 증여의 시기를 계획할 수 있다는 측면에서 또 부동산 시장 상황에 따라 여차하면 증여의 시기를 아예 몇 년 후로 조정할 수도 있다는 점에서 의뢰인 스스로가 어느 정도 컨트롤이 가능해서 그나마 낫다.


또 증여계획을 가진 많은 의뢰인이 부모, 자식 간 또는 형제사이나 법인과 개인 등 특수관계인 저가양도나 저가양수 플랜을 짜기도 한다. 역시 감정평가를 활용하면 최대 절세를 도모할 수가 있다.

그러나 상속은 어쩔 수가 없는 부분이 많다. 상속 사유가 발생하는 시점을 조절할 수가 없다. 부동산 가격이 높든 낮든 피상속인 사망일자가 상속개시일이 된다.

최근 우리 사무소에 상속세 절세를 위해 감정평가를 상담한 상속인 역시 아버지(피상속인)께서 갑자기 작고하셨다.


지병도 없고 아무런 전조증상도 없었는데 어느 날 갑자기 황망스럽게 작고하시면서 상속인들은 꼬마빌딩 몇 채를 상속 업무를 처리하기 위해 감정평가를 알아보고 있었다.

아버지 생전에 사전증여 등 예비상속인들에게 자산의 이전이 전혀 이루어지지 않은 상태에서 갑자기 상상도 못했던 상속이 진행되면서 상속인들은 한꺼번에 높은 세율로 상속세를 부담해야 하는 처지에 놓이게 되었다.

10년 동안 세금을 연부연납할 것을 계획해도 1년에 5억 원 이상 세금 납부를 해야 하는 의뢰인의 입장에서는 상속세 자체가 너무 부담스러운 입장이었다.

상속인은 너무 높은 상속세 부담으로 인해 물려받은 빌딩 몇 채를 모두 공시지가로 신고할지에 대해서 고민했는데 이것은 너무 위험한 방법이라고 절대 지양하실 것을 조언했다.

상속 전문 세무사에 따르면 거의 모든 경우에 상속세 세무조사가 이루어진다고 한다. 제대로 시가로 신고를 해도 세무조사가 예정되어 있는 상황인데, 상속세 신고를 공시지가로 했다가는 국세청에서 직권으로 상속 재산에 대한 "시가" 감정평가를 할 것이 자명하기 때문이다.

상속인의 입장에서는 애초에 법의 테두리 안에서, 탈 나지 않을 합리적인 선에서 최대한 상속세 절세에 도움이 될 수준의 낮은 감정평가를 받아 신고하는 것이 유리하다. 여기서 핵심은 '탈 나지 않는 선', '문제되지 않는 선'이라는 부분이다.

아무리 감정평가를 받아서 신고를 했다고 하더라도 과세기관에서 해당 상속재산에 대하여 추정하는 시가와 많은 차이가 나는 감정평가액은 부인당하게 된다. 이때는 과세관청에서 다시금 상속재산에 대한 시가를 직권으로 감정평가 하여 추징한다.

국세청에서 납세자의 꼬마빌딩에 대해 시가를 추정하는 감정평가를 하는 경우에 개별 상속인의 최대 절세를 위해 많은 고민을 하며 컨설팅해줄 것 같지는 않다.

현재까지 필자가 수많은 고액자산가의 상속세 업무를 진행하면서, 또한 기존의 신고가 문제 되어 연락해온 건에 대해서도 업무해온 결과 내린 결론은 한 가지이다. 법이 바뀌지 않는 한, 현 제도하에서는 감정평가를 활용해 상속세 절세를 도모하는 것이 가장 크게 절세할 수 있는 방법이며, 추후 세무조사 등에 대비해서도 안전한 방법이라는 것이다.

물론 이러한 목적의 감정평가는 예민한 이슈가 산재되어 있고, 어떤 식의 논리로 접근하는가에 따라 절세의 폭이 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 선행되어야 한다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정